创新思维发展住房保障 经济适用住房可先租后售

　　政府进了一步，市场退了一步。发韧于十年前的那场改变亿万人居住格局的住房分配和市场体系改革，如今酝酿新的变局。

　　本报记者获悉，一场由政府保障和市场提供的两极提供模式，转变为政府保障、政府支持和市场提供三极的住房提供模正在获得中央和地方政府的试点推进。

　　所谓“政府支持”，其重点是提供公共租赁房。按照这个三级模式，试点城市符合条件的居民，由原来的“补砖头”改为“补人头”，直接获得政府的补助，由此住上房屋。

　　江苏省常州是首批出台公共租赁房管理办法的城市，又是少数大规模建设公共租赁房的城市。

　　如果这个新格局顺利形成，那么政府将不仅仅是单纯的土地提供者，更是握有大量房屋资源的分配者。对于先行试点的常州来说，这个新格局将有助于解决住房市场化失灵的问题。

　　“运作好了，我们将来可以上市、发行REITS，政府持有房源，成立‘公屋局’不再是梦想，”常州房产管理局局长朱建文告诉本报记者。

　　10月20日，住房和城乡建设部在江苏常州召开“部分城市公共租赁住房政策调研会”，住建部副部长齐骥肯定了常州公共租赁房模式。

　　朱建文说，中国如果做到新加坡的住房保障地步，最重要的是政府手中要掌握相当规模的房源，公共租赁房是非常合适的资产。

　　大胆之举：放弃大规模经适房

　　今年以来，住房保障市场变数频发。

　　西部地区城市提出了廉租房租售并举，以出售廉租房来解决建设资金缺口问题；东部地区城市推出大规模建设销售型经济适用房、限价房的计划，却对廉租房、公共租赁房逡巡不前。

　　常州大胆之举在于：放弃继续大规模建设经济适用房的计划，将经济适用房保障方式由“补砖头”改为“补人头”。符合经济适用房补贴的保障对象，每户发放补贴8万元，在市场上购买商品房作为经济适用房。

　　常州房管局副局长孙婉如回忆说，常州经历了大规模拆迁改造，多数居民有住房。同时，常州房屋供应量充足，2008年底库存已经达到了年销售量的1.8倍。而且，经济适用房和商品房差价不大，每平米最多相差1000元。按照每户80平方米的标准，常州采取了每户补8万元的标准，直接给经济适用房补贴家庭发放货币补贴，用于购房。

　　2008年底，常州市商品住房消费大幅萎缩20%，市场可售房屋面积达到1300万平方米。由常州市大规模集中建设的飞龙新苑、蓝天新苑等经济适用房房屋发放1321张经济适用房购房卡，510户拟购买家庭“弃购”。

　　而在各地，经济适用房弊端常见诸媒体。中国土地学会理事黄小虎表示，经济适用房的“出售”保障形式，不仅会造成权力寻租行为，更会带来社会收入分配的不公平。

　　常州市与其他城市一样，自1998年住房分配制度改革后，没有大规模建设过廉租房和经济适用房，要完成约4000户经济适用房建设，3年内难以完成。与此同时，由于实行“90/70”政策，常州房地产市场上约25%的房屋是90平方米以下的小户型，适合购买后作为经济适用房。

　　常州市长王伟成表示，经过测算，按照2007-2011年常州住房保障规划，5年内完成约2.8万户住房保障任务。其中约1万户已经通过“补砖头”的方式解决，剩下1.8万户中，1万户通过“补人头”解决。剩下8000户为廉租房和公共租赁房补助对象，准备采取实物配租的方式解决。

　　用货币补贴方式解决掉经济适用房建设问题后，常州开工了4个廉租房和公共租赁房项目，约4000户。王伟成表示，常州不建设经济适用房并不等于保障房建设可以完全停止。常州市将原来的拟建设经济适用房的项目和新立项保障房项目改为公共租赁房和廉租房。

　　“夹心层”租金定价路径

　　8月1日，常州市出台了《常州市公共租赁房管理办法》，对公共租赁房建设和配租正式提上日程。

　　依据常州市出台的公共租赁房管理办法，家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下，且无房，在常州市居住三年以上的户籍居民均可以申请。

　　王伟成介绍说，常州公共租赁房保障对象主要有两种：一是城市低收入家庭；二是新就业人群。常州也在积极探索逐步拓宽公共租赁房保障对象的办法。

　　按照常州的公共租赁房管理办法，城市低收入家庭是指比廉租房家庭购买力强，但是仍无力购买经济适用房的“夹心层”家庭。

　　这一点与北京等城市“夹心层”概念有所不同；北京等地公共租赁房保障对象所指是家庭收入能力比经济适用房保障对象高，但是又无力购买商品房、限价房的户籍人群。而常州的公共租赁房保障对象，则是家庭收入能力还在经济适用房保障对象之下的。

　　租金低是常州公共租赁房的一大特点。北京等地推出的公共租赁房租金定价均在市场租金价格的70%左右。厦门的公共租赁房租金定价甚至高于市场租金定价，但是采取政府“暗补”的方式，将房租30%的资金再补给保障对象。

　　厦门房管局有关人士介绍说，厦门此举是为了避免公共租赁房退出难的问题。如果公共租赁房租金价格低于市场价格，保障对象就容易到期不退出。而提高租金价格，再将30%部分的租金以政府补贴方式发放，如果保障对象到期不退出，则直接拒发30%部分的补贴资金，以价格杠杆倒逼公共租赁房到期复审不符合条件的家庭退出，防止公共资源不合理分配。

　　常州的公共租赁房租金价格却很低：只有市场租金价格的30%，而且朱建文介绍说，今后即使上调公共租赁房租金标准，也将市场租价的50%作为上限。公共租赁房租价不会高于市场租价的50%。

　　常州公共租赁房推出后，已经有数百户家庭提出了申请，其中有些就是原享受廉租房补贴的家庭。由于常州采取了廉租房货币补贴打入个人账户的做法，被保障对象在自由选取租赁房屋的时候，租价特别低的公共租赁房就特别有吸引力。

　　朱建文算了一笔账：以三口之家的无房户为例，其如果具备申请廉租房保障条件，每个月可获得廉租房补贴400元左右。如果该家庭去市场上租一套60平米的两居室，目前市场租价是700-1000元左右。如果该家庭将所获得的廉租房补贴资金来租公共租赁房，则不需要再增加任何支出。

　　常州公共租赁房设定租期为3年，保障家庭每年必须参加年审，年审不合格的，需要退出。

　　在退出机制上，常州公共租赁房规定，到期后最长可以设定6个月的延长期，在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%，如果超过延长期仍然不退出，则实现市场租金价格的1.5倍征收，同时计入社会诚信记录。对于拒不推出的，采取法院强制执行。

　　除了对城市低收入家庭保障外，常州公共租赁房的另一个保障重点是新就业人群。常州租赁房管理办法中规定，具有大专以上学历，毕业5年以内，与企业签有稳定劳动合同的人群，是新就业人群中可以申请公共租赁房的人群。

　　融资30亿的招数

　　对于各类保障性住房建设来说，资金来源都是一个大问题。

　　王伟成介绍说，完成常州市5年保障性住房建设规划，经济适用房货币配租要8亿元，加上廉租房和公共租赁房建设资金，大约需要投资30亿元。

　　而常州每年用于经济适用房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右，不可能完成5年投资30亿元任务。

　　今年年初，常州注册了10亿元注册资本的常州公共住房建设投资公司（以下简称“房投公司”），以“房投公司”向社会金融机构贷款融资30亿元，目前已经到账27.9亿元。

　　支撑“房投公司”融资的有几条途径：一是土地出让净收益的10%，每年约10亿元；二是公积金增值收益部分，每年约两三千万元；三是财政专户投入每年1亿元左右；四是政府直接给“房投公司”注入了3000亩土地作为资产，其每年整理土地的一级开发收益；五是经济适用房转售上市部分，常州政府经适房货币补贴的8万元/户，在经济适用房出售时，需要将8万元退还政府；六是商品房项目中提取的配建资金。

　　常州市规定商品房项目中要配建3%的廉租房和公共租赁房，如果项目不配建，也可以选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本按照楼盘建设情况折算成现金给政府，政府易地建设。

　　以一个30万平方米的楼盘折算，要提取6000-7000万元易地建设资金。

　　在公共租赁房建设方式上，常州除了采取大规模集中建设的方式外，还大规模从市场收购商品房作公共租赁房。

　　朱建文介绍说，今年常州开工建设了4个廉租房和公共租赁房项目，另外从市场上购买了2个项目，购买的两个项目可以提供800多套房源。政府购买商品房作为公共租赁房要求是两个条件：一是位置要好；二是成本要低，基本以微利价格收购。

　　另外，公共租赁房建设地块选取小规模地块的“插花”建设方法。朱建文说，公共租赁房将成为常州住房保障的主力，从产品设计上就避免因为选址位置偏而没人住的问题。

　　朱建文认为，小规模集中建设的方式有利于公共租赁房的管理。公共租赁房将来必须是政府持有管理的房源。常州市“房投公司”准备采取委托物业管理和自行管理的方式来持有和管理公共租赁房。

　　在建设公共租赁房时，将配建一部分商业店面等公建部分，以公建部分出租的租金来作为公共租赁房项目的运营成本。如新建一处10万平方米的公共租赁房，就配建1万平方米的商业店铺，由于位置好，不愁出租，其租金就可以作为公共租赁房小区的物业管理费用，不需要由公共租赁房住户负担物业费。

　　对于公共租赁房前景，朱建文表示乐观：常州市想在2年后公共租赁房大规模上市时，能实现申请以房地产产业投资基金的形式上市，或在银行间发行票据。

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