内地房企抢滩香港IPO

　　近期，内地房企掀起了一股赴港IPO的高潮。本周就有3家房企：恒大地产(03333.HK)、深圳卓越(01028.HK)、厦门明发(00846.HK)展开路演与招股程序。

　　恒大地产在一年多后卷土重来，是本次内地港股上市中集资规模最大的企业。据了解，于22日开始招股的恒大地产，此次赴港上市的招股总数为16.149亿股，其中包括10.05亿股为新股。90%为国际配售，10%为公开发售，另外还有15%的超额配售权。其招股价定为3港元至4港元之间，较此前市场预测有所下降。

　　尽管恒大地产收缩了融资规模，但其新股在国际配售部分，已经获得了众多的富豪追捧，并以获得了超额认购。市场消息指出，李嘉诚已经通过旗下长江实业共斥资1亿美元(约7.8亿港元)认购了恒大地产。据招股书披露，恒大地产目前持有现金约100亿元，负债比率约60%。今年截至目前的销售额超过230亿元，该集团预测全年纯利约10.33亿，计划上市第一年派息比率为10%。上市集资所得部分资金，将用于偿还境外结构担保贷款的三分之一，约9.92亿元，其余三分之二约19.8亿元，将于明年10月底或上市后15个月内到期偿还。

　　上周五举行了推介会的卓越集团，则于本月21日开始招股，计划下月3日挂牌，而集团的国际配售部分已足额。深圳卓越初步招股文件显示，公司预测今年全年综合盈利不少于6.235亿元人民币，每股盈利0.05元。此番拟发行约30亿股新股，集资最多78亿港元，其中近50%用于收购土地，近30%会为旗下项目支付建筑成本。

　　明发集团也于21日发布了招股书。招股书披露，预计截至今年底，明发集团年度纯利润将不少于8.62亿元人民币，按每股3.03元，市盈率介于16.3-31.9倍；若按每股3.79元，市盈率介于20.4-39.9倍。截至今年8月底，明发集团有34项各种物业项目，已成功开发的物业项目总建筑面积为270万平方米，开发中的物业约为290万平方米，已持有未来将开发的面积则为310万平方米。

　　与上述3家房企同样于上月29日通过港交所聆讯的还有深圳的花样年及厦门禹洲地产。

　　花样年原计划将于10月底招股，集资约6亿美元，预计11月初在香港挂牌。

　　近日则有暂缓招股期的传闻。禹洲地产在上市招股详情中则表示，禹洲地产计划11月2日在香港IPO，按每股2.7-3.7元，计划发售6亿股(其中90%为国际配售，10%为公开发售，另有15%超额配股权)，筹集16.2-22.2亿元。集资额中，28%将被用于为土地建设及其他成本提供资金；70%为新认购项目提供资金，当中90%为住宅及零售项目，5%用于酒店及写字楼项目。

　　而有消息称，去年冲击IPO未果的龙湖地产，也将于本月底接受聆讯，融资额有所缩减，保荐人仍为摩根士丹利、瑞银及花旗银行。

　　有业内人士则指出，这几家内地房企招股时间接近，而产品类型接近，这对企业各自的竞争力构成一定挑战。尤其是近期恒盛地产、华南城上市后遭遇“破发”，宝龙地产大幅调低招股价，显示了香港投资市场的变数。

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　　造成近期房企IPO撞车的原因，既与近期内地楼市的持续上升有关，同时也是企业签的“对赌协议”在发生效用。许多房地产企业在去年底今年初房地产市场低迷，资金回笼艰难，再加上2007年疯狂拿地，导致资金链紧绷，无奈之下只能接受条件苛刻的对赌协议。例如此次上市的某房企，其对赌协议在今年10月份到期，如果不能还钱，私募就要求增加一倍股权，前后两次私募股权比例加起来，大概能占到企业股权的2／3。企业将会失去其控股权。

　　而也有业内行家表示对内地房企的看好，认为目前招股书上显示今年的业绩，其实反映的是公司去年的销售情况。而现在的实际销售情况显然比公司披露的财务报表更加出色。当明年上述公司的业绩发布时，显然能进一步推动股价的上涨，这足以吸引香港投资者关注内地地产股。

　　内地地产股走势强劲

　　在沪深两市，近期则没有地产股上市的新闻。但A股市场地产股近期表现活跃，持续发力。房地产板块总股本加权平均股价为13.61元，与9月30日收盘价11.45元相比，仅在8个交易日内上涨18.86%。

　　年内地产板块赢得了大多数业内人士的看好。国金证券发布报告表示，经历三季度的中场休息后，四季度地产股将在下半场重回舞台，本周在数据上揭开了地产股表演的序幕，地产股将迎来今年的“下半场”，迎来行业的整体机会。

　　9月份房地产行业出现的两个拐点，也提振了市场信心，带来地产股新一轮投资机会。一是销量的拐点在9月份出现；二是新开工恢复正增长的拐点出现。国金证券认为，尽管9月份的增长主要依靠二线城市的贡献，未来一线城市销售环比也会有起色，原因在于供给推动，并且居民购房热情犹在，尤其是作为市场风向标的深圳。从近期调研情况，市场刚性需求仍在，购房热情犹存。周报显示，上周主要城市销售都出现了强劲反弹。

　　而有分析师则表示，尽管房地产股在节后迎来“黄金期”，但有分析师表示，虽然三季度业绩靓丽，但由于今年的金九银十预期落空，整个行业的成长性不一定乐观。目前房价再继续上涨的动力不足，而且房地产优惠政策即将到期，因此，建议投资者操作中需要谨慎，密切关注宏观调控政策。

　　摩根斯坦利亚洲区首席经济学家龚方雄则表示对未来两三个月的房地产行业持中性态度。房地产价格恢复到位，房价已创新高，长远值得投资。实际上，几年前投资房地产的人已经跑赢了股市。

　　龚方雄还表示，今年前八个月房地产企业已经盈利，房地产企业全年盈利已没问题，因此，眼下房地产企业都在待价而沽而不是降价。房地产股的投资要配合人们认为流动性过剩的心态。由于明年政策会出现紧缩，现在股市已经在作提前反应。一旦明年上半年加息出现，加上银行前松后紧的放贷习惯，人们不会认为加息有多大影响，反而会重新认为流动性过剩又回来了。因此，明年上半年房地产会有一波行情。在房地产企业中，土地储备较多的企业，会跑赢大市。

　　焦点新闻

　　远赴美国上市的中国房产信息集团(CRIC)上周五登陆纳斯达克，这家易居中国与新浪的合资公司，即取得逆势大涨18.33%的成绩，上市首日整体市值超过了20亿美元。打着“中国地产科技股”概念的CRIC，显然对美国投资者不乏吸引力。

　　由于新浪与易居此前已分别在纳斯达克和纽交所上市，CRIC为两家公司分拆出来的业务组成一家新公司，由这个新公司进行二次上市，并成为中国最大的专业房地产信息服务公司，拥有覆盖线上线下的房地产综合信息和服务平台。而打着“中国地产科技股”概念的CRIC，显然对美国投资者不乏吸引力。

　　CRIC成功登陆纳斯达克，掀开了近期内地房企在海外谋求上市的大幕，在香港，一批内地房企正在发起一波抢滩香港IPO的热潮。然而上市之路并非一帆风顺。在楼市与股市波动的双重风险中，这批准备上市的企业仍面临着不小挑战，他们的IPO之旅颇受市场关注。

　　本报记者 韩文嘉