万科“掉队”：“圈钱”模式勉强撑报表

　　“招保万金”（招商、保利、万科、金地）四家房企2009年三季报发布时间的巧合，让本来火药味十足的业绩比拼变得更加有趣。同时，四家房企都给出了漂亮的“成绩单”。

　　10月25日晚，作为“带头大哥”的万科A（000002.SZ）公布了2009年第三季度报告，报告显示万科第三季实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101%。截至报告期末，公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。

　　不过，不俗的成绩并未让万科得到投资者的认可，其股价在三季报公布后，连续四日下挫。尤为引人注意的是，万科三季度的业绩增长与其追赶者相比而言，并没有太多的惊喜，反倒有被市场“倒逼”的味道。

　　三大房企“逼宫”

　　与之前公布2009年三季报的中国海外发展有限公司(简称中国海外)相比，万科同期净利润尚不足前者一半，行业龙头地位受到前所未有的冲击。

　　面对业绩增长幅度达到80%以上的竞争对手，万科总裁郁亮曾坦言：“万科真正的对手是中国海外，与我们旗鼓相当的也始终是中国海外。”

　　万科一直以不追求高利润为口号，以规模和周转率为盈利模式，但与另一大巨头中国海外相比，在净利润上万科处于明显的劣势。

　　三季报显示，万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%；中国海外实现营业额为210.5亿元港币，净利润为71.8亿元港币（约63亿元人民币），超过同期万科一倍多。

　　“万科与中海地产基本上是国内两大龙头房地产开发品牌”，招商证券分析师王小勇表示，与万科相比，中海地产无论在设计、规划、施工等领域都具有比万科更强的专业优势、成本优势。

　　财经评论家叶檀告诉《投资者报》：“任何一家房地产公司未来都有可能超过万科，而不仅只有中海地产。”

　　1~9月份保利地产实现房地产销售签约面积392万平方米，销售签约金额323亿元。凭借凌厉的销售势头，保利地产在前三季度加快购地速度。截至10月29日，《投资者报》统计数据显示，保利地产年内已斥资300亿元用于新增土地储备，新增总建筑面积超过700万平方米，成为今年以来在国内买地量最大的开发商，一举超过万科。

　　另外，来自香港市场的消息，已完成路演的恒大地产，预计11月5日挂牌上市。原本稳坐第一把交椅的万科多项指标三季度被恒大拉下马。克而瑞（中国）统计数据显示，在第三季度恒大地产异军突起，占据四个排行榜榜首。从第三季度与上半年的销售增长率来看，恒大在销售面积和金额方面的成长性均位居第一，分别达到103.09%和106.75%，实现翻倍的增长速度。

　　恒大是否会取代万科坐上行业老大的交椅？

　　根据和讯网10月中旬对房地产市值的计算，万科A以1245亿的总市值荣登内地房企榜首，保利地产以897亿的总市值摘得亚军，而排在第三、第四的陆家嘴、招商地产市值不足500亿。照此前计划，恒大初步计划出售总股本的15%，融资10～15亿美元左右。由此计算，公司市值将超过520亿，成为在港上市内地民营房企之首。而且，房企将面临洗牌，恒大有望占据第三、甚至第二的位置。

　　同时，恒大5100万平方米的土地储备占据三季度末中国房地产企业土地储备第一，万科地产土地储备仅为2450万平方米，不到恒大土储的一半。另外，恒大目前在建工程面积在1700万平方米左右，成为国内在建面积最大的房地产企业。而土地储备的成本价格，恒大为445元/平方米，万科约2686元/平方米。

　　事实上，2009年前三季度恒大地产平均销售价格为5128元/平方米。尽管恒大地产平均销售价格低于万科，但恒大地产的土地成本只占其平均销售价格的8.6%，土地成本优势明显。

　　唯一可以让万科值得庆幸的是，恒大的资产负债率为75.2%，万科的净负债率仅为9.8%。同时，1－9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%，管理的有效性明显高于恒大。恒大真正的赶超，还有很长的路要走。

　　净利润增长居“四大”之末

　　三季度，对于万科来说，最大的事情莫过于9月中旬高票通过的112亿公开增发融资计划方案。

　　高调释放融资背后是，自2008年来，万科业绩增长相对乏力，同期，保利、金地、招商、中国海外均实现了不同程度的大幅度增长。

　　“从其21年的历程看，万科的扩张和度过危机对于融资依赖性特别强。”一位长期跟踪万科的知名券商分析师说。

　　21年来，万科累计融资10次，达到362亿元；分红派现17次，总派现30亿元。因此，万科融资在业内早有“圈钱专业户”的称呼。

　　按照(当年融资额/当年资产)计算，2008-2004五年比值分别为0.1520、0.2948、0.2406、0、0.3014，比值总和达到1.09。

　　仅从投资源看，万科总派现额与总融资额之比为0.12。“这个数值在上市公司排名居1000名之后。”上述分析师透露。

　　“如果不是有三季度的大额融资，也许万科的三季报根本没那么‘光鲜’。”一位不愿意透露姓名的开发商如此对记者说。数据就是最好的例证。

　　万科A前三季度税金后毛利率为22.7%，同比下滑6.8个百分点(去年同期毛利率为29.5%)，“毛利率的下滑主要还是受结算项目土地成本上升影响”，王小勇认为。

　　今年1-9月，万科实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3万平方米，同比分别增长29.6%和26.8%。但相比金地集团、保利地产、招商地产等其他房地产企业，万科前三季度的销售增长并不突出。根据三家公司发布的公告，金地集团前三季销售金额同比增长了91%，保利地产前三季签约金额同比增长了165.20%，而招商地产前三季度营业收入同比增长176.71%。

　　另外，从2009年前三季度净利润来看，招商地产实现净利润9.6亿元，同比增长147.24%；保利地产前三季度实现净利润17.87亿元，同比增长40.98%；万科实现净利润29.6亿元，同比增长29.9%；金地集团实现净利润7.69亿元，同比增长119.09%。这意味着，四大房企中净利润增幅万科排在末位。

　　隐忧：“断粮”、溢价

　　三季报显示，万科持有货币资金276.1亿元，短期借款和一年内到期的长期借款合计83.2亿元，净负债率9.8%，继续保持稳健的财务状况。今年8月，建行宣布为其提供500亿元授信额度，加上百亿融资成功，万科将手握接近900亿现金，庞大的资金足够支持万科在接下来的时间大肆扩张。

　　“万科将坚持稳健经营的策略，不会在如今火爆的土地市场盲目拿地”，在公布2009年第三季度业绩后，郁亮如此表示。

　　在重庆鸿恩寺地块败北保利之后，万科似乎在北京找回了主角感觉。

　　进入9月份万科明显加大了一线城市的拿地力度，公司夺得两宗位于北京市房山区长阳镇的地块，权益建面合计42.6万平方米，楼面地价分别达到了6452元/平方米和5734元/平方米，溢价率分别为163%和115%。

　　不过，一位熟悉房山区房地产市场的业内人士对《投资者报》记者说：“房山区位较为偏僻，万科房山项目的风险主要在于，近百万平方米的土地如果快速开发，供应量将非常集中，利润可能会很薄；如果分期开发，又会大量占用资金成本，影响开发利润。”

　　据统计，今年前三季度万科共获取新增项目30个。但问题是，在万科2009年新购入的土地储备当中，大多为溢价土地；当万科的土地储备形成供应时，市场会不会又迎来新的一次调整？

　　与万科强烈的购地欲望相对应的却是万科低迷的土地开工步伐。一个令万科窘迫的现实是，即便是在“老家”深圳，万科也开始面临着“断粮”的危机。

　　据深圳一位业内人士透露，万科目前在深圳的土地储备已知的仅有龙岗中心城的两个旧城改造项目，虽然该两项目的土地整理工作早已完成，但并未见万科有开工的迹象。

　　“2009年前三季度的销售节奏打乱了万科的步伐”，该人士表示，万科在前三季度的项目推售周期与第四季度的项目推售周期之间形成了断层。

　　事实上，万科在大多数城市似乎都面临着与深圳类似的窘境。一方面是无法开工的土地，另一方面则是迅速销售的楼盘。