陈志龙

　　近日，京、沪、广、深等今年以来楼市涨幅过大的城市,购买力过度透支，出现了“高位滞涨”，　成交量全线下滑。上半年的“量价齐升”从7月份开始变盘为“缩量”，目前成交下滑态势已进入第4个月份。

　　笔者以为，任何一个市场，交易量历来是衡量其流动性的重要指标，真实有效的交易价格必须有足够交易量做保证的。一个市场，如果交易量持续下滑，说明可交易性在下降，买方从单一的价格认同变为价格分歧，“先知先觉、始终走在市场前面的狐狸永远只是少数”（索罗斯语），他们往往选择在这一历史价位的左侧离场，这也意味着变现压力显现开始。而持续时间一长就会变成有价无市，市场只会在下一个成交价格上寻找平衡。无论是股票还是房地产市场，创造一个价格的新高需要巨大的买方力量推动，而维持这个新高需要较长时间的量价配合。如果没有交易量支撑，高价格就会成为举重运动员手中的杠铃。

　　房地产市场成交量的连续下滑，说明市场过热时已把购买力消耗殆尽，无论是刚性需求还是投资、投机性需求，都出现了强烈的“风险厌恶”（risk　aversion），刚性需求望而却步，投资、投机性交易在经历了暴涨后也变得谨慎而胆怯。如果不再押宝短期的续涨，考虑“转售为租”的话，目前的房价下，从上海和南京近期房价的租金回报看，年收益率有2%~3%就已经很不错了。

　　这轮房地产超级牛市发端于1998年的制度性变革，推高市场的整个过程是如此漫长，几乎所有的参与者都享受到了房价上涨的红利，后来者也坚信他们可以通过炒房赚钱。而此时，难道不该警惕了吗？

　　更值得关注的是，在市场价高量缩时，各地一些刺激房地产的政策年内即将到期，南京等城市已开始收缩公积金贷款，银行对房贷和开发贷款也更加谨慎，“去杠杆化”倾向明显。应该看到，我国明后年的房地产市场大环境更加复杂和不可测，没有永久繁荣的市场，正如美国人总结房地产泡沫破灭时所说：“繁荣，正如它不请自来一样，也有可能不辞而别。”

　　相对于股市一捅即破的脆弱泡沫，房地产市场作为一个多重利益复杂博弈的场所，日益堆积起异常坚硬的泡沫。在市场失灵、泡沫化倾向难以遏制之时，市场参与者作为“理性人”都应有意识来纠偏，从这个意义上说，市场成交量下滑所体现的“风险厌恶”本身是市场理性的表现。另一方面，笔者以为监管者不能投鼠忌器，在土地供应、打击囤地、保障性住房开发等方面应有实质性动作。（陈志龙，资深媒体人士）