潘石屹倒地论受质疑 开发商称三分之一显得夸大

　　继9月底爆料有开发商土地储备高达151年后，SOHO中国董事长潘石屹再次语出惊人。11月1日，在接受央视《经济半小时》节目采访时，潘石屹称，中国有一批房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”。而这些公司的数量大概占三分之一。这一观点遂引发激烈讨论。

　　专家：数据和判断需进一步推敲

　　关于“三分之一”：数据从何而来？

　　关于“开发商囤地、倒地”：情况确实存在。但 “只倒土地不建房”，界定很难。开发商追求利润最大化也属正常，它可以决定一个房地产项目选择什么时机进入市场。用现行法律法规制约，推动资源利用的最大化，这是政府应该做的事情。

　　其实，这个观点也并非老潘第一次提出。9月29日，他就在博客中用“养鸡的不如倒蛋的”，来比喻中国房地产行业建房子的不如囤地的、倒地的。

　　“这些年，围绕土地问题房地产公司有很多怪现象。几年前，两家开发商在同一地段各拿了一块土地：一家开发商建房子销售出去，没赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让，比前一家开发商多赚许多倍。”潘石屹称。

　　中国人民大学商学院教授俞明轩对CBN记者表示，是否有三分之一的开发商“只倒土地不建房”，界定可能有些困难。一是根据现行法律法规，不太好界定开发商是否在囤地。“比如，开发商挖了一个坑，或者埋下两个桩，这算不算开工？”其次，关于有没有三分之一开发商这样做，谁统计的？样本有多少？

　　俞明轩认为，需要对数据和判断进一步推敲，要保证它具有一定的科学性，不能根据周围情况简单类推。

　　中国社科院研究员杨重光也认为，并不知道“三分之一”这个数据从何而来，而开发商囤地、倒地的情况确实存在，但情况比较复杂，需要具体问题具体对待。

　　对于开发商囤地本身，俞明轩表示要分三方面看：首先是房地产开发确实具有周期性，从购置土地到实际开工需要一定时间；其次，开发商追求利润最大化也属正常。因为它是企业，可以决定一个房地产项目选择什么时机进入市场。

　　最后，考虑到土地资产的长期增值属性，确有开发商囤地行为。“政府应该用现行法律法规制约，推动资源利用的最大化，这是政府应该做的事情。”俞明轩称。

　　杨重光对CBN记者表示，中国政府对闲置土地的处理有原则性规定，比如闲置一年征收20%闲置费，闲置两年就可以无偿收回，但操作起来有难度，需要制定更具体的标准。“有些闲置也有政府原因，不能一概而论。”

　　开发商：三分之一显得夸大

　　对于开发商的定义有误。不排除有部分资质较差的小公司采取“倒地”方式谋利。

　　作为潘石屹的同行，有多位开发商对此观点并不赞同。

　　“对于开发商的定义有误。”一家大型国企负责人向CBN记者表示。他认为，只有向消费者提供产品的房地产企业，才能被称为是“开发商”。“不排除有部分资质较差的小公司会采取‘倒地’方式谋利，但这部分小公司本身并不具备企业可持续发展的能力或眼光，充其量只能被称为‘土地掮客’。”

　　该人士称，在当前房地产市场中，持续开发运作产品的开发商并不轻易转让土地，这主要还是缘于土地储备与企业发展规模。“从全国整体的开发量来说，‘三分之一开发商’的数值同样有待商榷。”

　　上海城建集团房地产经营部副总经理施嘉霖认为，“倒地”现象并不能说完全杜绝，有多种原因。他说：“有些开发商拿到的土地成本较低，对于这部分开发商来说，鉴于当前土地价格持续上涨，转让之后的获利更具吸引力，便会采取转让方式。”

　　此外，也有部分开发商通过公开招拍挂等形式获取高价土地之后，市场却开始调整，导致未来楼价预期无法匹配拿地成本。“利润把握不大，市场转向不明，也会影响开发商转让土地。”施嘉霖表示。他认为，当前的中国房地产市场已趋向成熟，单纯以“倒地”获取利润的房企，仅仅只是停留于“初级水平”。“这部分房企数量并不会太多。”