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余丰慧:“地王”后浪推前浪法规躺在沙滩上?

2009年09月30日11:25 [我来说两句] [字号: ]

来源:每日经济新闻

  据有关机构统计,40家全国开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地块占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”。

另有报道称,2007年的18个“地王”项目,有4个项目退地,还有7个项目处于待开发阶段。

  近几个月来,全国的“地王”是后浪推前浪。今年的“地王”与2007年那一波的“地王”相比,除了价格越来越高、“地王”刷新频率越来越快外,一个新特点是国资背景的企业成为“地王”东家的占了大多数。更为奇怪的是,在近期房屋成交量下跌、价格又呈拉锯徘徊时刻,新“地王”仍然我行我素,不断出现。同时,在新“地王”不断出现的时刻,相当一部分老“地王”却躺在那里睡大觉。这种种矛盾现象,充分暴露出我国土地在供应、开发和监管上存在的严重问题。

  土地闲置两年无偿收回、闲置满一年不满两年按土地价款的20%交纳土地闲置费、对闲置土地征缴增值地价,这三招切断开发商拿地时土地增值的利益链条,要说够狠的了。但是,现在出现的新情况,是这些招数对那些能靠拿地后在资本市场融资的房企来说,这点成本显然算不上什么。

  囤地甚至得到“地王”后不开发的原因,在于土地增值利益以外的巨大利益诱惑。高价拿地,闲置不用,表面上看起来是赔钱的买卖,但对很多开发商来说,账外的收益远远超过账面上的损失。尤其是对那些准备上市或者已经上市的开发商,高价囤地更是扩大市值和影响力最简单最直接的方式,资产高估、市值膨胀,拿地盖房最后变成了一场资本游戏。有些公司拿地后不开发,造成房屋供给紧张的表象,房价上涨,股价跟着涨,不用开发地产赚的钱更多。而在“地王”一浪高过一浪的过程中,最终被拍在沙滩上的是普通百姓——他们被迫掏腰包买高价房。而对于部分房企来说,从资本市场以及巨额贷款中获得的利益,要远远大于闲置一年缴纳20%的费用、两年收回土地罚的那点款。

  因此,必须切断土地增值以外的利益链条:一是严格执行针对囤地的相关规定,不能让法规跟着“地王”晒太阳;二是开发商借拿地扩大融资时,IPO、增发或者以土地抵押贷款,必须以土地净资产计算,即:以全部自有资金付清全部土地款或者扣除拿地贷款后的土地净资产,要及时在资本市场公开公告;最后,对于国企拿地,必须建立严格的效益考核机制和责任追究机制,对囤地的国企,必须严格追究相关人员的责任。

  “三狠招”切断开发商拿地时土地增值的利益链条,再下决心切断土地增值以外的利益链条,相信囤地、“地王”以及高房价将会得到一定程度的遏制,我国房地产市场才能真正走向健康发展轨道。

(责任编辑:马丁)
[我来说两句]

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