十月广州地王未现巨无霸地块不少 底价拿地增加

　　经过前三季土地竞拍市场的火爆后,十月的广州土地市场供应推出的巨无霸地块不少,但预期中的“地王”现象并未如前几月般此起彼伏,底价拿地、集中某一区域内拿地,成为本月土地竞拍市场的一大特征。

　　底价拿地个案增加

　　10月20日,保利地产以底价1.42亿元获得琶洲村城中村改造项目40万平方米地块。该地块总建筑面积达185平方米,项目总投资将逾100亿元。由于该地块发布公告之时设置了多条准入条件,最终符合条件的买家仅保利一家,由于无竞争对手而以底价取得该地块。

　　10月27日拍卖会上,临时增加转让一块萝岗区C21R2商业兼住宅土地,占地面积为98781平方米,起拍价为188691.1万,广东嘉德丰投资发展有限公司,底价成交,折合楼面地价764元/平方米。广州广氮石化企业地块,起拍价为53986万,被中国石化集团洛阳石油化工工程公司起拍价获得。

　　该日引起注目的巨无霸地是花都马溪村地块,用地面积232480平方米,挂牌起始价为4.2亿元。该地块吸引了多家房企大鳄同台角逐。经过54轮的激烈争夺,保利置业以7.02亿元取得,折合楼面地价2315元/平方米,与4.2亿的楼面地价相比,溢价67%,但离2007年花都建设北路地块出让时楼面地价4598元/平方米的“地王价”相距甚远。

　　集中圈地趋势更明显

　　如同当年富力地产在珠江新城大气魄连续取得十几块地块而成为珠江新城的“大地主”,今年的土地竞拍市场,集中某一区域拿地的趋势也十分明显。如城建集团在大学城、保利地产在金沙洲、碧桂园在增城、雅居乐在华南板块连续取得地块。

　　10月27日竞拍的位于风神大道南的花都马溪村地块,保利置业在马溪村地块周边拥有正在发售的项目———保利城,因而在拍卖全程十分强势,志在必得,最终击败竞争对手拿下马溪村地块。该地块附近有万科天景花园、天马河公寓、保利城、祈福辉煌台、风神公社等项目,价格在6000—9000元/平方米不等。业内人士认为,保利置业在取得该地块后,很可能将与保利城形成连片开发的规模效应。

　　 国进民退趋势仍在

　　10月27日,广州市共出让三宗土地,其中天河广氮AT06070509、AT06070511地块,由于设置了诸多门槛,并限定竞买者为石化企业,因此被业界称为“内定中石化”。最终,广氮地块只有中石化洛阳石油化工工程公司一家参与竞买,最终无悬念地底价成交,折合楼面地价仅3353元/平方米。

　　而在10月20日,广州年内的第七次拍地大戏上,拥有开阔江景、万亩果林、地铁、会展经济资源的琶洲村将被政府推上市场。与之前几次拍卖不同的是,早在政府发布宗地出让公告时,本场拍卖便没有了悬念,保利———中国最大的房地产央企,已被政府指腹为婚,“迎娶”琶洲村。

　　10月29日,白云新城也一口气挂牌整体出让4幅商业金融业用地,总用地面积超过12.6万平方米。对买家的要求则是,必须是身家15亿以上的房企,且在国内大中城市成功开发过200万平方米大型商业中心、五星级酒店经验的才有资格参与竞投,出让还不接受企业联合竞买。可以看到,出让条件对竞买人资金、开发实力的要求都很高,非“大家”不能吃下这块“肥肉”。

　　可见,今年以来,广州的土地拍卖显露出的“国进民退”依然延续。如本土巨头城建地产,对大学城地块是出一块拿一块,大有包揽整个区域所有宅地的态势,而保利拿下琶洲村39.85万平方米的宗地,再加上之前的储备,琶洲这个未来的CBD也将成为保利的天下。

　　现时高房价的背后高地价的支撑,不少人担心,“财大气粗”的国企有意无意地高价夺地,将使房价进一步升温,并最终危及整个楼市的健康发展。业界人士分析,除共同合作开发项目外,国有资本还有可能通过参股等方式,进一步渗透民营房企,最终成为房地产市场的主流。

　　中原分析

　　马溪村地块适合建高档别墅

　　中原地产研究分析,花都马溪村地块具备建造别墅产品的自然条件,地块与即将建设成体育公园自然山体相连接,并带有天然沟渠,能够据此搭建山水园林景观,形成优美的社区环境。加上没有户型限制,预计未来的项目将会以自然山水为卖点,主打别墅类产品,与周边在售楼盘进行差异化竞争。

　　该地块的缺陷则在于地块处于风神大道南,不在花都的核心区域,交通条件暂时也未能满足普通市民需求。地块周边目前有保利城花园、风神花园、天马河国际公馆等项目在售,其中保利城洋房均价6000元/平方米,别墅10000元/平方米,天马河国际公馆洋房售价在5000元/平方米。考虑到该区域市场的实际情况和时间溢价,预计项目上市时洋房的售价7000—10000元/平方米左右,别墅类产品的售价可能达到20000—25000元/平方米。

　　天河广氮地块被中石化洛阳公司获得,楼面地价3353元/平方米。由于地块不得预售,最终作为石化企业家属楼的可能性较大。若项目未来作为家属楼则对周边楼市影响甚微,但该项目则有助于完善区域配套、吸引人气,未来还可能大量增加二手优质房源。

　　12月大学城拍地将是年末焦点

　　琶洲村的四幅靓地、天河广氮地块,花都马溪村地块以及萝岗永和经济区地块,和昨天推出的两年前科学城地王项目,同时挂牌的还有白云新城四大商业金融地块。10月以来,广州市国土房管局密集式地供应住宅用地。记者统计,自10月至今,广州一口气推出了逾100万平方米的住宅用地。

　　而今年前9个月广州一共出让了13块住宅用地,用地面积才55.1792万平方米。10月份以来的住宅用地供应比前9个月土地供应还要多。至此,广州今年累计供应了150多万平方米的土地。显然,这个离“今年广州将供应2.5平方公里住宅用地”的目标还有不小的差距。在今年仅剩的接下来的两个多月时间内,广州还将大手笔推出住宅用地。

　　广州房管局网站公布,12月10日将再推五幅大学城住宅地块,总用地面积66208平方米,总建筑面积可达178631平方米,地块3幅位于北区3块、2幅在南区。这是广州今年以来第三次推出大学城地块。前两次大学城地块的拍卖成交,房价都上涨一个级别,地王纪录不断被刷新。相信这次推地也必将成为年末土地市场的焦点。

　　合富首席分析师黎文江预测,大学城住宅地价12月将被刷新。此次推出的DN0401地块是全江景地块,比起城建总9月20日拿到的南区DS1703地块(楼面地价7671元/平米)临江面更宽,因此可预计楼面地价比城建总地块要高,新记录将会产生。此外,北区DN0402地块也有部分江景,估计楼面地价也不低于7000元/平米。南区2块地也相当方正,商业配套胜于北区,4号线地铁出口在附近,出城交通方便,估计楼面地价也不会低于7000元/平米。

　　 记者观察

　　追求区域霸主

　　规模效应

　　与早年富力地产在珠江新城夺下16幅地块相比,今年各大房产巨头在拿地上同样在各自区域上形成集中乃至垄断势头。

　　今年7月16日,城建耗资6.25亿元拿下广州大学城两宗地块,两地块楼面地价分别达7296元/平米和7150元/平米。9月20日,城建再次出击,分别以2.23亿元和2.04亿元竞得大学城两宗地块,其中一块地的楼面地价达到7671元/平方米,成为了大学城的新地王。广州大学城板块业已推出的7幅居住类地块,4幅被城建获得。城建在广州大学城的土地储备达到15万平方米,占广州大学城已出让地块面积的三分之二。

　　今年7月16日,保利地产以8.5亿的价格拿下金沙洲B3702A09地块,折合楼面地价5534元/平方米。而此前保利地产在该区域已拿下多个地块；10月20日,保利地产以底价1.42亿元获得琶洲村城中村改造项目40万平方米地块项目,成为琶洲板块的最大“地主”。另一大鳄碧桂园在广州增城布局深耕多年,除凤凰城外,其今年5月又在增城拿下一处地块,布局增城的两个全新盘碧桂园荔园、碧桂园豪园先后亮相,显示碧桂园在增城板块的霸主地位。

　　业内分析人士认为,大型房企拿地通常会考虑规模效应,在某个区域集中拿地,有利于平摊和降低地价成本,集中开发和销售,进而连续开发形成大型社区。但也有专家称,设置高竞买门槛拦住中小开发商,相当于取消了公平竞争。由少数大型开发商进行区域垄断,存在一定风险,受到开发商资金链以及开发进度的制约。

　　（李广军 关丽 王昊） (来源：南方日报)