上海迪斯尼土地权属不定 上市公司未必是地主

　　“按照国家的相关政策，工业性质用地转为商业开发，要经过招拍挂程序，不是说谁想转就转，也不是说想转给谁就转给谁，这是肯定的。”被市场热炒的某迪士尼概念上市公司董秘向记者承认。

　　也就是说，即便有上市公司目前拥有土地产权，但该类土地将在拆迁后由政府收储，然后进行招拍挂决定所有权归属，谁最终能取得该地块使用权，并不确定，也不由原来谁拥有所决定。这是目前热炒迪士尼概念的大部分投资者所忽略的地方。

　　土地权属难定

　　随着奥巴马访华日期的临近，市场对迪士尼概念的追捧再度升温。但问题是，此番因为迪士尼概念而疯涨的斯米克、中路股份、界龙实业、陆家嘴等，最终能够受益几何？

　　“这个问题要说的话很多，因此我想我们上海市政府会在近日专门召开一个新闻发布会，来发布最新的情况和回答大家所关心的问题。我估计在下周会专门召开会议。”上海市市长韩正在11月1日“第21次上海市市长国际企业家咨询会议”结束后的新闻发布会上表示。

　　事实上，官方的表态，也明示迪士尼即将在上海落地已经没有悬念。

　　8月8日，新浦东区政府成立记者见面会上，证实重大旅游建设项目即指迪士尼。浦东新区副区长刘正义透露,上海迪士尼项目的谈判双方已在重大原则问题上达成一致,目前仍需中央核准。迪士尼乐园项目一旦落地，投资规模将超过人民币250亿元，比肩上海世博园。

　　受此消息影响，中路股份在近一个月涨幅为41%，目前股价创历史新高；界龙实业在近1个月猛涨51%；斯米克同期则大涨了80%。

　　市场一直预期迪士尼乐园落户后，周边的工厂企业多要搬迁转型，厂房土地可用来发展乐园配套服务设施，以及开发房地产，这将产生巨大的增值。市场一直认为，中路股份700亩、界龙实业200亩工业用地将因此获得巨大升值，如果将来能够进行商业开发，那么受益更大。

　　“那么大一个项目落地，游客的食宿都需要得到保障，这不可能全部都安排到市区，势必要在周边建设集中的大型商业服务场所。”一位房地产公司老总告诉记者。

　　确实，如果能够顺利由原来拥有土地的上市公司进行商业开发，相关上市公司受益空间将非常巨大。中路股份、界龙实业与迪士尼拟选址距离均在5公里车程范围内，但问题是，上述土地均是工业性质用地。

　　龙湖地产一位高级管理人员告诉记者，“按照国家正规的程序，应该是先拆迁，原工业用地由国家政府部门收储，然后通过招拍挂的形式再推向市场。”记者在国土部网站上找到了上述说法的依据。

　　“如果是经过公开市场竞争，那么原来拥有土地的上市公司仅仅获得三块补偿：土地公允价值、拆迁成本、安置成本，土地公允价值的确定并不能带来收益，因为那也是按照工业土地性质进行价值评估。”一位房地产公司老总告诉记者。

　　港股之鉴

　　另外，如果回顾一下当年香港股票市场上的迪士尼概念股的炒作情形，我们也可以得到一些借鉴。

　　香港迪士尼乐园于2003年1月12日动工，于2005年9月12日正式开幕。香港的股票也随着迪士尼的酝酿、兴建、建成前夕炒作了三波，前后长达五年。

　　六福集团（0590.HK）主营金饰与黄金、宝石装饰品及其它饰品的零售与批发。在2001年至2005年9月，该公司股价累计升幅接近500％；周生生（0116.HK），主营珠宝制造及零售等，在上述时间段涨幅约300％；思捷环球（0330.HK）2003年上市，主营品牌时装及化妆品批发零售等，三年股价涨了4倍；中旅香港（0308.HK）主营旅游及旅游相关业务如运输、酒店等，5年内股价上涨150％。泛海酒店（0992.HK）曾在2005年5月24日创造了单日涨幅106%的奇迹；堡狮龙(0592.HK)从2003年5月至2004年7月股价上升17倍，股价从0.15元最高上涨至2.7港元；慕诗国际(0130.HK)在同期涨幅达165%；化妆品零售商莎莎国际（0178.HK）2003年7月份至2005年9月累计上涨了249%。

　　但迪士尼开园之后，六福集团因利好兑现出现较大幅度的回落，2005年9月12日，迪士尼开园之时，六福集团股价从高峰时的2.9港元跌至1.9港元。至2006年，六福集团跌至1港元。

　　创造17倍涨幅神话的堡狮龙，在迪士尼开园后股价也暴跌，至2008年11月，重新回到0.15港元附近。其他的香港迪士尼概念股也与此相似，概念炒作带来的巨大泡沫最终被刺破。

　　但客观的说，迪士尼给香港经济的影响是深远的，其最终也带动了相关上市公司业绩的提高。据统计，2005年香港游客创新高，超过2300万人次，同比增长7.1％；酒店入住率，在供给量同比增长12％的情况下，平均入住率仍高达86％。