编者按：9月以来,随着楼市成交回落和政策信号的影响，房地产股一改此前领涨大盘的气势，成为A股调整过程的头号领跌板块。而此前以高调看好地产和金融股著称的经济学家——摩根大通中国投资银行副主席龚方雄近日首次详细解析此轮地产股下挫原因，并明确预期明年上半年地产股将再次跑赢大市。

　　原因：全球投资者看好、政策支持、宏观经济回暖

　　他介绍说，全球投资者对未来经济正显出日益乐观的姿态，这从最近全球商品资源和资本市场的走强就可以看出。而国际投资者对中国资本市场的看好程度明显高于国内投资者。

　　相比之下，龚方雄认为，国内投资者对A股市场，尤其是房地产股过于忧虑，这种忧虑基于对通胀和对政策转向的过度担忧。“没有滞就没有胀。”龚方雄称。

　　今年五、六月份以来的全球经济复苏来得比市场想像得要早和强。这主要因为全球消费者没有市场想像得差。随着金融风暴的过去和金融体系功能的恢复，经济进入“添加库存”阶段。在这个添加库存的过程中,企业运行一般滞后于经济周期，失业率同样滞后于经济周期。“因为企业一般不会很快增加员工，而是以原有员工加班加点来完成最早的库存补给。”龚方雄称。也就是说，“这一轮复苏填满库存也就差不多了，明年全球经济不会出现实体经济中的通货膨胀，因为没有这个条件。”

　　而从政策转向的力度看，龚方雄更认为，中国政府不断强调政策的稳定性、连续性。在这种情况下，即使明年出现政策的转向，比如加息，那也将非常温和。

　　后市：目前的调整是技术回调 地产股有望重新跑赢大市

　　在此背景下分析房地产市场和房地产股，龚方雄认为，各国货币都可能出现贬值的情况下，而此时最可能升值的是和纸币相对应的黄金、土地等有形资产。而房地产的紧缩只能来自政策上的紧缩。“有时候国内投资者把贷款的高低作为流动性的指标来看待，作为货币政策的方向来看待，这实际上是错误的。贷款放量在每年都是前高后低，只不过4万亿在某种程度上大大放大了上半年的放款程度。”龚方雄称。

　　“所以我们出现一个结论，目前的结构调整是技术回调。房地产大概在未来几个月跑输市场或相对中性，而随着明年上半年信贷市场回升等因素影响，房地产股有望重新跑赢大市。”龚方雄另外表示，未来6至18个月，中国经济成长的速度和质量会比今年已经过去的时间要好得多。尤其是明年出口会有10%左右的增长，民营企业受益于此，会比今年有更大的投资实力。房地产市场“国进民退”的局面也会有所改观。