迪士尼概念股跌势一片 首幅地成交价上涨近三倍

　　11月4日，可称之为“迪士尼日”。官方正式宣布上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准仅两个小时后，首幅迪士尼宅地也以底价近三倍的价格成交，地块楼板价直接飙升至与周边房价相当。

　　11月4日上午10点半左右，本报第一时间获得首幅迪士尼概念宅地——浦东新区川沙新市镇A08－03地块成交，上海象屿置业有限公司以11.9亿拿下该幅地块，溢价率达到264%，楼板价高达14024元/平方米。

　　“这是一个疯狂的上午，一个疯狂的开局。”一位到了土地出让现场“了解情况”的开发商负责人告诉本报记者。

　　周边商品房用地出让与迪士尼项目正式宣布同步，配合“天衣无缝”，但不少开发商人士向记者表示，“相当担心后市的风险”。值得注意的是，该地块虽然价格飙升，但并无一家企业与象屿置业进行现场竞价，象屿置业直接挂牌价获得。

　　与此同时，迪士尼区域的土地运作也已经全面启动，从区域规划到征地工作，正式宣布前已悄然铺开。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管董事伍惠敏指出，目前受利好影响，当地房价已在高位，或已透支未来溢价空间。同时，这一概念仅对川沙地区的住宅产生影响，并不会由此而推高整个上海市的房价。这方面以东京为例，1990年代日本经济泡沫和地产泡沫同时破裂，虽然东京迪士尼依然成功，但并不能阻挡日本房地产市场的下滑。

　　疯狂的开局

　　“象屿置业太狠了，直接挂了几乎超过周边房价的价格，其他开发商出于风险考虑，都选择了冷静。”出让现场的一位开发商投资部人士连连摇头。

　　在上海土地公开招拍挂历史上，超出底价近三倍而无现场竞价环节，直接由一家企业以挂牌价拿下土地，这种情况还是第一次出现。

　　一个小花絮则是，在迪士尼备选区域拥有大量土地储备的界龙实业也派出了人员到现场了解情况。“太疯狂了，这个价格有些离谱。”该公司一位到场人士在现场表示。

　　象屿置业属于“黑马”类型，此役之前业内对其鲜有印象。

　　记者查阅公开资料获悉，上海象屿置业有限公司是全国500强、大型国有企业厦门象屿集团的全资子公司，注册资本3亿元，总资产十多亿元，专业从事房地产开发，在上海及江苏有多个房地产开发项目，拥有5家全资或控股管理的子公司。2003年起，公司先后在上海及江苏昆山开发或参与开发了多个项目，累计开发及在建项目面积超过80万平方米。

　　此前，该地块吸引了62家企业领取申请书，竞买申请的企业达17家，业内人士预计竞价激烈。但这匹“大黑马”在现场竞价前，直接将挂牌价从7亿多元抬升至11.9亿元，让其他所有竞争对手瞬间偃旗息鼓。

　　“不能说是早上官方正式宣布迪士尼项目刺激了地块成交，毕竟其他企业认为这个价格是风险很高的。”一位不愿透露姓名的国内知名房企负责人告诉本报记者。

　　疯狂开局之后，接下来是继续高歌猛进？还是需要回归理性？

　　土地运作全面启动

　　在股市已围绕上海迪士尼概念进行多次炒作以后，11月4日迪士尼消息正式公布时，股市的迪士尼板块却出现了明显的“见光死”，一片跌势。

　　“资本市场迪士尼概念股的表现，给楼市敲响警钟。”沪上房地产资深人士柴一峰坦言，迪士尼落定，恰恰是这一概念炒作的一个高点，也很可能是个拐点。这一概念已经炒作了多年，现在需要的是调整和理性，市场也发出了这种声音。

　　数据显示，自从迪士尼可能落地的消息传出后，川沙的土地价格便直线上涨了十多倍，房价在2—3年间，从2000—3000元/平方米上涨到现在的13000元/平方米，涨幅在300%以上，而同期全市平均涨幅仅为78%。

　　伍惠敏指出，微观来看，该地区也有可能会因游客太多，导致交通负担过重，反而间接影响住宅成交。

　　市场的自我炒作行为同样面临着“见光死”的危险，但作为地方政府，围绕迪士尼项目的运作才刚刚正式开始，首当其冲的自然是土地运作。

　　据此前披露的消息，上海浦东新区部分地区拆迁范围已经敲定，公墓预定在下月搬迁。按照上海市通常的拆迁流程，从正式通知拆迁开始，经过评估、补偿、搬迁，直到最终拆屋平地，开工打桩，一般至少要半年时间。

　　一位浦东新区政府相关部门的内部人士向本报记者透露，政府内部围绕迪士尼项目的相关工作很早之前就已逐步推进，尤其是土地运作环节。“但出于保密的需要，有些环节的工作在正式获批和宣布之前，只能做到某些环节等待最后的中央核准。宣布后，相信后续的工作将加速推进。”

　　迪士尼在带动土地升值的同时，当地政府的期望更多。

　　“对于商铺市场来说，迪士尼落户影响最大的将会是旅游业。从商业地产的角度来看，产生利好效应的辐射区域取决于游客的动线设计。比如，当游客准备前往迪士尼，可选择的地铁、轻轨、大巴、私家车等交通方式，那么，地铁、轻轨的相关站点、游客下车、转车、停车的地点，都是商业效应的辐射区域。而这些路线沿线商铺的收益也将会大幅提升。”DTZ戴德梁行商铺部华东区主管董事韦泽铭指出。

　　DTZ戴德梁行工业部华东区主管助理董事苏智渊则指出，从工业地产的角度看，迪士尼落户在上海浦东的川沙地区，对于该区域周边的产业升级有促进作用。该区域原南汇的传统工业区，以中、低端制造业为主，相对落后于上海其他地区。迪士尼的落户，将带来大量的消费人群，催生相关的创意产业在这一区域发展，也必然带动大浦东产业的升级。