⊙记者 魏梦杰 ○编辑 裘海亮

　　如果不是因为借壳S*ST圣方，或许新华联置地的名字不会如此迅速地在资本市场传播。

　　对于很多远离北京房地产圈的人来说，新华联置地是一个从未接触过的名字。

　　低调行事

　　在接触新华联控股以及新华联置地之前，记者联系了几位北京房地产圈内的资深人士，本想对新华联置地进行侧面地了解。但却未能如愿。

　　“新华联置地一直以来就很低调。”这位自认为在北京房地产圈内交友广泛的人士却对记者表示，他对新华联置地的了解实在有限。“新华联控股的行事往往游离于北京主流房地产圈子之外。就像它所开发的项目，大多数都避开了中心城区，而放到了四环以外，甚至到了郊县。我印象最深的是他们早先对通州的开发。当时做得很成功。”

　　该人士口中所说的新华联置地对通州的开发，指的是新华联家园和新华联锦园的项目，其中又以新华联家园最为著名。

　　资料显示，新华联家园地处北京市通州区核心地带，总占地面积535亩，总建筑面积近55万平方米，南区2002年底全部封园，而当时的城铁通车是在2003年9月28日。从实际的把握上，新华联家园正好赶在了城铁通车之前，这是通州高速发展前的临门一脚。

　　那时的通州还未进入人们的视野，大部分人的目光还纠结在三环内外。新华联置地作为挺进通州开发房产的先行者，抢占了市场先机；而后通州的不少房地产项目多以新华联家园作为标杆。更有甚者，连宣传口号也盼与新华联家园“沾亲带故”。

　　显然，记者难以从同行口中获得更多实质性的信息，一些问题自然也无法得到解答。新华联置地到底是一家怎样的公司？它的资产状况如何？经营理念是什么？现金流和土地储备情况怎样？为弄清楚这些问题，记者开始了与新华联的直接接触。

　　销售火热

　　在正式接触新华联控股和新华联置地的决策层之前，记者考察了新华联在北京的两个项目——新华联丽港和丽景·珊瑚湾。

　　新华联丽港总建筑面积约7.5万平方米，由精装公寓、写字楼、商业三种业态组成。其中住宅总建筑面积约为5万平方米，销售均价为17000元/平方米。丽景·珊瑚湾项目建筑面积为13万平方米，由五栋住宅和一个五星级酒店组成，主力户型为130至160平方米三居室，销售均价为22000元/平方米。

　　引起记者注意的是，虽然这两个项目均在房产业宏观调控期间开盘销售，但却卖得有声有色。一切正如之前记者所查资料显示，两个项目已经有大量住户交房入住。楼下停车位也塞得满满当当。从两个项目开盘至今，相关销售工作均在3年内完成。

　　从新华联丽港销售人员处记者获悉，这该项目的公寓部分正值销售的尾声，除了少量房源之外，大部分房源已经完成交房入住；而写字楼早已被人整栋买下。由于销售火热，销售处连样板房都未能留下。

　　丽景·珊瑚湾的营销总监李明向记者表示，项目总体的销售工作将在预期时间内完成。目前，销售中心正在做收尾工作，等这边的销售任务完全结束之后，将立马投入到新的项目中去。

　　此外，记者了解到，项目完成交房之后，所有销售所得将计入公司2009年的财务报表。因此，新华联置地2009年业绩将较去年有大幅提升。

　　李明告诉记者，新华联置地旗下项目的销售顺利，主要得益于公司的拿地策略。由于公司以相对低价拿地，从而在成本上取得了优势。李明建议记者对新华联置地在2008年底拿下的几个地块作一些深入的了解。“在那里你会有所收获的。” 李明说。

　　谋定而动

　　记者在新华联置地总部见到新华联置地副总经理杭冠宇时，他正在堆积如山的卷宗后忙碌着。听闻记者来意之后，杭冠宇向记者介绍起了公司近几年的发展情况。

　　相对于市场上争标地王的情况，新华联置地的拿地策略颇有些置身度外般的冷静。在房地产业火热的2006、2007两年，新华联置地未出手拿过一块土地。而在市场冷淡的2008年年底，新华联置地在全国范围内频频出手拿地。

　　“我们接下来所要做的通州运河湾项目就是在去年年底拿的地。当时的价格非常便宜。” 杭冠宇告诉记者。

　　2008年底，新华联置地以极低价格出手通州运河湾开发总面积30万平方米的两块土地，折合楼面价格仅为2500元/平方米。“仅仅在我们拿下运河湾地块2个月以后，附近的成交地块的楼面价已经涨到4500元/平方米，几个月之后又涨到8000元/平方米。” 杭冠宇谈到这话题颇为兴奋。

　　新华联置地运河湾两地块坐落于通州的运河沿岸。由于北京市近年对运河水系的治理效果斐然，运河沿岸已经颇具景观。河面波光粼粼，两岸绿阴深深。筑宅于运河沿岸，又符合聚水生气的风水理念。杭冠宇给记者看了项目效果图的初稿，几幢船帆状高楼立于运河之畔。

　　相关统计数据显示，北京通州地区的商品房供应已经进入万元时代。今年8月，通州商品房供应均价每平方米10860元，超过年初的每平方米7250元，上涨幅度达49.8%。

　　显然，对于以低廉价格拿下运河湾地块的新华联置来说，相对较低的成本，意味着运河湾项目将具备广阔的定价空间、良好的应对风险能力，以及相对较高的毛利率。

　　值得一提的是，运河湾项目并未记入此次借壳上市的资产审计中去，却将一并打包上市；因此，所审计资产实际上小于实际注入上市公司的资产。这显然不失为一大利好。

　　此外，黄山纳尼亚小镇项目地块是新华联置地去年年底出手拿下的又一地块。据了解，地价约为14万/亩。

　　该项目位于徽州区岩寺镇，距中心城区约8公里，是徽州区连接黄山市中心城区的重要节点。距离黄山景区仅40公里。规划建筑总面积37.8万平方米，建设项目包括星级酒店、商住楼、商业街和教育、医疗、金融、邮电、社区服务等公共配套设施。项目已于今年10月12日开工建设。

　　“我们出于对资金链安全的考虑，绝对不会轻易追涨地价。虽然我们公司有17年的历史，可以说得上资深，但是我们不激进，随时保持冷静。” 杭冠宇道出了公司长期发展的根本之道。

　　公司不但在该出手时一马当先，在该放弃时也毫不犹豫。据了解，今年上半年，公司几次放弃了理想地块的竞价，其原因便是当时的价格超出了公司的定位；甚至有的地块的成交价格超过公司心理价位的1/3以上，平摊下来已经接近周边地区的销售均价。

　　“现金流是房地产公司的血脉。我们民营企业都是在拿自己的钱进行投资开发，必须控制在成本安全边际线上，绝不能马虎。” 杭冠宇如是说。

　　稳健发展

　　新华联置地是新华联控股近年的产业支柱之一，下辖8家分公司，今年有望完成销售收入25亿元，实现净利润在3.5亿元之上。

　　作为民营房地产公司，新华联置地的战略风格以稳健为主，而低价拿地绝不追高，只是其发展战略中的一个环节。

　　“我们经营房地产17年，年平均增长速度保持在15%至20%。我们有我们的经营哲学。”

　　在杭冠宇看来，公司的前景十分广阔。“我们对于每个项目都采用谋定而后动的战略，在确保无风险有盈利的情况下，才会开工建设。一般销售周期不超过3年。”周期短、资金回笼快，保证了公司不会面临资金枯竭的危机。

　　公司现在拥有大量的储地，以供今后几年的发展。“现在我们已经控制土地近6500亩，总占地面积约为450万平方米，而且其中大部分均是通过低成本获得。除了在北京以外，我们在黄山、唐山、长沙、株洲等多个城市均有地产开发项目。”

　　杭冠宇向记者表示，公司在立足北京的同时，将大力投入二级城市的开发中去。“北京是国家的金融、政治、文化中心，刚性需求强劲；而徽州、唐山、长沙、株洲等二级城市的房地产业，还有充分的发展空间。”

　　新华联置地根据各地市场的不同情况进行房地产开发。“比如唐山，当地人均消费能力较强，于是我们将在当地开发高档住宅。又如徽州，紧靠黄山景区，所以我们将以度假村为主。而长沙近几年服务业发展迅速，所以我们准备开发住宅和商业地产。” 杭冠宇如是说。

　　此外，此次准备置入上市公司的资产，除了房地产开发之外，还有酒店和物业的资产。公司在北京市朝阳区东四环建有丽景湾国际酒店，为新华联控股旗下的首家北京五星级国际商务酒店。该酒店借北京奥运会契机于2008年8月开业，与奥运沙排、足球、羽毛球场馆为邻。酒店楼高18层，客房总数303间。

　　杭冠宇表示，公司现金流充沛、储地丰富、在建即将建项目众多。“不客气地说，公司现有资产质量在内地上市房产公司中绝对属于上乘；资金利用率和投资回报率都很高。”显然，他对公司的上市充满信心。

　　择机借壳

　　从S*ST圣方近期的公告更新速度，不难看出新华联置地借壳上市的急促步伐。

　　8月28日，S*ST圣方董事会决议公告，首钢控股与新华联控股签署股权转让协议，转让所持S*ST圣方所有股份。9月23日，公布新华联控股详式权益变动报告书，并宣布将注入新华联置地资产。同时，公司于国庆之前，收到黑龙江省政府的支持函，明确同意由新华联控股重组S*ST圣方。

　　然而，快速推进的借壳上市进程背后，是公司长时间的筹备工作。

　　在今年年初的新华联控股重点项目和重点工作专题会上，房地产板块借壳上市与华联瓷业A股IPO、新疆凌云铜矿采选项目建成投产等，一并列为今年的重点项目和重点工作。

　　对于新华联置地登陆资本市场的时机选择，杭冠宇表示，公司并未在证券市场最火热的2006年、2007年选择上市，是基于公司对新华联置地自身的判断。“决定公司对上市时机选择的最主要因素，是公司自身发展的状况。”公司顺利度过房地产业的低迷期，并在近几年取得了销售上的良好业绩，回笼了大量资金。同时，通过低价拿地，确保了公司拥有了足够的用地储备。杭冠宇认为，眼下公司的发展进入快车道，这也是公司登陆资本市场的最好时机。

　　而更早先的一则人事变动在现在看来颇具深意。一个在房产界拥有传奇色彩的人悄然加入到新华联的决策层当中。他就是胡章鸿。

　　胡章鸿，被称为地产界“学院派精英”，师从建筑系泰斗吴良镛；在新华联之前的身份是万达集团总裁助理兼北京万达广场房地产开发有限公司总经理。从“成都花园”到“河滨印象”，再到北京万达的“大湖公馆”、“银河万达广场”，胡章鸿的名字与万达旗下多个赫赫有名的项目联系在一起。

　　在推动新华联置地登陆资本市场的关键年头，新华联引得如此重量级人物前来，并赋予新华联集团副总裁、新华联置地总经理的关键职位，一是借助其多年房地产市场开发经验，让其为新华联置地未来的发展掌舵；二是凭借其业内影响力，在上市时可赢得更多投资者的信心和青睐。

　　就这样，新华联置地借壳上市的准备工作一直紧张筹备了大半年；到了7月30日，新华联控股又迎来了新的盟友，公司为新华联置地引进科瑞集团、泛海集团和巨人投资三家战略投资者。

　　科瑞集团总部设在北京，公司以投资为主体，投资领域涉及电气产业、果汁产业、生物制药、金融产业、健康管理、瑞泽网络、房地产业等多项产业。科瑞集团旗下上市公司有平高电气、上海莱士、安德利果汁。

　　泛海集团创立于1988年。 集团核心企业为中国泛海控股集团有限公司，注册资本为60余亿元人民币，公司以房地产、金融、能源、综合投资、资本经营为核心业务，参股联想控股、民生银行、海通证券等上市公司。

　　巨人集团不但以其掌门史玉柱的兴衰故事闻名，同样在资本市场四处出击，斩获颇丰。公司控股或参股巨人网络、民生银行、华夏银行等上市公司。

　　引入战略投资者，一来可以避免新华联置地一股独大的局面，另一方面，可为借壳S*ST圣方筹集资金。

　　至此，新华联置地借壳上市只欠东风。

　　一波三折

　　S*ST圣方“壳资源”非常干净，而新华联控股拟置入上市公司的资产已经齐备。这看似“门当户对”的借壳重组，却在最初阶段一波三折。

　　8月28日S*ST圣方刊登董事会决议公告，首钢控股与新华联控股签署股权转让协议，转让所持S*ST圣方所有股份。然而此后不久，黑龙江省金融办表示，省政府已于今年4月与证监会达成协议，将由黑龙江省政府主导S*ST圣方的重组事宜。

　　在重组权归属出现分歧之时，新华联控股董事局主席傅军的黑龙江之行起到了破云见日的作用。

　　傅军赴黑龙江与黑龙江省政府主要领导会面，表达了新华联欲重组S*ST圣方的诚意，得到地方政府的好感。此次会面，双方在由新华联控股主导S*ST圣方重组一事上达成共识。

　　成功收获S*ST圣方股权，又在重组主导权上得到地方政府的首肯，新华联置地借壳上市，接下来要完成的就是重组的工作。对于重组方案，新华联方面只字不提，只是表示重组方案需与证监会沟通过会后才可公布。不过可以肯定的是，新华联置地的地产资产将全部注入上市公司。

　　市场预计，S*ST圣方将进行定向增发，新华联控股以所持新华联置地的股权认购，最终实现持有S*ST圣方70％以上股权的战略目的。