从行业变动看三季报业绩

　　从7月份开始，北京、上海、广州和深圳等一线城市成交量环比出现不同程度的萎缩。进入8月，“价涨量缩”的范围正在扩大。目前，从周均成交量看，北京、上海、南京等城市的新房销量已跌至今年3月份的水平；深圳新房销量更是跌至1月份的水平。

　　业内人士指出，受房价过快上涨和供给瓶颈影响，全国楼市放量上升局面已经结束，三季度，房地产企业将面临销量调整的考验。不过，这对房企下半年的业绩增长影响较小。另外，各地商品房价格依然维持高位，随着结算资源的增加和毛利率的提升，房企全年业绩增长没有悬念。

　　业绩基本锁定

　　据Wind数据统计，上半年，按照申万行业分类的A股房地产公司合计实现营业收入963.32亿元，同比增长17%；实现营业利润209.92亿元，同比增长23.5%；实现净利润160.53亿元，同比增长21.75%。

　　由于会计结算制度的影响，房地产企业的预售款项基本决定了其未来业绩。今年上半年，楼市销售持续放量，致使房地产企业的预售款大幅增长。数据显示，上半年，A股房企预售款项达1428.12亿元，同比增长39.5%，比年初增长55.3%，是上半年营业收入的1.5倍。这表明，房企今年的业绩已基本锁定，增长已无悬念。

　　截至目前，已有31家A股房企公布了三季度业绩预告，其中有11家预增，5家扭亏；“报喜”公司超过半数。金融街（000402）预计1-9月实现净利润约76,800万元至96,000万元，同比增长100%至150%。

　　数据还显示，A股房企二季度净利润环比增幅达168.93%。其中，60余家房企净利润环比增长，占比近七成。业内人士指出，虽然上半年房地产企业的业绩大部分是去年行情的体现，但从单季度的表现来看，房地产企业的复苏趋势已经十分明显。

　　盈利能力改善

　　中报数据显示，上半年A股房企营业利润率为21.8%，比去年同期增加1.15个百分点。业内人士分析，房价高企将提升房企的毛利率和净利率。

　　数据显示，扣除不可比因素后，80家房企上半年平均销售毛利率为37.74%，较去年同期提高0.85个百分点。与此同时，销售期间费用的大幅下降也有效降低了开发商的成本。80家房企平均销售期间费用率为25.74%，较去年同期大幅下降了25.35个百分点。

　　目前一线城市整体房价处于历史的高点，二线城市房价处于2008年下半年以来的高点，重点城市房价较2007年下半年平均价格高出15%左右。

　　宏源证券研究报告指出，2009年上半年，房地产企业的盈利模式是“以量补价”（2009年上半年多数城市商品住宅的平均成交价格同比负增长）；而下半年，随着房价同比出现正增长，房地产企业的盈利模式将变为“以价补量”。而后者将提升房企的销售毛利率。

　　此外，上市房企存货总量与年初基本持平，其中28家公司存货较年初有所下降。但房企存货结构已有较大变化。其中，已完工开发产品下降明显，万科、华侨城等降幅均在30%以上，体现了上半年销量大增对库存的快速消化；在建产品和拟开发土地较年初有所上升，表现为开发商加大土地储备和开发力度，保证了行业未来供应量的提升。

　　目前，房企现金流充裕。上半年，房企经营性现金流量净值总计296.06亿元，而去年同期仅为-225.13亿元。59家房企的经营性现金流量净值实现同比增长，占比近八成，其中37家房企现金流由负转正，改善明显。