热钱持续涌入 豪宅高烧引港府出手降温

　　专业人士担心，香港豪宅市场过热势头将蔓延至普通住宅市场

　　证券时报记者 孙 媛

　　上周五晚，香港金管局就价值2000万港元或以上的住宅物业按揭成数上限向银行发出通告，要求由目前七成按揭上限降至六成。

　　房价高企加大信贷风险

　　香港房价近期屡屡刷新纪录是金管局此次通过银行间接调控楼市的主因。香港恒地集团的“天汇”豪宅66楼Ａ室最近以4．39亿港元出售，每平方英尺价高达7．128万港元（相当于每平方米76．7276万元），创下全球分层豪宅新高纪录。由于住宅按揭贷款占香港银行整体贷款的44%，豪宅价格快速上涨，香港银行业迅速展开按揭利率价格战。

　　至于楼价低于2000万港元的物业，则继续沿用七成按揭上限，但实际贷款额最高限制在不超过1200万港元。金管局同时提醒银行，应以审慎的方式进行物业估值以及计算借款人的供款与入息比率。尤其要考虑到处于历史低位的利率若恢复至正常水平，可能对借款人还款能力造成的影响。

　　陈德霖称，金管局调整豪宅按揭贷款成数上限的目的并非针对近日急升的豪宅楼价及交易量，而是银行按揭贷款的风险。普通住宅市场显然暂未在风险考虑范围内。

　　豪宅涨势或波及普通住宅

　　但不少人士对新规定的成效表示质疑。美联物业首席分析师刘家辉认为，香港2000万港元以上住宅仅占今年前9个月成交住宅的1.9%—2%，预计金管局的最新指引对豪宅市场影响有限。中原地产代理董事何兆棠则表示，按揭上限的限制对豪宅市场没有实质影响，因目前一般豪宅买家均以“楼换楼”方式或套现其他投资产品入市，买家手持足够资金，并不需要高成数按揭服务，一般三至五成按揭已经足够。

　　受访人士认为，目前房市存在的问题并非资金不足，而是因为市场热钱过多。市场人士担心，豪宅市场过热的势头将蔓延到香港普通住宅市场，而金管局新规中要求2000万港元以下住宅实际贷款额最高限额不超过1200万港元对普通住宅市场显得微不足道。

　　土地供应不足助推楼市泡沫

　　香港政府上周五公布的一手私宅市场数据显示，截至今年9月底，住宅供应量降至2004年有纪录以来最低水平，仅4.7万套。施工量连续三个季度不足2000户。刘嘉辉估计，今年施工量将少于万户，并且为连续两年维持此低水平。而随着施工量减少，预计未来落成量会跟随下调。“以一般住宅项目建筑期约2至5年计算，若将每年施工量顺延至未来4年，走势与落成量相当吻合。”刘嘉辉称。

　　刘嘉辉表示，由于不排除会出现供不应求的情况，甚至使楼市出现泡沫，政府应加快推出优化土地供应政策以满足市场需求。

　　瑞银集团亚洲房地产研究部主管王震宇则认为，楼市泡沫不可避免，预期6个月后香港楼市泡沫出现，明年下半年有破灭可能。王震宇说，香港土地供应少，使得可售单位数量持续减少，资金面对银行利率低企，必须寻找投资渠道，这一市场动力会将楼市进一步推高至破灭。王震宇表示，预计整体楼价未来一年仍会上升两成，或有机会回升至1997年的水平。他认为政府若要解决楼市泡沫，必须先解决土地供应减少的问题。