□本报记者 王进

　　9月末的上海，在房地产“金九”大战的厮杀热潮之中，有一批企业却来到与浦东隔江相望的中国第三大岛——崇明岛，在一片静寂中谋划新的布局。

　　崇明的契机，来自于即将开通的上海长江隧桥和崇启大桥项目。

　　“隧桥开通后，从上海市中心的人民广场到浦东只用1个小时。此外，由于市政府对该岛的‘生态’定位和保护性开发，崇明的房地产开发前途无可限量。‘稀缺’和‘便捷’永远是房地产业的法宝。”一位来崇明探访过两次投资机会的房地产人士这样表示。

　　目前，除了上海多家中小房地产企业正在积极筹备外，包括外高桥、中华企业、上实发展、亚通股份等上市公司也均有与崇明开发直接或间接相关的项目和土地储备。

　　不过，崇明岛这一上海“最后热土”的开发并非将营造一个简单的“房地产岛”，而是与崇明产业构筑、生态岛建设融为一体。上海有关部门表示，崇明开发将围绕建设现代化生态岛区的总目标，使崇明三岛成为适应上海现代化国际大都市建设的长远需要的最佳区域，并成为全国类似开发项目的样本。

　　前述开发商表示，崇明或将是中国的“济州岛”，而这一过程中将形成独特的房地产开发格局：普通住宅总量受到严格控制，高端物业和旅游地产项目将与生态产业协调开发。

　　崇明房地产渐升温

　　素有“长江门户”之称的崇明，南与浦东及江苏太仓相望，北与江苏海门、启东一衣带水。但地理位置如此优越、土地面积又十分广袤的“中国第三大岛”，却一直迟迟未能启动开发建设。

　　房地产领域便是如此，上海统计局人士表示，下辖崇明、长兴、横沙三岛、总面积1411平方公里土地的崇明，2008年的住宅施工面积却不过38万平方米，还不如一江之隔的浦东1964万平方米的一个零头。加之崇明较强的首次购房和二次置换的刚性需求，以及来自浙江、江苏的投资需求，全岛的房地产供求矛盾十分突出。

　　22日，崇明一家大型企业人士对记者表示，产业培育和发展缓慢的重要原因是交通。“出岛入岛只能靠轮渡，什么经济能够靠轮渡来支撑起来呢？”崇明因此一直未能形成核心产业定位。该人士表示，过去崇明和上海松江、宝山、嘉定等的起点是一样的，大家经济总量差不多。但现在宝山成了钢铁城，松江成了大学城，嘉定引入汽车产业，崇明已经远远落在后面。

　　但上海长江隧桥启用之后，必将打破维护崇明县和崇明岛生态系统相对独立的长江天堑。此外，上海地铁也将通往崇明，目前的长江隧桥已为地铁项目预留了轨道，此举更是将极大拉近崇明与上海的距离。

　　易居中国地产分析师薛建雄表示，受便利交通带动影响，结合崇明开发规划，目前有关部门最可能在崇明实施的是论坛经济和生态产业，走类似海南博鳌的发展道路。“单靠旅游产业难以拉动这么大一个岛的经济发展，此前上海淀山湖和奉贤海湾的旅游产业发展平平，就是一个先例。”

　　目前，崇明的房地产市场已经呈现渐热之势。在崇明经营房地产开发的亚通股份董秘蔡福生表示，近年来崇明土地和房产价格上涨很快，多层住宅的均价已经达到8000元/平方米以上，而土地价格更是从原先仅50多万元/亩的价格突破了200万元/亩。

　　上海统计局则表示，崇明的房地产投资今年上半年高于全市水平，1－7月，崇明房地产投资5.3亿元，同比增长19.1％；而1-8月，上海全市房地产开发投资919.26亿元，同比仅增长4.2%。

　　“最后热土”吸引开发商目光

　　即将融入“沪苏经济圈”的崇明，吸引了各路房企开发商的目光。

　　提前布局的是上海浦东开发的龙头企业外高桥集团。2008年9月，外高桥在崇启大桥的一端开建外高桥集团（启东）产业园，这是上海外高桥（集团）有限公司成立30年来第一次走出上海建园区。

　　外高桥人士表示，该产业园以高端机械、电子产业为目标定位，重点引进世界500强企业及国内知名大企业。未来外高桥不仅能享受到上海这座一线城市经济发展的各种有利条件，同时还能从产业向二、三线城市转移中取得收益。随着大桥效应的日益凸显，启东市的招商引资也全面转型。当地政府人士称，国内外客商正纷纷抢占商机，争取在崇启大桥通车之前将项目建到启东来。

　　崇明本土的企业亚通股份也在参加“崇明旅游生态城”的建设。公司已经控股和投资了“亚通置业公司”、“海岛公司”、“崇明新城公司”等企业，进行崇明现代生态岛的房地产、生态旅游等项目建设，建设商品房10万多平方米。蔡福生表示，目前公司正在开发140多亩的土地，并积极跟踪政府推地动态，筹备后续拿地。

　　此外，中国证券报记者22日获悉，中华企业也在崇明开发最热门的地域——拟建成“海岛花园式生态城”的陈家镇拥有了4000亩土地，其中，2000亩土地已交清土地款6000万元，目前土地性质为农用地，另外2000多亩地尚未支付土地款。而这一区域很有可能被规划为商业住宅旅游用地。

　　薛建雄表示，此前一些开发商已经在崇明拿地，并开始谋划开发大型高尔夫球场和高端酒店项目，不过，受金融风暴影响，这些设想暂时搁置，但并没有终结。

　　“生态岛”定位独特开发格局

　　虽然崇明岛目前几乎白纸一张，但并非是开发商可以随意画图的场所。这里已经被上海市严格定位为“生态岛”。上海市市长韩正表示，“崇明生态岛建设要对未来负责、对人民负责，决不能拍脑袋搞建设，必须科学推进、扎实推进。”

　　日前，曾被韩正实地调研后要求尽快公布的《崇明生态岛建设指标体系》终于出台，目标是将崇明建成像美国的长岛以及韩国的济州岛那样的自然生态健康、人居生态和谐、产业生态高端、国际竞争力强和引领示范作用突出的世界级生态岛。

　　华东师大资源与环境科学学院院长曾刚表示，崇明建设世界级生态岛，在中国史无前例，它将成为具有中国特色和世界影响力的区域发展新样板，而建设崇明世界级生态岛更需要一套系统、科学、具有中国特色、可操作性强的指标体系。

　　一家探访崇明的开发商表示，受生态岛建设影响，崇明今后肯定不会走做大普通住宅的房地产模式，而是限制人口流入数量。

　　薛建雄也表示，崇明的生态之路必将形成国内颇为独特的房地产开发格局：生态地产业，以旅游商业地产和高端物业为主，当地正在借游艇、赛马等高端旅游项目带动物业开发和经济发展。

　　目前的崇明，正在按生态岛建设要求打造两个建设样板：崇明新城和陈家镇（东滩）新市镇项目，新城突出“田园、亲水和适居”特色，新市镇着重体现“生态、知识和休闲”理念。崇明县政府人士表示，新城和新市镇将作为一岛“两翼”先行先试、互补发展。

　　而各路开发商也将以此为模板，在崇明这片“开发难度高”的“最后热土”上分一杯羹。上实发展就是这样一个期待走“生态化”房地产开发模式的企业。其目前正在开发崇明东滩国际生态城项目，该项目由3个小城镇组成，位于拥有上海最完善的潮汐滩涂湿地的总面积174平方公里的崇明东滩。上实承担其中32平方公里的生态居住区建设。

　　海通证券分析师张峦表示，上实将通过东滩生态城项目在全球率先探索城市可持续发展途径，并建立我国第一个生态综合示范区，建成后，该开发模式将运用于河北廊坊、无锡太湖、唐山曹妃甸等项目，上实也将以此为契机，打造生态地产开发理念和盈利新模式。

　　专家感叹，崇明岛的开发既是已经“遍地豪宅”的上海最后一块成本较低的热土，也是考验开发商能否创新新房产模式的试金石。