在住宅市场日趋火热的情况下，一些投资者把目光投向了商铺市场。但是，一些购房者发现，南宁的商铺市场却存在种种难以看清的迷象。如何才能解开缭绕在商铺上的疑问，看清商业地产真面目？

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　　用地性质不同，使用年限不同

　　南宁市民高先生打算购买一间商铺，他在青秀区某楼盘看中了一间面积50多平方米的商铺，但售价达2万多元/平方米，这令他犹豫不决。

　　楼盘销售人员告诉他，他们商铺的使用年限是70年，所以售价贵些仍“物超所值”。商业用地使用期限不是40年吗，怎么是70年？高先生对此心存疑惑，他担心，这是楼盘抛出的诱饵。销售人员却坚持说，他们能办下商铺70年的使用权。

　　记者走访南宁部分楼盘发现，一些楼盘的商铺使用期限是40年，有的却声称是70年。不同使用期限的商铺同时存在，令不少购房者疑惑。相近的价格购买商铺，多得30年使用期限意味着多得30年收益，购买哪些商铺没有风险，成了困扰众多投资人士的难题。

　　南宁某律师事务所江前律师介绍，根据我国有关法律，土地使用的年限根据使用性质的不同而不同，商业用地使用期限为40年，综合用地为50年，住宅用地为70年。不过，目前市场上买卖的商铺，由于土地性质的不同，其使用年限也有所不同。如楼盘当初的土地性质为商业用地的，其使用年限肯定是40年。但是，现在的许多项目在底层或是项目内部建起了商业用途的门面房，最典型的就是大量的商住楼项目，项目的底下几层常常是临街的铺位；有的成规模的小区内部，也建起了方便业主生活的配套商业铺面。这些铺面是建在综合用地或是住宅用地之上，又不可能将它们用地割裂独立存在，所以，形成有的商铺使用年限为40年，有的是50年、70年。

　　业内人士提醒，购房者购买商铺时，要看清楚楼盘的用地性质，了解剩余的土地使用期限。有的楼盘，不主动告知使用期限，导致购房者花高价买到了使用期限短的商铺。一些楼盘从购买土地到开发、销售，时间跨度可能达四五年甚至更长，这意味着购房者购买这些楼盘的商铺或房子，使用期限也会相应缩短。

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　　如何看待“天价”与“地价”

　　近日，南宁商业地产市场出现“天价”商铺与“地价”商铺同时存在的现象，这引起众多人士的关注。

　　据了解，某楼盘近日打出广告，称其所销售的商铺仅10万元/间，商铺面积有20多平方米，相当于“商铺卖出住宅价”。与此同时，另一楼盘却打出10万元/平方米的商铺售价，一间100平方米的商铺售价达到1000万元。

　　虽然这两个楼盘定位不一样，一个定位高端，一个定位中低端，但这么大的价差仍引起不少人士的热议。在南宁一些网站上，记者看到有的网民把这两个楼盘的商铺作为南宁商业地产讨论的焦点，不少网民认为，这反映出当前南宁商铺定位、定价混乱的现象。

　　南宁某房地产代理销售公司策划部经理方先生认为，南宁作为后发展城市，商业地产发展空间大，但这并不意味着开发商能不断透支购房者的消费。这几年来，南宁住宅市场发展迅速，价格有了较大幅度上涨，商业地产却一直徘徊不前，市场均价还是两三年前的2万多元/平方米。这反映出南宁的商业地产市场还未成熟，有待进一步培育和完善。因此，开发商应当多些培育市场，而不是着眼于短期的炒作。

　　一些业内人士提醒，投资者购买商铺不要将“地价”或“天价”商铺作参考坐标，这会导致价格判断失真。一般情况下，10~15年内能收回成本的商铺，市场风险较少。

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　　不看市场开出高租金

　　目前，在南宁柳沙、凤岭一带，有多个楼盘的商铺销售。记者发现，有的商铺买家对收益预期过高，形成商铺丢空窘境。

　　在东盟商务区一带，有的购房者出租商铺，租金高达八九十元/平方米。在民族大道附近摆临时摊点的一位经营者说，这一带的商铺尽管已经出售，但开门营业的不多，只有几间日杂店、二手房中介在经营。他经营冷饮一天能有几十元营业收入就算不错了，店铺租金八九十元/平方米，每间面积为二三十平方米，“这么高的租金现在根本无法赢利”。

　　在网上，一位网民发帖出租其位于东盟商务区的一间商铺。商铺面积48平方米，租金开价90元/平方米。按其留下的联系方式，记者拨打他的电话。“这个地段目前没有人流量，租金怎么这么高？”记者问道。对方说，他购买的商铺2万多元/平方米，租金少了宁可放空闲置。最后，他表示“最少80元/平方米”。

　　在凤翔路附近，记者发现有的投资者买了商铺并不急着招租，而是把商铺放空。一位楼盘营销人员告诉记者，购买这些商铺的人士，大多是具有相当经济实力的投资者，他们是手上已经有多套房产才买商铺的。他们可能明白现在商铺难以出租，或者租金回报不高，就宁愿把商铺丢空。

　　广西某房地产公司市场部经理韦小姐介绍，在广州一些楼盘，买家把商铺长期出租给管理公司，管理公司通过策划、包装、运营，再将商铺出租给租赁者。管理公司有实力有信誉，租金一般每年按一定比例提升，这样既旺了商铺经营，又增加投资者的收益。南宁现在有不少商铺丢空，有识之士把商铺资源盘活，可从中掘到一桶金。

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　　社区商铺定位不清

　　随着南宁楼市的发展，现在商业地产中社区商铺渐占主角。社区商铺依托本小区的住户，形成一个既有的存量市场，吸引了一些投资者关注。但是，有的楼盘对社区商铺定位模糊，使得投资者找不到投资方向。

　　市民万先生反映，他看中了江南一楼盘的社区商铺，商铺的面积大小、价格都挺合意，但楼盘把社区商铺定位为“休闲商业街”，规定不准经营餐饮店、粉店，经营范围缩小，只能经营时尚茶饮品、咖啡等。觉得买下商铺难以经营，他打了退堂鼓。

　　记者了解到，有的楼盘为了提升品质，对商铺的经营项目作出限定，大多是禁止产生油烟的餐饮行业进驻。但是，中小型餐饮、日常消费用品店却往往成为社区商铺经营的先行者，它们由于能满足居民的日常需求而具有较强生命力。楼盘如此定位，无疑是作茧自缚。

　　一些业内人士介绍，南宁的商业地产存在着地产开发与商业开发不紧密的问题。有的开发商只着重项目的前期开发、销售，忽视后期的商业运营和管理。开发的脱节，使得投资者的市场风险加大。社区商铺不同于街铺，成行成市、抱团经营才能生存，所以购房者要理性分析社区商铺的定位、优劣，购买商铺切记“定位优于地段”的原则。

　　据悉，南宁目前的人均商业面积配比在1：3左右，也就是说，一个人平均可消费6平方米商业面积。在一些区域，人均商业面积配比达到1：6，商业地产市场存在的风险应引起投资者的关注。