进入深秋，预备向香港这个国际资本市场融资的内地地产公司最先感受到了秋寒。包括华南城（01668.HK）、恒盛地产（00845.HK）在内的地产公司都在香港上市第一天面临股价跌破发行价的尴尬局面。

　　与此同时，内地楼市在经历第二季度疯狂的涨幅后，风光渐远，尤其是一线城市的房地产市场均已呈现销量萎靡、交投不活跃的颓势。

　　香港资本市场传来的消息显示，11月又将有多只内房新股挂牌上市，包括深圳花样年、卓越地产及此前已通过聆讯的恒大地产。不久前还表示尚未重启赴港上市计划的龙湖地产，也可能在10月底进行聆讯。

　　内房股上市频遭冷遇

　　近期赴港上市的5只内房股集体遭遇滑铁卢，表现不尽如人意。宝龙地产（01238.HK）公开发售认购不足，采取降价发售，但上市首日仍在2.8元（港元，下同）低位收盘，险守2.75元招股价，而且集资净额仅剩下21.76亿元，比预期的集资规模33亿至49亿大幅减少。

　　恒盛地产首日上市当天收盘3.76元，较招股定价4.4元下跌14.5%。如果不计手续费，每手（1000股）账面损失640元。华南城首日上市收盘价为1.62元，较招股定价2.1元有高达22.9%的跌幅，不计手续费，投资者每手账面损失480元。在上市首日跌破发行价后，上述不少新上市地产公司的股价目前仍未返回招股价，部分公司的股价跌幅还在继续扩大。

　　对于此番惨淡光景，香港的分析师们认为，这与市场对于宏观政策的忧虑有关。这种担忧并非空穴来风，9月份内地的银行新增贷款数量有所下滑，伴随着各种融资渠道缩窄，流入内地房地产的热钱也同样出现锐减。

　　交银国际房地产分析师何志忠说：“由于内地楼市高企不下面临的社会压力比香港要大得多，因此调控难以避免。”

　　富昌证券总经理蔺常念则指出，内地房地产新股的遇冷与市场选择多及内房新股基本面不尽如人意有关。“最近上市的内地房地产都是一些小企业，这些房地产的基本面都不是非常好，而许多龙头公司已经在港上市，投资者有那么多选择，自然不会看好新股。”

　　何志忠对CBN记者表示，目前内房新股的价格虽然一直低走，但是处于市场的合理估值水平，这也在一定程度上表明新股原本的定价过高。“比如说宝龙地产目前的每股资产净值远低于小型房地产企业平均水平，因此估值合理（这显示宝龙原先的定价有偏高之虞）。”

　　事实上，在华南城和恒盛地产均遭遇上市首日即破发的尴尬之后，宝龙地产不得不在上市前几日临时决定将发行价由每股3.3~4.9元下调至2.75元，同时将原定的上市时间延迟了数日。这一决定，最终使宝龙地产在上市首日终于“躲”过破发的“命运”。

　　赴港上市热情不改

　　值得关注的是，虽然新股频频受冷，但内地房地产公司的上市热情依然高涨。据了解，在11月计划到香港上市的内地地产企业已经排出很长的队伍。其中，深圳花样年预计集资约40亿元。据悉,该公司上市曾打算初步集资约78亿元，但市场的现实令其重作决定。

　　众多分析师一致认为，内地地产企业目前极大的融资需求是其上市的主要驱动力。蔺常念指出，上市公司目前迫切需要资金购买土地，“这是他们维持自身竞争力的方式”。

　　近几个月来土地市场地王频现也能反映房地产公司拿地的迫切需求。而恒盛地产在上市几日后随即宣布在天津收购了两幅土地。事实上，从目前这些赴港上市地产企业的融资逻辑来看，拿地—融资—再拿地的“循环”始终未变。

　　但内地地产商所坚持的这一套运营模式，能否获得香港资本市场的积极回应，仍然值得怀疑。御泰资产管理董事黄国英表示，要上市的新股走势与其定价相关。“只要新股吸取教训，合理定制招股价格，将有利股价向好。”他同时认为，虽然目前内房股成交不活跃，但由于明年初的房地产市场旺盛可期，因此房地产股票将会在2个月后有较好表现。

　　第一上海策略师叶尚志也表示，看好内地房地产企业的发展，“相信只要股票的价格与其基本面相符，香港以及海外投资者会愿意买入并持有内地房地产股票”。但他仍提醒，由于内地宏观政策引发的市场担忧情绪仍存，内房股将会维持较长时间的盘整；展望未来，内房股走势将整体向好。

　　星展银行高级分析师梁兆基接受CBN记者采访时表示，由于宽松货币政策将会延续，热钱将持续融入房地产市场以及股市，这将促使房价以及股价高企不下。“虽然房地产市场自今年初起已经上涨了30%，但预期价格仍然会继续上涨。”

　　他同时也表达了自己的担忧：“由于宏观经济前景目前尚未明朗，以及人们对政策的担忧，楼市将会出现‘有价无市’的情况，而股市则将在高位僵持，上下不得。”

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