虽然目前房地产市场已进入“金九银十”的消费旺季，但经历了上半年的火暴后，旺季效应反而显得后劲不足。我们认为，鉴于供需双方的博弈及宏观政策环境的影响，下半年房地产市场的交易量很难超越上半年；虽然销售速度环比会下降，但房地产固定资产投资增速仍将维持高位，预计全年将超过20%，同时房地产对GDP的拉动也将超过2个百分点，建议配置房地产下游行业，如机械设备、运输行业等。

　　量缩价未降

　　9月份以来，房地产交易市场并没有出现预期的销售旺势，而是延续了7、8月份交易逐渐萎缩的状态。以北京、上海、深圳三地的销售数据看，9月的前两周（9.1-9.4，9.7-9.11）销售面积为233.79万平方米，延续了四周交易下滑的态势，并创下了近24周以来周交易量的最低点，虽然上周（9.21—9.25）三地的销售面积有所反弹，但与5、6月份单月超过500万平方米的销售高峰相比则不可同日而语。从我们关注的全国14个主要城市的交易量看，9月前三周的销售面积与7、8月份同期相比已出现了明显下降的趋势，因此预期9月份房地产销售的黄金季节将不复存在。我们认为在前期价格高涨令积压的需求得到部分释放后，市场预期的“金九银十”现象很难出现。

　　从房地产的价格走势来看，大多数城市房价创新高已成为不争的事实，目前还未看到房价有任何松动的迹象。从新建商品房价格指数来看，8月份环比达到了1.1%，与7月持平，并创下了07年11月份房地产市场调整以来的新高。本轮房价的上涨受益于流动性的宽松，上半年天量信贷的助推以及销售额的大幅提升，使得大多数房地产公司的资金流有了明显好转，我们认为，在货币政策不发生方向性变化的前提下，房地产的开发资金和销售资金仍将保持充裕，因此开发商目前没有降价的迫切性来弥补自身的财务问题。

　　需求主导未来走势

　　房地产市场的量价变化一定是供需动态博弈的结果，反观这一轮地产行情，从价降量涨到量涨价涨再到价涨量缩，其背后正是楼市供需缺口不断收窄的过程。由于体制机制的不完全，中国土地市场的供应极度缺乏弹性，这使得在供需博弈中供给方往往占据上风。从目前的需求看，经过上半年的价量齐升，去年以来被积压的刚性需求已得到了很大的释放；同时，由于目前二套房政策的严格执行，对投资需求也有一定的抑制，我们认为，在各种需求压力得到初步缓解的情况下，未来住宅销售速度环比走平或者下滑将是大概率事件。

　　从刚性需求看，居民可支配收入的增长无疑是购房的坚强后盾，然而由于经济景气因素的影响，今年以来居民可支配收入的涨幅接近了近6年以来的最低点，下半年居民可支配收入增速可能创近6年来的新低，因此居民预期收入的减少，可能会暂缓一部分刚性需求。

　　我们认为，货币政策的走向将主导未来投资性需求的变化，目前监管部门采取了对二套房严格审批程序、加大首付比例最低至40%及利率上浮10%的措施，这对抑制过剩的投资性需求起到了釜底抽薪的作用。通过对近十年来中长期贷款利率变动对销售速度影响的研究发现，利率当年上升10个bp将拉低下一年销售速度大约2.6%的增长，因此，如果年内二套房的政策持续严格执行，价格不出现大幅回转，投资性需求占比将继续缩小。

　　目前，去库存引起的供给相对增加被认为是支持上半年销量的主要因素，在售的大多数楼盘大都是去年积压的项目，在需求迸发的作用下，目前主要城市的去库存化基本完成。虽然目前新开工面积增速在逐步好转，但考虑到房地产建设的周期性，要想变成有效供给还得有6个月左右的时间，因此，我们认为，供给不足，需求敏感的情况下，房价将成为调节供求平衡的利器，如果房价过快上涨，则会抑制大量的刚性需求，如果房价环比涨幅放缓，则有利于供需处于相对平衡的态势。

　　综合供需两方面的分析，我们认为，房地产市场供给缺乏弹性的状况在短期内还很难改变，在补库存还未开始之前，楼市的走向将更多依赖于需求方的敏感变化。

　　地产投资保持高速增长

　　截至8月底，国内房地产固定投资实际完成额达到2.52万亿元，同比增长19.8%，而前8个月，房地产月均固定资产投资完成额接近3700亿元，年内固定资产投资创新高没有任何悬念。在中央大规模经济刺激措施的带动下，目前民间投资的增速呈现出上升态势，我们认为，下一步房地产投资的增长将更多的来自地方中小企业的贡献。

　　从8月份公布的房地产完成投资增速情况看，中部地区同比增长18.2%，西部地区同比增长13.4%,东部地区增长14%，在住宅投资增速方面，中西部地区的增速分别为16.8%和16.5%，大大超过东部的6.9%和全国的10.9%，此外，从房价和销量情况看，上半年量价齐升的地区主要集中在东部地区和一些大城市，而中西部大多数中小城市的交易量并没有超预期的攀升，因此，我们认为，中西部地区房地产投资增速还有很大的空间，下半年行业整体的增长将更多地依赖于中西部民间投资的持续升温。

　　众所周知，投资和消费无疑是今年“保八”的双引擎，上半年我国GDP实现同比增长7.1%，其中投资贡献了6.2个百分点，在下半年民间投资和政府投资的主导下，投资对GDP的拉动效应将进一步加强。具体到房地产方面，目前房地产固定资产投资的占比已占全部行业固定资产投资的22%，近6年来，房地产固定资产投资的平均占比为26%，在宽松货币政策和积极财政政策的带动下，年内房地产投资占比进一步达到26%有极大的可能性。从房地产固定资产投资增速看，8月底同比为19.8%，开发投资增速为14.7%，我们预计到年底这两个数字都将突破20%。

　　重点配置下游行业

　　作为楼市供给的一个重要指标，新开工面积与实际销售面积有一定的时滞，我们认为下半年新开工面积同比下降的趋势会进一步收窄，并在年底实现正增长，这对机械设备、运输等下游行业的拉动将非常明显。事实上，今年以来，与去库存并行的是新开工面积的逐月增长，截至8月底，全国新开工面积已突破6.3万平方米，按照现在的增速到年底这一增速很可能接近10万平方米，而这将加大对机械设备等下游行业的需求。从8月的数据看，起重机、挖掘机、混凝土机械的同比产量分别增长11.63%、36.02%和45.91%，交通运输设备制造业的利润在7月同比也开始实现正增长，预计9月份交运设备行业还将保持可观的利润，并拉动整体行业的业绩增长。

　　另外直接受益的还有家居建材和家电消费行业，8月份家具、日用陶瓷、复合地板等原材料的产量分别同比增长3.2%、8.2%和17.8%，我们认为，随着9月、10月消费促销活动的进行及上半年库存商品房的大量消化，下半年直接用于装修的商品房面积还将继续保持高位，因此对建材的需求仍将旺盛。从零售消费的数据看，我们认为由于房地产的带动，家电、汽车、日用品等还将有大幅的增长，从8月的数据看，日用品、家电、汽车的批发额同比增长19.87%、39.43%和53.79%，如果这一趋势得以延续，我们预计下半年消费对GDP的拉动将超过4个百分点。