今年以来，深圳楼市需求的结构在不断变化。第一季度刚性需求为绝对性市场主力，而第二季度中，改善性需求在刚性需求的带动下渐渐被激发了出来。而进入第三季度，高端物业、投资性住宅的热销与普通住宅的走势低迷，昭示着投资需求的时代到来。变化无常的楼市供求结构为第四季度的楼市走势增加了更多变数。

　　面对趋于复杂的楼市走势，目前地产业与宏观经济息息相关的关系带来各个集团的利益博弈。当前楼市正处于相对敏感的时期，市场博弈的各方都在冷静的判断与观望中。在市场上，看涨、看跌、看稳的观点各有阵营，而且从目前看来，还没有一股力量让人感受到它将会在未来毫无争议地引导市场。在今年的最后一个季度，楼市将会有哪几种可能演变的趋势，不妨来倾听市场人士的几种不同判断。

　　猜想一

　　涨 价量继续背离

　　钟女士早在三个月前就看上关外一楼盘，当时她觉得户型不错，但售楼小姐给出的估价有点偏高，她认为目前楼市成交不旺，等到开盘时可能会有降价或折扣，于是准备等开盘后再去看看。然而本月该楼盘开盘后钟女士来到现场，却被告知几百套单位已在第一天售罄，价格还在她的预估之上。与钟女士一样，许多置业者以为已经到达历史高点的房价未来可能会往下行，但事实上，房价却在置业者们的疑惑中越涨越高。据DTZ戴德梁行统计，9月份深圳房价已突破2万元／平方米大关，达20940元／平方米，再创历史新高。10月至今，新房均价依然维持此水准。

　　房价的持续上行，与供应量密切相关。存量方面，据安信证券统计，深圳今年以来，市场存量消化迅速，按动态4周平均计算，最近几周，随着成交量的持续回升，深圳消化一手房所需时间是36.0周，存货压力基本恢复正常。而且，上半年深圳楼市出现强势反弹，仅仅半年的成交规模便与去年全年的总量相当。由于需求集中释放，市场存量迅速消减，若要得到充分补给尚需一定时间。而供给方面，虽然开发投资环比有所增长，但是同比仍处下降状态，供给预期明显受此影响。

　　供应量的减少，不但使房价居高不下，更直接导致成交量的低位滑行。自从今年6月份开始，深圳新房成交连续4月出现下滑，成交套数环比上月下降幅度分别为17.7%、21.2%和25.2%、22%，累计降幅已经超过一半。作为“金九银十”的传统销售旺季，9月深圳成交面积33.4万平方米，成交套数3222套，环比都有两位数下跌。

　　国庆后，虽然“金九银十”市场反应平淡，但“开盘售罄”一类的新闻仍然时有发生，不难发现，目前高端楼盘以及具有投资价值的城市中心小户型仍然不乏买家。而由于这类住宅产品数量有限，体现在数据上就会显得成交量往下，而成交价格往上。在年前，产品供应格局不会起太大变化，价量背离的趋势还可能持续进行。

　　 猜想三

　　稳 价量走势平和

　　据世联地产统计，上周(10月12日-18日)，深圳一手房市场比前周有大幅回升，共成交1873套，环比上升43.5%；同时，成交均价为20766元／平米，环比上升15.1%。从前八周的成交比较来看，深圳房地产市场一手房以及一、二手房总成交量都达到近期的高点。

　　可以看出，近期的楼市价量的波动曲线同时上行。但其中不乏国庆期间统计数据滞后而造成的成交量猛涨，剔去这方面因素，可以看出近期楼市价量走势仍较缓和。

　　供求心态的不明朗可能导致成交价量暂时的波澜不惊。目前，供求双方都在观望。开发商方面，存量压力和资金压力已经缓解，银行信贷门槛虽然有所提高，其他融资渠道仍然畅通，此时降价动力不足。

　　显然，“稳定”仍是目前宏观政策在房地产市场唱的主基调。房地产市场“二套房贷”的严格执行多次被强调，市场有所回调，但价格未见下滑，利好利空的微妙对冲下维持着微妙的平衡。在深圳，经过了这两年楼市的大起大落，公众购房心理日趋理性，同时房产企业的经营策略也更加稳健，这将推动楼市在价量调整中逐渐趋稳。

　　跌 价量趋于均衡

　　市场需求的持续下滑，令不少业内人士质疑高房价的存在空间。目前，随着房价的增长，除了市场上的投资客之外，目前深圳的自住需求已经很难跟上房价抬升的速度，当自住需求逐渐被挤出这个交易市场时，交易如果有所缩量，将使高房价无所支撑。

　　在2007年，深圳房价所达到的最高位17000元／平方米，此后便陷入一轮降价的周期。而在今年9月，全市房价达20940元／平方米。自今年2月以来，深圳房价已经连续7个月攀升，累计涨幅高达90%，接近于翻倍。尽管这与豪宅项目在成交中所占的高比例不无关系，但整个市场显然已重新跃上2007年的高点。

　　置业国际深圳公司总经理何应文则指出，目前中国经济仍处在保增长的关键阶段。在这种情况下，楼市周期与经济周期保持一致，相互推动共同繁荣是最佳的发展路径。可是，目前房屋销售不断下降以及开发投资相对乏力等正在促使楼市与经济在周期上背道而驰，房地产对经济增长的推动作用无法得到充分的发挥。这种局面不符供求愿景，于楼市自身发展无益。因为，楼市长期胶着发展，不仅会影响当前的成交情况，还会影响未来的开发节奏。为了楼市的健康发展，市场应发挥自我调节机制，或从政策层面上进行调节，打破观望坚冰，引导价量两方趋向均衡。（记者韩文嘉）