2010年3~9月或许是楼市最为关键周期

　　“十一”黄金周过后，北京的地产商们不得不重新面对已经在他们视野当中消失了将近6个月的“库存”问题，截至本报发稿的10月7日，北京楼市的存量仍在7万套上下“拉锯”。

　　尽管从2009年8月以来，北京楼市的库存就已经回升，但是在“金九银十”的惯常思维之下，地产商们一度寄望黄金周能够解决重新出现的存量问题，然而，北京楼市8天的表现尚不如年景最差的2008年——地产商们的寄望由此落空。

　　不过，相比于2008年的寒冷，如今的地产商在宽松的货币政策下手中“尚有余粮”，短期内降价回笼资金的压力不大，而不少开发商的真正担心在于供应可能骤增的2010年3~9月，这或许是摆在刚刚回暖不久的中国楼市面前的又一道“高槛”。

　　黄金周“落空” 存量“拉锯”

　　“存量8月就有回升，但大家都觉得有‘金九银十’撑着，再来一次快速消化问题不大，但现在‘十一’黄金周的销售数据我们认为几乎比2008年还差，所以我们又得重新研究存量问题了。”10月7日晚，北京南三环沿线某住宅项目的销售负责人对《中国经营报》记者说。

　　让他骤然感到紧张的是和他离得不远的住宅项目万年花城，这个前几个月还卖到15000元/平方米的项目，最近有几套房源仅以不到7000元/平方米的价格售出，仅仅相当于4.6折。如果说万年花城的打折多少还有些疑问的话，一线房企远洋地产在北京的5个项目同时都有折扣，其中远洋·远景阁部分房源的最低折扣甚至达到6.3折。

　　而仅仅就在三个月之前，北京楼市还处在“找关系才能买到房”的“火热之中”，但在“十一”黄金周，北京楼市却难寻火热的踪迹。北京市建委的统计数据显示，9月29日至10月5日，北京市期房网上签约1994套，其中住宅期房签约1915套，与去年同期相比，分别下降31%和27%，而2008年向来是地产商普遍认为的最差一年。

　　北京市建委一位负责市场数据统计分析的官员告诉记者，从2009年8月以来，北京楼市的存量就已经出现了存量反弹的情况，其中最高一度达到了7.4万套，“此后的一个多月中，市场销售有所波动，最低时也达到过6.9万套左右的水平，一直在这个水平上下波动。”他说。

　　他之所以对这一数据如此敏感，是因为2009年年初市场开始回暖并进入“高潮”之后，北京楼市的存量曾在两个半月内迅速从9万多套下降到2万~3万套的水平，相比之下，如今7万套存量上下拉锯的状况自然显得微妙，而这还只是期房，还没有算上30000多套未成交的现房。

　　“十一”黄金周过后，存量仍在拉锯之中，这让曾经断定市场回暖并可能发生“报复性上涨”的地产商们，心中掠过一丝动摇。

　　“余粮”尚存 降价不急

　　年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。尽管如今的开发商们又重新嗅到了“危险”的味道，但是犹如2008年一般为了回款而大规模降价的策略，短期内还尚难出现。

　　“今年的开发商兜里相对都有点‘余粮’。”说这话时，张筱菁多少有些调侃的味道。她是融科智地北京公司的董事总经理，而融科智地则是联想控股旗下从事地产业务的公司平台，相比于其他地产商一贯唱多与乐观而言，融科智地的冷静甚至是保守，与万科有得一拼。

　　不过，即便如此，面对存量的不断上升，张筱菁还是判断短期之内开发商不会大规模降价。在她看来，2008年地产业的降价是由于此前过于乐观和激进带来的，彼时的开发商手中“并无余粮”，而现在，上半年的回暖和信贷的宽松，使开发商多少有些过冬的“干粮”和资本。

　　记者了解到，目前万科北京市场的2009年的销售任务还仅差15亿元就能完成，而10月之前，万科在北京的销售额已经超过35亿元，在剩下的2个多月中，同时超过5个项目在售的万科，卖出相差得15亿元并无太大压力，而日前，“运作”一年多的万科机工厂项目，也更名为蓝山，准备推向市场。

　　“今年经过3~6个月市场的快速销售，又形成了大量的销售回款，资金压力得到了很大缓解，解决了经营性现金流的问题；另外，银行的放贷在上半年增长迅猛，贷款实际上也解决了融资性现金流的问题。那么，解决了过冬的问题，贱卖家产我认为自然也没有理由了。” 张筱菁表示。

　　不过，这并不意味着此时的开发商们已经顾不上“卖房子“。前述北京南三环某项目的销售负责人就对记者表示，今年能多卖肯定要多卖，因为在目前这种状况下，他也无从判断明年的情况与风险如何。

　　敏感时刻 来年将至

　　“我不认为最近2~4个月有什么太大的波动或者调整，我倒是觉得，2010年的3~9月份倒可能是最为危险的时候，如果挺过去了，应该不错，一旦挺不过去，情况可能会更糟糕。” 张筱菁判断。

　　她的判断来自于上游市场要素价格——土地价格的飙升，以及对于2010年3~9月间可能突然增大的供应量。记者了解到，在万科于房山长阳镇两度高价夺地之后，张筱菁曾专门要求她的团队对北京土地市场以及区域市场的价格、供应进行了专题分析，其重点放在的是北京的五环到六环之间。

　　综合北京市发展改革委的统计数据，2008~2009年北京六环周边沿线土地增值近221亿元。而根据目前土地成交的状况，58%以上的建设工程总量在北京六环路沿线完成，因此，六环沿线的土地价格与房源供应，将对未来产生的市场走势产生重要的影响。

　　“分析之后，我们得出五环到六环平均的楼面成交价格已经高达了5800元每平方米，可是现在五环到六环的平均房价肯定没有过万元。而明年又有大量的供应会集中在五环与六环之间，而在明年3~6月份这些土地形成集中上市的时候，我们认为量会往上走，但是竞争会加剧，有可能价格会出现短时的下跌，所以这也是我们现在讨论的，这时候拿地一定程度上要特别谨慎。” 张筱菁如此解释为什么她觉得明年3~9月份是关键周期的原因所在。

　　至于未来3~6个月，前述南三环某项目的销售负责人以及张筱菁都感觉如果成交量继续下跌也并不意外，尽管这是他们所不愿意看到的。而如果由此倒推，2009年的最后两个月，多少具有了一些“最后一役”的味道。(中国经营报)