唐文祺

　　作为2008年率先出手救市的地方政府之一，在今年房价屡创新高的情况下，南京市政府再度成为采取主动的“先锋”。不过这一次，却是放出了抑制房价的信号。10月9日，盛传已久的南京市公积金调整政策终告落地。多名业内人士向CBN记者表示，公积金政策的执行，对市场的直接作用力不大，但心理影响更甚于前。

　　公积金调整无直接影响

　　2009年9月，南京市商品住宅房价的走势出现了一个峰值。据克而瑞中国南京机构提供的数据，当月南京住宅全市成交均价7638元/平方米。这一数据与2007年同期相比，上涨了28％；与2008年9月相比，则有26％的同比涨幅，创下历史新高。

　　在此背景下，盛传已久的公积金收紧调整政策在日前尘埃落定。根据新出炉的政策，自2009年10月10日起，南京市民的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。此外，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%，即从原来的30万元降至15万元。

　　消息一经公布，一石激起千层浪。据南京市政府相关人员透露，今年1~9月，随着南京市房地产市场的成交持续放量，南京市住房公积金贷款量是97.8亿元，比去年同期增长了224.49%。而归集量在9个月间为50.69亿元，相差了47亿元之巨。该负责人坦承，当年当期资金已处于负增长状态，且资金流量也在萎缩之中。“这一调整策略只是在当前时间下采取的一项暂时性措施。”

　　由于此次公积金调整对象直指144平方米以上建筑面积的大户型，以及多次购房人群，因此改善型需求较易集中体现的豪宅市场便成为关注焦点。

　　南京某豪宅项目销售负责人向CBN记者表示，从这几天的市场反馈来看，公积金政策的调整尚未体现出作用力。“客户的个人财富资产通常比较雄厚，对于公积金贷款方式依赖度不高。”据他介绍，仅就其负责的豪宅项目而言，一次性或高比例自付款的客户占到四成，自住需求客户则占比60%以上。“虽然有客户来询问过，但并未影响最终购买决定。”

　　或成政策收紧信号

　　不过，在政策发布实施之后第三天，南京网上房地产数据显示，全市当日商品房总认购套数209套，成交量279套。较之10月12日的成交量下跌了近四成。业内人士认为，房价高企不下是挫伤部分刚性需求释放的原因之一，而公积金贷款调整政策的执行，也是导致市场产生观望情绪的诱因。

　　上海房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚此前接受媒体采访时表示，从去年下半年到现在，楼市经历了跌宕起伏，今年上半年回暖后，公积金的发放量增大，这种情况并不只出现在南京。预计陆续有其他一些城市，尤其是从去年10月至今年10月，一年当中成交量继续扩大的城市，将极有可能进行公积金贷款额度下调，南京只是第一个而已。

　　事实上，常州住房公积金中心已经于8月起酝酿停止直接发放个贷，而改为“公转商补息贷款”。部分城市也出现了公积金资金紧张的情况。这与去年底各地政府争相提高公积金贷款额度以“挽救”当时深陷低迷的楼市不无关系。而今年上半年全国楼市出乎意料的“井喷”行情为公积金政策的收紧埋下伏笔。

　　虽然南京市相关政府人士屡屡强调，在目前每月资金缺口10亿元，且个贷率高达96.16%超越“警戒标准”的情况下作出此次调整，是为了迅速扼制资金负增长态势，以促进收支平衡。然而，不妨回顾一下南京市公积金的调整步伐。在楼市低潮时的2008年，2月份个人住房公积金贷款最高额度由15万元/人提高至20万元/人。同时，公积金还贷能力系数（还贷量占月收入比例）由0.2调整至0.45；同年11月，最高额度再度提升至30万元/人。2009年1月，住房公积金贷款首付比例由三成降为两成，原本“第二次公积金贷款首付四成”的限制同步取消。

　　在结合了中央及地方政府救市政策之后，2008年11月，南京楼市月成交量上升至3522套，12月的当月成交量则创下全年最高水平。2009年，南京楼市开始进入复苏回暖。就在此次媒体公开采访场合，南京市政府相关人员还表态称，房地产市场住房销售快速的回升，住房公积金“作出了很大的努力”。

　　正是基于这一原因，市场对这一出台政策普遍“解读”为楼市收紧信号。一项调查结果表明，认为公积金收紧会抑制买房需求的人士，超过六成以上；57%的受访者表示“会对楼市产生影响”。而对于未来房价的走势，各方却产生了分歧，近半数的人认为会下跌，22%的人选择“高位盘整”，另有30%的人表示影响甚微。

　　克而瑞中国南京机构高级分析师王鹏表示，南京楼市房价发展至今已达到一定高度，甚至还超过了成交活跃的2007年，因此不能完全排除公积金政策作为调整策略的信号意义。“与以往中央政策实行"一刀切"的情况不同，当前的政策执行，更多采取了地方政府根据自身情况制定政策并实施调整的策略。”

　　南京市房地产研究中心主任颜涛认为，公积金政策的重新调整，其心理层面影响大于实质性影响。“如果从抑制投资角度来考虑，收紧银根是最为有效的方式，公积金政策原本只能视作为辅助工具。”但他同时指出，如果南京楼市价格再度出现一波快速上涨，不排除会有进一步政策出台。