福布斯富豪宝龙集团董事局主席许健康“隐形”20年，首涉资本市场就遭遇了一连串的“不如意”。

　　继之前招股价大降17%、并至融资缩水近半之后，10月14日，宝龙地产（01238.HK）登陆H股首日挂牌收盘价跑输大盘，仅升1.8%，而该日恒生指数涨1.95%。

　　这是继恒盛地产之后，又一家市场表现不尽如人意的内地赴港上市的房企。“此前公司已费尽浑身解术，众多工作人员赴港公关，但结果仍不理想。”一接近宝龙地产的知情人士向《投资者报》说。

　　宝龙地产的模式近似碧桂园，其在二、三线城市拿便宜地，建造大型的“商业+住宅”物业，并自持部分商业物业，以出租获得收益。虽然其近年盈利增长较快，但投资者却缺乏热情。

　　“近期赴港上市的内地房企较多，投资者选择很多，而受投资者青睐的房企龙头都已上市，此番上市更多的是中小型地产商。”招商证券(香港)投行部董事总经理温天纳对记者解释道。作为一家中小型民营地产商，宝龙地产在港上市的遭遇似乎早已预见。

　　主动降价仍险遭破发

　　“宝龙地产招股价调低近两成，今天上市表现亦不理想。投资者很实在，这对其他排队赴港上市的地产商已形成压力。”温天纳10月14日接受《投资者报》记者采访时如此评价。

　　10月14日，宝龙地产在港交所首日挂牌上市，险守招股价。当天收市报收2.8港元,较招股价2.75港元仅仅升1.8%，低于当日恒生指数收涨1.95%，落后大盘0.15%，表现得差强人意，暗淡无光。而该日盘中最低曾现2.78港元，接近招股价2.75港元，险遭破发的命运。

　　不过，比起近一个月来其他内地企业在港上市首日表现，宝龙地产还算“幸运”，9月上市的中冶、利郎、匹克、华南城首日均以破发报收，10月2日上市的恒盛地产首日大跌14.6%，5只内地新股已连遭破发惨状。

　　宝龙地产在招股及认购时遭到冷场，最终导致降价出售，融资额度缩水近半。由于投资者对其认购度缺乏热情，公司将招股价由原定的3.30~4.90港元，调低至2.75港元出售。低于原最低指导价17%，不过仍然未能点燃散户的兴趣，供散户认购的公开发售部分未获足额认购，认购度仅28.8%。

　　因招股不理想公司将上市由10月9日推迟至10月14日，但最终新股上市仍然表现平淡。据悉，麦格理、工银国际及高盛为宝龙地产的上市保荐人。

　　然而，宝龙地产和恒盛地产在港上市的“暗淡”表现，并未使其他赴港上市的内地房企却步，恒大地产计划10月19日进行上市推介，10月23日~29日将进行公开招股，并初定11月5日挂牌上市；龙湖地产也于10月完成上市聆讯；深圳华样年也将于10月底进行招股，并在11月初挂牌。

　　另外，计划今年登陆港股的来自福建的房企，还有明发集团、禹洲集团和中骏置业，包括宝龙地产在内，今年福建共有4家登陆港股。

　　不过，由于恒盛地产的首日表现和宝龙地产的降价上市，厦门禹洲和明发是否仍会“生变”已引起诸多猜测。明发集团和禹洲集团于上月29日通过了港交所上市聆讯。其中，明发集团计划募集资金80亿元，10月下旬招股，争取月底至11月初挂牌。但禹洲集团相关人士则称，招股上市的时间表还未确定。

　　内地房企扎堆登陆港股融资，发行价格、融资额度的压力可想而知。“定位模糊、仅靠概念吸引的房企，也是投资者认可度不高的原因之一。”温天纳分析强调。

　　复制碧桂园：商业租赁盈利不明朗

　　“公司去年底毛利率为45.7%，今年6月底的毛利率为52.9%，主要由于交付的商业楼面更多，预期未来更多商业面积投入后，毛利率会有所上升。”宝龙地产副总裁兼首席财务主管欧阳宝峰表示。

　　宝龙地产的发展模式为，在二、三线城市以廉价获得大片土地（土地成本均低于600元/每平方米），开发“住宅+商场+酒店”的大型商业体，其中销售所有的住宅地产和50%的商业地产，持有其余50%的商业物业。这种模式近似于碧桂园，但目前公司项目处于福建、江苏，河南、山东、安徽等二、三线城市。

　　其首席执行官许华芳表示，目前只有3%盈利来自租金收入，但未来会提高有关比重。其预计二、三线城市租金会大幅上升，宝龙地产通过自持商城获取日渐提高的租金收益。目前共有7个在建项目，土地储备总面积为790万平米，足够未来5年开发。“地方政府重视，因而能在地价上取得优惠，更有地方政府主动要求宝龙发展项目。”许华芳透露。

　　不过，香港投资者已不仅仅看重地产公司的土地储备的多少，更看重的是土地的“含金量”，拥有一线城市的核心地段地块，往往未来升值潜力大。国泰君安(香港)地产分析师姚?i分析认为，宝龙地产绝大部分实际盈利均来自物业开发，物业租赁尚未成为重要的利润来源，同时其预计2010年全国新房销量将同比下降20%，会为中资发展商2010~2011年的盈利带来不确定性。

　　宝龙地产相比此前三年2006、2007、2008年净利润分别1.2亿元、6.0亿元、9.37亿元，公司虽然今年盈利增长可期，但姚?i认为以其招股价2.75港元计，对应2009年预测市盈率为9.3~13.8倍，已接近香港上市中资地产公司的平均估值水平。