现在买房人越来越精明，在买一手房的时候会考察一下周边二手房的行情；同样，在买二手房时也会打探一下附近一手房的走势。一二手房相互参照之后，买房人更容易对市场有一个比较全面的了解，也有利于自己做出最恰当的决策。

　　“对于房地产市场来讲，一手房是风向标，二手房是晴雨表。”北京麦田房产总经理肖基昌这样形容一手房和二手房的关系。一手房的价格波动、成交情况会对二手房市场起到领涨或引跌的作用。一般新盘价格有浮动，其周边的二手市场一定会相应有所调整。

　　部分二手房价格高过一手房

　　一般情况下，一手房的价格会高于区域周边二手房价格，但北京麦田房产营销总监吴存胜告诉记者：“不能简单地说，一手房一定会比二手房价格高，在很多地段二手房因其配套、品质等优势，成交价格会高过周边一手房。”

　　一直以来在很多人的观念中，新房总比二手房要贵，但事实上从2009年初到现在，部分区域曾经出现过一二手价格“倒挂”现象。对此麦田房产营销总监吴存胜认为，出现倒挂现象一个原因可能是在新房普涨情况下，二手房房主对于价格的心理预期迅速放大，涨价较快，甚至有些盲目，以至出现一、二手房价格倒挂现象。另外一个原因，则是很多二手房本身品质非常高，再加上配套、地段、交通、物业管理等相对成熟，包括二手房中一些稀缺产品，比如楼王、观景房等，都是一手房不可比拟的优势，因此价格居高不下。

　　“总体来讲，一手房和二手房有时是一种博弈，新盘的热销能带动周边二手房的交易活跃，而新房的许多客户同样也来源于二手房。比如很多人会卖掉现有房子，去购买新房。另外如果二手房的房东盲目涨价超过客户心理预期，人群也会流向新房。”吴存胜认为。

　　二手房取代一手房是必然趋势

　　今年以来二手房成交量持续高于新房成交量，预计这种情况并非短期现象，全年很可能保持这种状况。随着房地产市场走向成熟，二手房成交量必会超过新房。这是市场发展的必然趋势，在国外成熟的房地产市场中，二手房占了很大比例，新建商品房只占很小的比例。中国的房地产也必然会向这一方向发展，今年将是北京楼市二手房成交超过新房的元年。标志着二手房正式成为房地产市场的主角。

　　对此，麦田房产总经理肖基昌认为，从长远发展来看，二手房必将取代一手房称霸房产市场。随着一手楼盘可以开发的土地越来越少，而二手房的存量却在不断增加。新的楼盘一盖好就面临流通，不可避免地成为二手房。

　　“当然，二手房市场也一直在日趋成熟。”肖基昌举例说，在三年前，很少有业主来找中介公司卖房子，而现在，业主的房产流通意识越来越强，客户对二手房的认可度也是不断提高，中介公司掌握的房源量越来越大了。“这个趋势目前已经很明显。”肖基昌说。

　　新房打折优惠 二手房接受议价

　　随着价涨量跌现象的出现，进入9月份，北京的部分新房项目又开始出现了打折优惠的促销方式，而一直底气十足的二手房业主也开始接受买家的讨价还价了。

　　记者从我爱我家了解到，目前部分挂牌的二手房业主已经开始接受议价，不再像几个月前那样的强硬。在成交过程中购房者也发现，和业主的议价空间逐渐地增加。我爱我家置业顾问表示，接受议价的主要是二手次新房中的大户型，其中大多数楼盘今年价格的累积涨幅在35%以上。

　　我爱我家市场研究中心分析，之所以进入9月份开始出现二手房业主接受议价，主要原因有以下几方面：

　　首先，随着北京二手房交易量8月份出现月度环比下降，许多业主认为，目前的二手房房价已经见顶，此时快速出手可以避免下一轮价格调整。

　　其次，不少区域新房项目的打折优惠影响了周边二手房业主的心态。

　　第三，2008年底到2009年初上演的“价格跳水”令不少二手房业主心有余悸。

　　近一个月我爱我家二手次新房挂牌量提高同比增加20%左右，甚至有的区域大户型集中挂牌。我爱我家的置业顾问表示：挂牌量增加，往往伴随的就是业主接受议价。现在对于贷款客户业主的议价空间一般在5%以内，对于全款客户可以放大到10%。特别是总价较高的大户型，议价空间就更大。

　　二手房市场给一手房亮起红灯

　　易居房地产研究院高级研究员回建强认为，相对于一手房，二手房的成交更具有市场指向性，买卖双方几乎都是自然人，价格博弈更充分。上半年，正是二手房率先启动，成交量上升，带动了一手房的成交回暖。在一定程度上，二手房市场的发展往往是“春江水暖鸭先知”，能够反映市场未来的走势。

　　从全国范围看，统计局最新发布的数据显示，8月份二手住宅销售价格同比上涨3.6%，但环比上涨0.6%，涨幅比7月份缩小0.3个百分点。这说明虽然8月份二手房价格依然在上涨，但涨幅已经开始回落了。从成交数据看，二手房市场显现调整迹象，但这仅仅是表象，真正的原因是政策和买家心理预期出现了调整。

　　在央行“动态微调”的表态后，7、8月份的新增贷款也大幅度下降。现在银行对于首套二手房的贷款也开始趋于谨慎，有调查显示，现在首套二手房要想获得八成贷款也比较困难了。

　　除了贷款成数缩减，金融机构对二手房的交易秩序也开始更加严格起来。为防范信贷风险，北京银监局则向各银行发出通知，要求从9月1日起，二手房放贷时，额度比照银行给予该套房的评估值以及北京市存量房屋买卖合同的价格，在两者之间取低。这意味着二手房市场上长久以来为避税做低成交价的黑白合同得到遏制。这个政策在一定程度上会影响到二手房的成交量。

　　综合来看，二手房市场的调整已经不可避免，这将再次给市场亮起调整的红灯。二手房如果率先调整，一手房市场按照规律会跟随其后发生调整。从目前市场运行情况看，一线城市一手房的交易量已经开始下降了，成交均价由于成交结构的因素还依然保持高位。预计市场在未来可能陷入观望期，价格首先会在城市外围地区进入调整，在上海，首先进入调整的应是外环外地区，即市场供应量较大且各项配套不太成熟、前期价格又被非理性推高的区域。