惜售，是今年二季度以来二手房市场绕不开的关键词。同时，它也是导致7月份至今二手房成交量连续2个月下滑的原因之一。据业内人士介绍，目前，并非所有的惜售业主都看好后市，一部分改善需求购房者是因暂时买不到合适的理想房源，因而不得不暂缓出售现有房源，加入惜售大军。

　　业内人士分析，由于改善居住需求的迫切程度不同，“被迫惜售”的业主心态与表现也存在差异性。业内人士同时建议，改善居住需求比较急迫的购房者需灵活改变策略，如通过租房等方式寻觅到合适的房源之后再出手买进。

　　李先生是典型的改善型需求购房者。由于手头的资金有限，他将现住的一房一厅挂牌出售，同时到处寻找三室户房源。经过几个月的找房，李先生发现，目前想要买到一套品质好且价格合适的房源并不容易。好几次，他看中了房源想要下定金之时，却遭遇卖家跳价和惜售，导致买房的进度一再拖延。

　　尽管他现住的小户型被多个买家同时看中追涨，但由于自己没有把握在近期能买到一套满意的大户型房源，因此只能将挂牌房源暂缓出售。

　　部分资金实力不强的改善型需求购房者，需要先将仅有的一套物业卖掉折现，之后才有资金购进户型较大或者品质较好的房源。因此，他们往往希望买房和卖房这两个环节能够紧密衔接，以免将仅有的一套房子售出后却没有住处。而一旦买不到合适的改善型物业，这部分业主自然也就不敢将现有的物业轻易售出了。

　　据中原地产浦东世博分行工作人员介绍，目前，在区域内的惜售业主中，类似于李先生这种“被迫惜售”的现象非常普遍。同时，21世纪不动产、合富置业等多家中介机构也表示，“被迫惜售”的业主在市场总体惜售群体中已然占到了2成左右。据了解。这类现象多发生在老公房比较集中的区域，如杨浦、宝山区等，同时在外环外区域也比较常见。

　　据易居臣信相关人士介绍，因买卖衔接不畅而“被迫惜售”所持物业的情况在往年的市场中也可看到，不同的是，今年这类“被迫惜售”的人群较多，同时这种现象和市场的联系也更为紧密。它与“主动惜售”现象处于同一链条上，正是主动惜售卖家的提价、惜售导致了市场上有效房源的减少，使得改善型需求难以寻觅到合适的房源，从而无法将现有物业出售，进而形成了一个交易不畅的循环。而这种循环何时才会备打破，“被迫惜售”的现象何时能够缓解，本质上则决定于市场的调整程度。

　　据了解，目前在“被迫惜售”的改善型需求中，主要分迫切性改善需求和缓和性改善需求两类业主类型。由于这两类业主对于改善居住需求的急迫程度有所区别，因此他们所表现出的惜售特征也有所不同。

　　迫切性改善需求 “买房计划”至上

　　在这类惜售群体中，绝大多数业主原先居住的户型都较小，一般为一室户或小户型的两室户。由于宝宝即将诞生，年轻的准父母需要自己的父母或者保姆帮忙照看孩子，或者是因为其他一些原因，这类业主迫切需要求在较短

　　时期内换较大的户型居住。

　　这类群体最明显的特征是将买房的意愿放在第一位。他们往往并不关心市场的走向，不会因为市场走低就放弃购买新居，也不会因为市场走高就刻意惜售现住的物业。

　　在没有买到大户型物业之前，即便有买家追涨，这类业主也不会将房源出售。而在有把握买到改善型物业之后，他们出售现有物业的意愿则往往比较强烈。即便是在目前市场房源紧缺，房价上涨的情况下，为了尽快筹措资金将买进新居，这部分业主对原有物业的卖出价格定得更能为买家接受。据21世纪不动产有关人士介绍，目前，市场上能够接受议价的卖家中，很大一部分就是有了明确的购买目标的改善型购房业主。

　　缓和性改善需求 卖出与买进都谨慎

　　这类业主现有的房子一般多为较小的两室户，虽然环境和户型不是很好，但目前也能够满足现有的的居住需求。为了追求更高品质的生活，业主打算卖掉现住的物业之后，去地段和环境更好的小区，购买更大更舒适的户型。由于资金有限，他们对购买新物业的预算浮动区间也相对较小。一方面，目前要买的大房子已经明显超出他们的预算，另外一方面，卖方市场的惜售又使得买房过程极其曲折。在这种情况下，这部分业主干脆暂时放弃了买房计划，将挂牌的物业收回继续自住。

　　据易居臣信莲花南路店反映，该现象在其板块内非常常见。在板块内某知名楼盘，一业主的房子为楼层相对较差的两房，他计划卖掉该房换成同小区内顶层一套复式物业。由于近期板块内房价快速上涨，该业主原本看中的房子价格目前已超出他的预算，考虑再三后，该业主决定暂时搁置换房计划，仍住在原先的两房，房源的挂牌也撤下了。易居臣信市场研究中心杨晨青认为，如果房价依旧保持上涨，将有更多此类房源退出市场。

　　由于这部分业主的改善型居住需求并不十分迫切，同时也由于他们计划购买的房源大多标的较大，因此对市场的走向相对而言要谨慎一些。一方面，他们希望自己的物业能卖到更高的价格，以补充资金购买新居，因此对于买方的议价一般不予接受；另一方面，他们对物业的地段、品质、价格等因素考虑得又比较多。因此，无论是买房周期还是卖房周期，这类业主都比迫切改善需求购房者要长。

　　专家建议

　　转变居住观念，租房应急改善型需求

　　在迫切需要大户型、高性价比物业，而市场上这类房源又十分稀缺的情况下，有部分购房者可能急于买房，去选择一些户型、环境等具有瑕疵的房源。

　　业内人士建议，改善型需求购房者应当转变策略，灵活满足居住需求，在没有落实目标房源的时候，也可以暂时租房过渡。

　　目前租赁市场房源众多，求租方具有较多的可选项，比较容易选择到满意的房源，并且租房一方面可以满足改善型居住需求，另外一方面也使其业主可以安稳地观察市场走势，继续寻找合适的房源。具体而言，改善需求购房者可以将现有小户型物业出租，然后求租一套可满足自身居住需求的大户型物业，这样既避免了在房价上行情况下仓促出售小物业而造成的遗憾，同时又可用小户型物业的租金来补贴大户型物业的租金。