专家：从土地、信贷、税收多项政策入手遏制过高房价

　　9月3日北京秋季房地产展示交易会在国贸举办。记者 李佳鹏 摄

　　每一轮楼市高涨，都会伴随着房产商轰轰烈烈的“跑马圈地”。高价拿地，闲置不用，表面上看起来是赔钱的买卖，但账外的收益却远远超过账面上的损失。对于开发商来说，由于融资的便捷，高价囤地更是自我扩张最直接的方式。正如一位分析人士所作的总结——“资产高估、市值膨胀，拿地盖房最后变成了一场资本游戏。”

　　国土部调查：地价运作空间相当“暴利”

　　国土部于2009年5月底开始，对全国105个城市进行地价动态监测调查，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。有效案例620个。其中北京被抽查的21个房地产项目中，鼎城的利润最高。虽然鼎城15000元/平方米的售价并没有比周边楼盘价格高多少，但是鼎城项目的楼面地价仅为2000多元/平方米。但这还不是北京地价房价比例最小的房地产项目，位于北五环顾家庄桥正北3000米处的润泽悦溪，楼面地价仅仅253元/平方米，房价却卖到2万元/平方米。

　　而在北京，最贵楼盘的桂冠属于谁？是6月25日刚获得预售许可证的东钓鱼台家园，亦称钓鱼台七号院，以7.28万元/平方米的均价，刷新了奥运时代盘古大观以7.1万元/平方米的价格保持的京城“最贵楼盘”的纪录。此前有媒体报道，该楼盘的楼面地价远低于广渠路15号“地王”1.6万元/平方米的楼面地价。而除去拆迁和建安成本，7.2万元/平方米的均价，东钓鱼台家园的利润率依然相当“暴利”。

　　开发商喊冤：是“政府地票税”太重了

　　自国土部负责人发布地价占房价23%这一结论后，以任志强为代表的不少开发商出来公开反驳。北京华远地产董事长任志强在博客中更是明确写道：“如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用，然后又各算各的账，各自只公布自己收取到的那一部分钱，就认为土地的成本在房价中的比例不高，不仍然是欺骗群众吗？”

　　“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、定界收费、安全收费，质量收费，反正大把的费搁一块就得五百块。”据国内二线城市的一位开发商提供的楼盘成本清单显示，加上土地出让金、拆迁安置房成本、楼面地价达到每平方米两千元，占到了售价的40%，桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本，每平方米1500元，占到了售价的30%。而在这些名目繁多的项目中，有一些看上去很像重复收费，例如，前期规划国土局要进行土地界定，均摊后费用是每平方米0.5元，而同样的工作，规划局还要重新做一遍。这次的收费项目变成了规划界定费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。这些收费项目加起来共有30多项，涉及20多个部门，费用总计448元。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右，占房屋销售价的20%。

　　业内人士：地价急涨导致房价泡沫迅速吹大

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，通过增加土地供给，改变供求关系，会对土地价格下调产生作用，但未必会带动房价降低。“由于利益驱动更大，此轮各地加大土地的供应，并非外界所说平抑房价。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地，赶上这波行情。

　　楼市高温带动地市火热，进而舒缓的是政府财政收入，截至2009年8月7日，上海通过公开招拍挂方式，已经成交913.3万平方米的面积，一共217亿土地出让金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海这个收入才是154亿。原国土资源部副部长、现国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲表示，地方政府这一轮兴起供地大潮，名义上为平抑地价房价，实际上是为地方财政做抓手。

　　北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴告诉记者，自广渠门外10号地以10亿多元天价被富力收入囊中后，周边的二手房价就随之水涨船高。“以附近的富力城为例，以往均价在22000元每平方米的房子现在平均已经上涨了3000元左右，某些业主甚至开价到了28000元每平方米，高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。”

　　除了地价与房价的联动之外，“地王”身后越来越多的央企背景也引发了人们的关注。40.6亿元拿下广渠路15号的中化方兴是中化集团公司在香港注册的全资子公司；19.6亿元中标奥运村乡地块的成都中泽置业，其母公司是中国电子信息产业集团。除了近几年在土地市场呼风唤雨的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产之外，中铁、中冶、中石油、中国电子集团等大型国企也纷纷踏进土地市场。

　　业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

　　专家：从土地、信贷、税收多项政策入手遏制过高房价

　　“当前房地产市场的问题，特别是最近房价在短期内飙升的问题，有信贷政策、税收政策的问题，也有土地政策问题，前两者在此不讨论，如果土地政策仅是从这些措施入手，对遏制房地产泡沫的作用将十分有限。”中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，从已有的研究报告来看，截至今年4月，全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米，显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。土地库存一直处于上升趋势。在现有土地库存的情况下，假设没有新增土地购置，现有的土地库存量都需要超过50个月才能消耗完成。

　　易宪容认为，当前住房市场并非在于增加土地供给多少，也不在于增加多少住房供给，如果不能够限制住房投资炒作，土地供给再充分，住房建再多，都无法满足住房炒作贪欲。因此，住房土地政策的改进还得与住房的信贷政策、住房税收政策一起，才能够遏制房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康发展。（记者洛涛） (来源：经济参考报)