地产市场遭遇最冷黄金周 降价预期重浮水面

　　房企扎堆上市融资不惧楼市变冷

　　就在楼市成交量萎靡、遭遇最冷黄金周时，预示着开发商看好未来市场的开工面积却迎来2007年以来首次大幅提升。与此同时，内地房企纷纷进入资本市场，近期拟通过IPO或借壳方式谋求上市的企业就高达39家。

　　最冷黄金周新房频现打折

　　“金九”的褪色让更多人将关注点放在“银十”。然而如同半年前那场毫无前兆的回暖，成交量迅速萎靡造成的“最冷的黄金周”，这恐怕也是市场始料未及的。

　　昨日，来自北京市房地产交易管理网最新公布的数据显示，今年10月1日至10日，北京期房网上签约量为1615套，比去年同期的2945套下降约46%；而乐居工作室“十一”期间楼市调查显示，有高达92.9%的网友认为目前房价比较高，其中有54.6%的人表示房价太高，根本承担不起。

　　随着成交量的持续低迷，此前处于“打着灯笼求人买房”的新房，在售价方面也开始松动。据不完全统计，“十一”期间，美华尚层开盘9.2折；北京INN现房一次性付款9.5折，按揭9.8折；三里屯SOHO公寓一次性付款9.4折，按揭9.8折；东方郁金香一次性付款9.75折，按揭9.85折；首创禧瑞都一次性付款9.7折，按揭9.9折；圣世一品一次性付款9.5折，按揭9.8折……

　　如果说上述新盘优惠尚处在“毛毛雨”阶段，那么热销项目远洋·远景阁部分房源出现的6.3折、售价在15000元/平方米的万年花城部分房源4.6折的超低折扣则预示着开发商已开始出手“拉”市场一把。

　　然而也有部分业内人士认为，“十一”期间出现的成交量下跌只是暂时的，大手笔的折扣也是偶然现象，未来仍存在回调的可能。

　　“国庆成交量回调实属正常，一方面长假拖缓购房进度，另一方面更重要的原因是，房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用，购房人观望情绪日趋加重。”在亚豪机构市场总监郭毅看来，短短一周的回调并不能完全代表“银十”惨淡已成定局，楼市在上半年井喷式的销售之后，投资需求并不旺盛，不可能持续喷发下去，本来这股力量能够打动投资需求进场，但是银行二套房贷的及时收紧，使投资需求马上进入观望，造成了目前市场的冷清，加之市场有效供应量不足，造成冷清的出现。

　　开工面积大幅上调“出人意料”

　　与市场抛出的“最冷黄金周”不同，开发商在经历了8月和9月的成交量下跌后，却“出人意料”地开始选择将连续保持近两年调低的开工面积上调。

　　易居中国旗下克而瑞咨询公司9日公布的调查报告显示，在经过此前的回暖后，开发商们手中的“存货”已经不多，自2007年下半年便处于下降通道的开工面积首次出现大幅度提升，其中恒大以1700万平方米的规模为中国房地产企业在建面积之最，而万科则将全年新开工面积从403万平方米提升至585万平方米，提升幅度高达45％；绿城和招商地产也将全年开工计划分别由214万平方米和112万平方米提升至397万平方米和247万平方米，提升幅度近一倍。

　　对此，中国房地产测评中心主任龙胜平认为，从短期来看，开工与在建面积是房地产企业近期成长性有力的体现，开工与在建的持续增长势必会增加近期房地产企业的业绩。

　　然而开发商的一席话却道出了开工面积上调的根本原因。

　　“实际上这部分上调的开工面积主要是根据今年前两个季度的销售额定下来的。”万科董秘谭华杰坦言，此前开发商在卖的房子是去年开工的，而由于经历了2007年的冰封期后，大多数开发商在去年开工的面积都急剧下降，随着上半年市场去存货过程迅速完成，此前开工面积少造成的市场供应量和交工日期无法满足部分刚性需求开始显现，因此包括万科在内，大部分开发商从今年年中开始增加开工面积，但这些供应大部分要等到明年才能形成体量。“从开工到销售，极限情况是4到6个月，大部分要一年左右，因此这部分上调的面积将在明年年中形成供应。”谭华杰表示。

　　事实上，在经历了今年二季度的火爆行情之后，三季度房地产市场已开始趋于理性，各地成交量均有所回调，根据克而瑞的调查数据统计，三季度十大城市共计成交3365万平方米，环比二季度的3919万平方米约下滑15%。在北京，尽管最终三季度的统计数据要等到本月下旬才能见分晓，但就目前北京房地产交易管理网显示，北京可售期房量约为13万套，未签约的现房量高达19万套，库存量仍有约32万套之多。而在去年10月初，可售期房约为18万套，未签约现房15万套，库存量33万套左右，与今年的库存相差无几。而2007年10月的房地产销售高峰期，北京的期房及现房库存量仅为23.4万套，这意味着经过两年的下挫及反弹，北京楼市仍有充足的库存等待消化。

　　天量土地成为一大砝码

　　就在外界为明年可能出现的新房库存量大幅上涨担忧的同时，开发商自己却并没那么紧张，并一再表示“与2007年不同，现在并不差钱”。而这背后除了由于楼市回暖带来的“余粮”外，更有此前在土地市场的“囤积”以及眼下在资本市场的博弈。

　　克而瑞9日公布的2009年三季度末中国房地产企业土地储备TOP10榜单揭示，2000万平方米的土地储备量成为拥有丰厚土地资产的门槛，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米，碧桂园土地储备面积为4360万平方米，分列前两名，而在上半年频频制造地王的绿地、保利则以2600万平方米和2350万平方米仅列第六和第十。

　　与此同时，从土地储备排行榜的10家进榜企业来看，前三季度新增土地储备建筑面积合计达2462万平方米，新增土地储备投资额合计近719亿元。其中第三季度新增土地储备最多，新增土地储备的建筑面积约1792万平方米，占前三季度总和的72.79%，新增土地储备投资额约579亿元，占前三季度总和的80.53%，双双超过前两季度的总和。

　　“土地储备是考量房地产企业的重要指标，如一个房地产企业土地储备过少，一旦地价上涨，企业的发展就会遭遇成本障碍；如土地储备过多，一旦地价下跌，则会加大企业的风险，土地减值影响巨大。把握好销售和土地储备之间的平衡关系，是房企高管感知市场能力的关键一环。”龙胜平表示，从拿地的溢价比例来看，第二季度只有37%的土地溢价比例超过100%，到了第三季度溢价比例超过100%的达到了57%。许多开发商在第三季度的土地储备增加了很多，仅十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿元。

　　恒大地产相关负责人也透露，一年前其上市暂停时，曾因为土地储备过多而备受争议，但一年后该公司再次递交上市申请时，其巨大的土地储备却转而成为重要砝码。可谓是成也土地，败也土地。

　　对此SOHO中国联席总裁潘石屹认为，囤地现象最严重的不是那些没有上市的企业，因为非上市企业资金有限，一般都会量入为出，有多大的销售量就购进多少土地；而上市公司因为资本市场有对土地储备的追逐和激励，恰恰越是上市公司越拼命地囤积土地，以满足资本市场对土地储备的要求。另外还有一些准备上市的公司，也先要囤够大量土地才能上市。

　　“这些年房地产公司围绕土地问题出现很多怪现象。几年前，有两家开发商在同一地段各拿了一块土地：一家开发商建了房子销售出去，没有赚多少钱；另一家开发商囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让给了别人，赚了许多钱，比前一家开发商赚的钱多许多倍。这些故事在房地产界太多了，每人都可以举出几例来。我的老家甘肃的农民流传着这样一句话，‘养鸡的不如倒蛋的’。现在中国房地产行业，建房子的不如囤地倒地的。”潘石屹说。

　　39家内地房企近期谋求上市

　　如果说土地对于开发商而言算是未来发展的资本，那么通过在资本市场争夺来的融资份额，才真正让开发商有了当下“笑傲”楼市冰封期的勇气和实力。

　　9月30日从港交所传出消息，恒大地产IPO已于9月底通过上市聆讯。根据时间表安排，恒大地产初定于10月进行全球路演，11月正式挂牌。资料显示，恒大此次赴港上市的集资额初步介于10亿至15亿美元之间，即约78亿至117亿港元。这将成为今年集资额最大的香港新股，也将是今年首只集资额超过百亿港元的新股。以集资额上限计算，公开发售若占一成，即约11.7亿元。如果超额认购398倍，冻结的资金便达4668亿元。

　　就在恒大地产上市聆讯同日，卓越地产、福建明发、厦门禹洲等公司均在港交所上市聆讯。有部分券商认为目前经济尚未完全好转，股价仍然高于实体经济的恢复情况，因此短期市场仍然以盘整为主。在这样的前提条件下，新股发行很难以较高价格被认购，但却丝毫不能动摇开发商进入资本市场的决心。根据克而瑞对中国房地产企业的跟踪调查，近期拟通过IPO或借壳方式谋求上市的企业就达到39家，国庆节期间，恒盛地产已在香港证券交易所挂牌上市，该公司将是今年第一家登陆H股的内地房企，随后宝龙地产也于10月9日在香港挂牌上市。

　　“今年5月份以来，北京、上海、深圳等地‘地王’再现，成交总价和单价都纷纷创下历史新高，这对房地产企业的资金实力要求越来越高，因此拿下优质‘地王’的企业不是资金雄厚的国企就是融资方便的上市公司。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“大部分开发商在成功上市后，将会迅速把融资所得用于买地、开工新项目等方面，以进一步扩大规模，加速发展。”

　　“除了IPO，登陆港股市场的内地开发商还可以通过增发配股、发行可转债等多种渠道募集资金，进一步为公司新一轮的发展奠定强大的资金基础。”龙胜平也表示，随着房地产行业的不断发展，竞争日渐加剧，行业监管逐步形成，企业的经营受到了更多的关注，行业的自律性也在日渐增强，正在向“资本+专业”的模式转变。资本对于房地产企业的发展来讲至为关键， 房地产企业想在这一轮的行业洗牌中站稳脚跟，必须抓紧“资本”的稻草。

　　明年中期决定楼市走向

　　两年已过，物是人非。

　　尽管目前楼市已出现购房者所期待的“盘整期”，然而市场忽略了一个问题，眼下的开发商已不再是两年前那个“青头小伙”。在经历了生死边缘的挣扎后，“缓过劲儿”的开发商们手握“余粮”、坐拥天量存地、背靠资本市场的姿态，尽量沉着地应对又一番潮起潮落的来临。

　　尽管有部分业内人士预测，随着开发商现阶段增加的开工面积入市，加之市场原有的库存，到了明年二季度，房地产市场的待销售量恐怕将达到甚至超过历史的顶峰，届时购房者如果持续不买单，相关部门再出台整治“囤地”的细则，即便是在资本市场获得支持的开发商恐怕仍将面临销售压力，市场究竟是掉头向下还是盘整上扬，很可能也将在明年二季度敲定。但更多专家却表示“后市转暖的可能性甚大”。

　　“由于开发商加快了开工、施工进度，预计第四季度后半期部分城市的供应量应该开始有所增加，四季度价格继续快速上涨的可能性不大，但也不会出现大幅回调。”在谈及未来房地产走势时，龙胜平认为，经过连续多月成交量的高涨后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有所放缓，使得四季度房价逐步走向平稳；另一方面，市场供应已经逐步回升，供求关系趋于平衡，也有利于房价的稳定。不过他表示，在旺盛的市场需求的推动下，价格下调的可能性不大。“甚至可能会出现部分此前完成全年销售任务的开发商‘坚守’原有售价不变甚至提高利润率，购房人出现追涨效应，未来成交量仍然存在着回调的空间。”

　　中国房地产研究会副会长顾云昌也认为，虽然近期一线城市的成交量下滑，但二三线城市仍然很火爆，“随着供应的逐步增加，刚性需求的适当释放，对整个楼市而言还是乐观的”。

　　业内人士表示，短期之内购房者所期盼的大幅度打折促销恐难实现，甚至还会出现上调的情况。以前三季度销售金额和销售面积排行榜的前23家开发商为例，4月份企业销售面积突破500万平方米，之后节节攀升，到6月达到最高峰587万平方米；但是7、8、9月份企业销售面积又回落到3月的水平，月成交量维持在470万平方米左右。金额方面，在6月份下滑的基础上，7月、8月维持在430亿元左右，而9月份则进一步攀升到505亿元，整体均价则维持上扬态势。

　　“只有等到目前提高的开工量形成供应，而楼市盘整期尚未走过的时候，‘存量峰值’对价格的影响才会显现。”五合国际总经理邹毅预计这个时间点应该在明年二季度。

　　黄金周各地楼市表现

　　上海

　　“假日楼市”成交均价高于去年广州黄金周楼市价涨市民观望

　　“假日楼市”成交均价高于去年

　　10月6日，为期4天的“假日楼市”房展会在上海展览中心落幕。据主办方统计，4天内共有13万人次前往试探楼市冷暖，意向预订下了1379套房产，意向均价达到2万元/平方米，明显高于去年国庆期间1.2万元/平方米的意向均价。

　　本次“假日楼市”房展会，共吸引了220家左右参展商，参展规模又创历史新高。13万人次的参展人数，与去年国庆期间楼市观望气氛浓厚时的“假日楼市”参展人数基本持平，但今年达成成交意向的几率高于去年。今年的房展会上，共意向预订了房产1379套，意向金额为22.3亿元，而去年同期房展会的意向预订套数仅有821套，成交金额为11.7亿元。

　　业内人士分析，今年“假日楼市”房展会成交均价明显高于去年同期，一方面是因为两届参展楼盘的价位结构及成交结构上存在差异，另一方面的确也有不少楼盘的价格已经高于去年楼市低迷时。不少楼盘又创新高的房价，吓退了购房者。展会上，表示暂时将做观望的购房者不在少数。

　　广州

　　黄金周楼市价涨市民观望

　　在“十一”黄金周里，广州楼价普遍上涨，不少市民成为无奈的“看客”。

　　今年“十一”期间，广州多家楼盘的销售价格每平方米上涨一两千元。中原地产项目部有关负责人表示，这是近年来广州首个几乎没有折扣的黄金周。从事房地产行业多年，这也是他看到的最清淡的黄金周。从整体来说，广州各大楼盘人气一般，预计最后成交量也比较少。

　　中原地产、合富置业等中介表示，一手楼价涨价，二手楼追涨成为广州黄金周房地产市场的特点。

　　合富置业有关负责人说，在二手房市场，尤其是两三年楼龄的次新房价格跟着一手房上涨。这些次新房，户型跟新品相似，业主对行情很熟。只要新品开出高价，次新房的业主立即就抬价。

　　业内人士认为，从第三季度起，广州市民楼市追涨的意愿在下降。开发商和业主在假期节点上再提价，难以得到市场的认同，结果是持币观望的市民在增加。

　　深圳

　　高房价吓走普通购房者

　　房交会向来是深圳楼市的风向标。5日，2009深圳秋季房地产交易会闭幕。历时5天的房交会不仅没有迎来往昔的交易高峰，反而因为过高的房价吓走了不少普通购房者。

　　此次房交会最大的特点就是一个字——“贵”。深物业旗下的深港一号开盘均价在2.5万元/平方米以上，罗湖区的金翠园均价在2.8万元/平方米以上，要知道这些都是普通商品房，而在今年初这些地方的房价还都在1.8万元/平方米的水平。特区外的参展楼盘，靠近关口位置的，均价在1.5万元/平方米左右。可以说，本次参展的深圳楼盘项目都创出了历史最高房价。

　　本次房交会的另一个特点就是展示的别墅项目比较多，大多数别墅报价800万-1200万元/栋。据统计，本次房交会吸引了万科、招商、佳兆业、东莞三正地产、海南雅居乐等共有近70个项目参展，外地项目占45%，而价格昂贵的高端楼盘高达50%。

　　哈尔滨

　　一度火爆的楼市骤降温

　　一度火爆的哈尔滨楼市在“十一”黄金周期间突然降温，无论是新盘还是二手房，关注度和成交量都大不如上个月，预期中的“金九银十”热销场面并未出现。

　　国庆节期间，哈尔滨市许多售楼处的大厅里购房者寥寥，一些销售人员向记者透露，这几天来看楼的人数屈指可数，还不如平时周末，更别提成交量了。位于哈尔滨南岗区的一处楼盘虽然在节日期间推出了限价房源刺激销售，可是据了解销售并没有预计的乐观。

　　记者从哈尔滨市房产住宅管理部门了解到，“十一”黄金周期间入网商品房销售共计２９７套，平均每天仅销售3７套，平均日成交量比上月下降３０％以上。

　　业内人士认为，“十一”黄金周楼市遇冷，是对前一阶段楼市发展的综合表现，由于今年以来哈尔滨市房价上涨过快，市民普遍感到购房压力增加，观望气氛浓厚。而开发商近期虽然表现积极，但实际促销优惠幅度不大，目前楼市供求双方颇有互相“试探”的意味。