6亿元低息贷款优惠，加上40%冠城正业股权抵押，或许是中石油此次团购“终成正果”的秘密所在

　　自8月25日央视曝光中石油在京以超低价格“团购”太阳星城8栋房子一事至今，已过去9天。尽管节目播出第二天，中石油就“坦荡”承认，确有其事，但坚称完全系员工个人商业行为，公司没有给予任何补贴。此后，再无有说服力的解释，也不见任何部门介入调查。

　　但摆在公众面前的事实是，团购价不到市价40%。这在房价高企的今天，极大刺激了公众的神经。大家无论如何没法相信，普通的团购行为竟能有如此强大的侃价能力，仅让开发商获得不到4%的利润率。如果不是倚仗中石油的荫庇，甚至福利补贴，这出离奇的团购案怎能从2005年唱到今天。

　　幸亏众媒体对此事穷追不舍，也幸亏太阳星城开发商冠城大通（600067.SH）是家上市公司，在这家公司历年披露的公告中，我们寻找与太阳星城项目有关的蛛丝马迹，逐步还原事实真相。

　　昨天，有媒体报道称，中国石油机关文体中心已开始“分房”登记工作。而由于团购价与市价之间的巨大差价，一些职业炒家已经盯上这块“肥肉”，很多中介公司正打算私下运作倒房事宜。

　　6亿元低息贷款

　　事实上，早在今年2月25日，冠城大通的一则公告就已经泄露了“天机”。

　　当天，冠城大通公告称，在公司下属控股子公司――北京冠城正业房地产开发有限公司（下称“冠城正业”）取得太阳宫新区（即太阳星城）B区项目二、三组团全部预售许可证后30日内，将二、三组团1至8号住宅楼及B号写字楼出售给中信信托指定的买受人，出售总价款约为人民币20.6亿元。中信信托在公司完成上述出售约定后，以800万元转让其持有的40％冠城正业股权给公司或公司指定的第三方，并签署有关《股权转让协议》。算下来，此次“团购”的单价仅为每平方米9476元。而太阳星城其他住宅目前的市场均价已经达到了2.3万元/平方米。

　　等到中石油“团购”事件曝光，公众才恍然大悟，原来公告中所指的“中信信托指定买受人”就是中石油，具体而言，是中石油旗下负责为中石油集团机关提供后勤保障的北京华油服务总公司。

　　按北京华油服务总公司办公室相关负责人王琼的说法，2005年，公司就看上了太阳宫新区B区地块，考虑团购的事情。双方直到2009年才最终签订合同，而最终谈定的价格仍然按照2005年时周边市场的价格。王琼表示，这显示了冠城大通的诚信。

　　但谁都知道，开发商在面对不断跳价的房价，如果合算，是宁愿赔付违约金也要毁约再卖高价的。何况这里的差价达到近14000元/平方米。是什么原因让冠城大通能乖乖听话，能老老实实按当初的价格交付？

　　我们从2006年冠城大通一份公告可洞悉端倪。

　　2006年7月6日冠城大通公告称，冠城正业与北京华油服务总公司、兴业银行北京分行签订《委托贷款协议》。北京华油服务总公司委托兴业银行北京分行向冠城正业提供贷款人民币6亿元。贷款期限18个月，年利率2.3%，贷款用途是建设太阳宫新区B组团项目。保证条款是冠城正业以太阳星城B组团项目土地使用权作为抵押。

　　而2006年7月，1~3年期企业银行贷款利率为6.03%。根据贷款金额测算，冠城正业此笔贷款的融资成本较市场价低了6000万元。

　　尽管就目前打了接近对折还不到的购房款来看，冠城大通此举貌似丢了西瓜捡了芝麻，但正如大部分房地产企业没有料到今年的地产能如此火爆，2005年间的冠城大通在做成本和利润测算时，也很难估计到最终太阳星城的价格能飙过2万元/平方米。

　　而对于冠城大通这家以漆包线业务起家的公司来说，2006年间才正式转作地产，彼时对于该公司来说，6个亿应该是笔不小的启动资金。

　　40%股权之谜

　　当然，仅仅给6000万元的利息优惠，恐怕无法保证冠城大通在房价飞涨面前不毁约。值得注意的是，在2月25日的公告中，以800万元转让中信信托持有的40％冠城正业股权给公司的条件就是如约交房。

　　众所周知，信托公司通常是代第三方持有股份，通过这个公告，不难看出，中信信托极有可能是代中石油持有冠城正业的股份。

　　尽管这800万元的股权作价，是按照冠城正业2000万元的注册资本金计算得出的，但就一个总资产规模达到19个亿的房地产企业来说，这个价格实在是非常低。因此，有理由相信，这部分股份其实是中石油为了确保冠城大通如期交房的抵押品。

　　冠城正业成立于2002年11月，注册资本2000万元。彼时，冠城正业的主要股东北京嘉凯置业有限公司持有40%的股权，熊鹰先生持有40%股权，冠城新纪持有20%的股权。

　　直到2004年8月28日，冠城大通出资800万元受让了嘉凯置业持有的冠城正业40%股权。

　　2007年8月31日，冠城大通又出资人民币4500万元收购熊鹰先生所持有的冠城正业20％的股权。上述股权受让完成后，冠城大通将合并持有冠城正业60％的股权。

　　而冠城正业的工商资料则显示，截止到2006年12月，中信信托已经持有了冠城正业40%的股权。

　　也就是说，中信信托已经在2006年年底之前持有冠城正业股权，其股权的来源应该是熊鹰和冠城新纪。可以联想的是，按中石油的说法，2005年便开始与冠城大通进行谈判，以及2006年7月向冠城大通贷款6亿元。这两个时间点表明，借款与股权的转让似乎是一个配套的安排。

　　由于转让方是自然人和非上市公司，外界当然无法从公开信息中获悉上述安排。

　　另一次流产的团购

　　谈及中石油在太阳星城上的操作，一位业内人士向CBN记者介绍了中石油另一次流产的团购，该人士认为具有一定的参考意义。据介绍，当时北京一家开发商手中有一块一级开发土地，开发商需要走招拍挂程序才能拿到二级开发权。由于招拍挂拿地需要很强的资金实力，于是，该开发商便找中石油洽谈，当时谈判的主要内容就是引入中石油作为项目合作伙伴，由中石油对项目进行融资，最终拿到土地后的建成物有部分低价售予中石油员工。当时谈判的最终售价可能在8000元/平方米上下，而该项目目前的均价已经超过了15000元/平方米，大户型更超过2万元/平方米。

　　当然，上述谈判最终没有进行下去，据了解，招拍挂拿地具有一定的不确定性，这是中石油考虑退出的原因之一。而太阳星城作为协议出让土地，并不具有这种风险。

　　此外，有媒体报道，去年冠城大通曾就团购一事反悔，其后中石油划拨了一批柴油对其进行安抚。另外，本该于今年1月到期的6亿贷款再次展期，这笔委托贷款展期至2009年6月30日，所不同的是贷款利率为年息4.86%，其他条款不变。

　　而今年7月4日公告显示：冠城正业与中信信托签订《人民币资金贷款合同》，本次借款金额为人民币5亿元，借款期限自2009年6月29日至2010年2月24日，借款利率为固定利率7.9%。不过中信信托人士表示中信信托与冠城大通合作很多，且7.9%的借款利率比较接近市场价格，因此该笔资金是否来自中石油并不能确定。