来源：中国证券报
作者：孔维纯
11月4日上午8点30分，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。经过十多年的期盼，上海终于等来了迄今国内最大的外商投资娱乐项目。上海迪士尼乐园所承载的，远远超过了一个主题公园，它还承载着上海市借迪士尼项目实现经济转型的宏图。
特写
童话照进现实
从上海浦东黄浦江畔的陆家嘴金融贸易区出发，开车向东南方向行驶，在不堵车也不超速的情况下，到“布宜诺（Buena）项目”地块，不过用了半小时。
路过A1、A2两条高速路的交叉口，沿着A1继续向东开约2公里，右手边有一条小路叫唐黄路。从这里走进去有四个村，四个村都各有一部分将因为“布宜诺项目”征地而拆迁。
中国证券报记者先就近走到了金家村。一问之下，发现多数乡亲们都知道迪士尼的事了。也难怪，中国证券报记者进村时，在路口已经碰到了两辆写着“新闻采访”的车，不禁自嘲地想起赵本山的小品“公鸡下蛋”——“被狗仔队发现以后，全村的鸡、鸭、鹅、狗、猫都知道了。”
既然来到了未来的“卡通世界”，中国证券报记者决定像“喜羊羊与灰太狼”里面一样，先去找找德高望重的“老村长”。
中国证券报记者先后找到了金家村、学桥村、赵行村和旗杆村四个村的村委会，但只见到了一位“老村长”。据说，其他村长都去开会了，开会的内容可能正是和迪士尼有关。唯一见到的“老村长”其实很年轻，他说，这次征地总面积是4.12平方公里，其中赵行占到一半以上。中国证券报记者碰到的其他村委会干部们则大多出言谨慎，表示没有得到正式通知，很多事不知情。
中国证券报记者发现，几乎在每个村村委会的公告栏里都有一份征地公告，有的还附有征地明细。原来，早在今年8月28日，市政府就已经批准征地，浦东新区政府随后发布了公告。村民办理征地补偿登记的期限是截至9月13日。看来，“全村的鸡、鸭、鹅、狗、猫都知道了”也不全是“狗仔队”的功劳了。
“迪士尼，说都说了近10年，我们也不当一回事了。这回政府征地出公告了，我想总是真的了。”学桥村一位大姐说。
“总要看到人民日报、解放日报登出来，我们才觉得可以算数。”金家村村委会一位老伯说。
那么，他们愿不愿意自己搬走，让米老鼠唐老鸭住在自己老家的地盘上呢？
“年轻人喜欢住新房，我们老年人在这里自家房子住惯了，总不大想走的。”旗杆村一位正在菜地里干农活儿的老人说。
“土地是国家的，拆迁总归有补偿的，我们不担心。”有人这样说。
“我在这里住了9年，拆迁我们就回老家去了。”“老家在哪里？”“浙江。”这是中国证券报记者在赵行村一家杂货店门口，和一位正在洗菜的中年女子的对话。
金家村一位保安师傅很认真地在中国证券报记者带来的地图上画出他认为自己要搬去的地方，“听说就是这里，川沙路妙境路当中一块。”
本来，中国证券报记者还试图聊聊迪士尼动画人物、迪士尼英语儿童教育，见到带小孩的妇女就赶紧迎上去说说。可是，当时当地，却没发现谁对这些感兴趣。当一位同行指着告示栏里一张告示咨询一位阿婆时，阿婆摇着手说：“我不识字的。”
有关迪士尼的旅游、消费，好像并不能特别引起兴奋的谈资。可能在目前，对村民们来说，迪士尼来了的意义基本只等同于一年后拆迁，大家说得更多的是谁家先拆谁家后拆，生活质量是不是会受到影响。
迪士尼的童话来了，可大家面对的还是村里的现实。离开村里的时候，中国证券报记者看着成片的农田，想象着几年后迪士尼主题公园的样子，颇有沧海桑田之感。和上海很多大型项目所经历的一样，村民们的生活将被城市发展所改写，与此同时，他们也成了这个城市发展史的见证者。
图片说明：
在这块即将被征用的土地上，现在看到的依然是农田、农舍和辛勤耕作的村民。孔维纯 摄
公司渐次受益 上海板块迎来长期利好
本报记者 朱茵 上海报道
随着上海市宣布上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准，4日界龙实业和中路股份的股价在低位徘徊后渐次走稳。去年11月7日，界龙实业和中路股份股价分别从6.01元和4.48元的最低点启动，至今不满一年时间内，分别达到了18.24元和23.91元，股价翻了几个跟斗。
业内人士认为，迪士尼项目对于经济的整体影响是正面的，但是具体到各个行业，甚至同一个行业内部不同类型的公司，受益的顺序和程度不同；受迪士尼项目影响，上海本地股还会精彩纷呈。
受益行业渐变
研究机构认为，上海迪士尼无论是旅游人数的规模还是对当地经济的影响都相当巨大，这种影响可能超过香港。
长江证券研究部资深分析师张凡认为，可以按照迪士尼签约后，公司的受益顺序来分析这种投资逻辑。从迪士尼签约到开园营业，一般要持续4年以上的时间。从签约开始，应该是建筑商最为受益；在建设过程中迪士尼的零售业务会在内地大规模开展，这其中主要涉及到授权经销商和制造商，消费领先于旅游启动；在开园前1年左右，旅游酒店餐饮类的股票将开始表现；在开园后，则是交通运输开始受益。东北证券金融与产业研究所也认为，迪士尼行情中，地产基建股会先行上涨、旅游酒店后发力、交通运输受益不明显。
值得关注的是，在香港迪士尼开业前，各类行业都出现了上涨，受益程度不同，但都保持了正收益。而在香港迪士尼开业后的1个月时间内，投资者选择获利离场，相关上市公司的股价出现了较大跌幅。在出现调整之后，商业地产由于受整体宏观经济形势向好的影响，继续创出了新高，而其他股票则在相当长的时间内未能达到前期高点。研究员指出，上海迪士尼与香港迪士尼有较大的不同点。除了园区规划现在未知外，预计主要设施项目没有太大的变化，上海迪士尼项目占地面积更大，未来接纳的游客数量可能更多，由此酒店、交通和百货零售业等行业将明显受益。
惠及上海本地股
海通证券研究所张冬云表示，投资者眼光可以放宽，迪士尼的影响面会比较广，特别是基于对未来上海经济中长期发展良好预期、及对未来时间段支持泛浦东发展的政策面有望不断超预期的乐观预期下，未来三个月至六个月时间内上海本地股指数仍将有望较沪深300指数实现超额收益。
海通证券认为，在上海迪士尼项目逐步明朗化的前提下，可以重点从以下几条主线挖掘相关投资机会，相关上市公司旗下土地资产被征收带来的一次性交易型机会；存在直接或间接参股上海迪士尼合资公司预期带来的潜在投资机会；上海迪士尼项目一旦正式启动后新增入沪旅客人数有望显著增加预期下带来的相关投资机会。
在一些机构投资者看来，近期上海本地股还会精彩纷呈，未来上海市可能就“金融中心”与“航运中心”建设出台进一步的具体优惠政策或措施，能给相关板块股票带来潜在投资机会。
虚火旺烧 迪士尼概念地拍出天价
本报记者 李良 上海报道
上海市政府4日清晨宣布迪士尼项目获批的消息，显然大大吊高了开发商的胃口。4日上午10点，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙A08－03地块进行现场竞标，结果短短15分钟，上海象屿置业就以11.9亿元的天价阻吓了竞争者，一举夺下了该地块。这个价格有多高？一个数据可见一斑：264%的溢价水平已经超过了今年上海溢价率最高的地王——赵巷10号地块的水平。
对于“迪士尼地块”的天价，业内褒贬不一。一些开发商认为，该地块楼板价已经超出当地新盘销售的价格，运作会有一定的困难。而一些分析师则表示，受迪士尼项目获批的刺激，该地区土地拍卖热将会持续相当长一段时间。
面粉贵过面包
除了较高的溢价水平外，上海川沙A08－03地块拍卖结果震动业内的还有另一个数据：14024元/平方米的楼板价。而目前，川沙地区在售楼盘中，价格最高的均价不过14000元/平方米，一些普通的楼盘每平方米均价甚至不超过万元。无怪乎在竞拍现场，有开发商摇摇头说：“价格高得离谱。”
有关资料显示，川沙新镇由原川沙镇和机场镇合并而成，地处上海外郊环区域。自从传闻迪士尼一期选址落户川沙区域后，该区域房价从均价每平米3000元扶摇直上，最高一度触及16000元/平方米。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，川沙区域的房价比环线均价已高出三四成，相对已经有些偏高了。
不过，在今年上海楼市的上涨潮中，类似川沙此次出现的“面粉贵过面包”现象屡见不鲜。如金地集团耗费30.48亿元揽下上海赵巷10号地块、中海地产以70.06亿元的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块等，都出现了楼板价高于该区域在售楼盘均价的情况。而这些昂贵的“面粉”也很快拉动了区域内“面包”价格的直线上涨。对此，易居中国分析师薛建雄指出，从规划角度来看，上海川沙A08－03地块项目未来对周边房价的影响有限，如果周边房价只是因为地王而过快上涨，短期内就会出现泡沫。
也有业内人士认为，与上海其他区域的地王不同，川沙区域的价格暴涨绝大部分因素来自于迪士尼概念的炒做，当地居民的收入水平根本无法支撑这个价格水平，虚火的成份很高。不过，从世博对上海三林地区长达三四年的价格拉动来看，在迪士尼正式建成开园之前，这个概念或许能较长时间支撑该地域的价格泡沫。
理性看待概念炒做
上海楼市就迪士尼概念炒做正酣，但其中隐含的风险也令业内颇为担忧。业内人士指出，虽然迪士尼落户上海将产生一定的产业聚积效应，但如果过高地估计了这种效应而盲目推高房价，可能会得不偿失。
薛建雄表示，迪士尼的建设至少需要4年以上的时间，这也就意味着多数企业需要一段时间后才能体现收益。特别是迪士尼建设期间是一片大工地，这对周边的楼市反而不利。虽然长期看好该项目，但短期的阵痛也需要付出一定的代价。此外，迪士尼获批和拍出地王消息的同时出现，必然导致区域房价短期的过快上涨，将需要一段较长时间的调整才能进入区域发展应有的理性房价。而一个区域过快发展的过程中，必然会遇到各种问题而导致周边房价的起幅，市场也应该对此有足够的认识。
杨红旭则指出，虽然迪士尼获批对上海楼市是一个巨大利好，但这并不意味着其足以支撑上海楼市维持当前的大牛市。“迪士尼项目只是一个影响因素之一，市场大势才是板块变化的主要影响因素。”杨红旭说。
迪士尼落沪 “米老鼠”成上海经济转型新底牌
本报记者 高改芳 上海报道
11月4日上午8点30分，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。经过十多年的期盼，上海终于等来了迄今国内最大的外商投资娱乐项目。上海迪士尼乐园所承载的，远远超过了一个主题公园，它还承载着上海市借迪士尼项目实现经济转型的宏图。
十年等待终成行
如果仅仅是一座主题公园，上海迪士尼项目恐怕不需要等十年。
一位不愿透露姓名的分析人士介绍，上海迪士尼项目之所以经过了长达十年的讨论，可能与迪士尼在中国庞大的媒体计划有关。迪士尼在中国的野心并不只是一个主题公园，而是以后进军中国电影、电视、网络、图书等广阔媒体领域。
迪士尼乐园官员曾表示，尽管中国人通过为数不多进入中国的电影和电视了解了米老鼠和迪士尼品牌，但他们对迪士尼乐园中讲述的童话故事和众多角色并不熟悉。
为了能更广泛地深入中国受众，在上海迪士尼乐园计划中，美国迪士尼公司(Walt Disney)和上海市政府的合作中可能包括一份重要的媒体协议。这份协议允许美国迪士尼公司与当地企业组建合资公司，通过这家合资公司，迪士尼可以放手制作电影、电视和网站内容，推广其品牌、故事和卡通角色，以增加该公司和上海市政府联合拥有的这家主题乐园的访问量。该合资公司将由上海市政府控股，上海市可能有权任命总经理和其他高管。上海市政府牵头入股该合资公司的当地企业，可能包括了部分大型开发商，他们将以浦东国际机场附近的土地换取股份。
可见，上述协议可以使美国迪士尼公司避开中国对电影进口配额的限制，也不会受到夏日和假期限制措施的冲击，同时不会受限于电视审查制度。可见该合约将为迪士尼带来远远超越美国同行的巨大优势。
因此，为了能与上海市政府达成最广泛进入中国媒体市场的协议，迪士尼就在上海浦东建设一座大型主题乐园和酒店综合建筑一事，与中国方面进行了时断时续、前后历经逾10年的谈判。
承载上海经济转型梦想
迪士尼乐园承载着上海经济转型的梦想。
11月1日，上海市市长韩正指出，要通过实施六个方面的措施来加快上海经济结构战略性调整。第一大措施就是大力发展服务业。韩正随后承认，本周上海迪士尼项目就会对外公布。
今年5月11日，上海市市委书记俞正声表示，为了推进上海两个中心建设，促进上海产业结构调整，近期上海市政府将推出包括推进重大旅游项目落户在内的六项重大改革举措。
今年1月9日，美国迪士尼公司总部发表声明称，迪士尼与上海市政府已正式签署上海主题公园的框架协议，共同向中国政府提交一份合资在上海兴建一座主题公园的计划。该项目预计耗资244.8亿元（合36亿美元），一期占地约1.5平方公里，最早将于2014年对游客开放。消息人士称，国家有关部门同时下达了有关该项目的财务结构和基础设施的指导意见。上海将与美国迪士尼公司组建合资公司。上海和浦东的大型国有企业将代表中方出资。但仍需最终确定的细节包括合资公司的股权结构、中方合伙人、主题公园的具体规划、动拆迁工作等。
有券商分析报告指出，从即将可能启动的上海迪士尼项目的具体落户地址看，该项目最终落户在浦东川沙镇的黄楼区域依然是大概率事件。事实上，从交通地理位置看，鉴于川沙距离浦东国际机场非常近，且不远处有上海通往浙江宁波的杭州湾大桥；轨道交通方面，目前已有磁悬浮列车从地铁2号轨道线自浦东龙阳路站直通浦东国际机场，且未来地铁2号轨道线将延伸通往浦东国际机场；这意味着川沙镇拥有先天的交通与地理位置优势。这为上海迪士尼乐园拥有足够的客源创造了条件。上海毗邻数个主要城市，例如南京、苏州、杭州。上海本地人口约1,900万，车程3小时内的周边人口达数千万。
但上海迪士尼项目面临的问题也不容回避。例如，2005年开业的香港迪士尼遭遇一系列经营问题，游客访问量始终没有达到预计量。上海迪士尼是否会面临同样的问题？上海耗费巨资建立迪士尼乐园，是在做“贴牌生产”：主要资金由中方投入，外方只投入品牌和部分现金，并向中国收取特许费和管理费。在这种模式下，美国迪士尼公司基本上不承担市场风险和投资风险，中方将承担几乎全部的风险。而且引入“迪士尼文化”，与我国目前大力倡导的自主创新振兴民族产业是不相符的。
香港迪士尼扩建新园区年底动工
本报记者 蒋家华 香港报道
香港商务及经济发展局局长刘吴惠兰4日在回应上海兴建迪士尼主题乐园时表示，中国市场庞大，容纳两个迪士尼乐园绰绰有余。她认为，上海与香港在迪士尼发展上可以互补合作，令双方均有得益。同时，她还透露,香港迪士尼扩建已经有定案，年底将会动工，未来两三年内会有新园区落成。
“香港迪士尼要获得成功，扩建是最为关键的一步。”香港迪士尼乐园度假区行政总裁金民豪4日表示，迪士尼公司在中国发展多年，上海迪士尼获批标志着公司在这个重要且充满活力的市场发展再跨进一大步。他强调，为了增加香港迪士尼的竞争力，今年7月迪士尼公司宣布了该乐园的扩建计划，目前正在落实扩建工程。
不会分流太多客户
对于外界认为规模远大于香港的上海迪士尼乐园建成后会分流客户，香港多数业内人士并不太认同。香港旅游业议会总干事董耀中表示，上海兴建迪士尼，不会过多分流香港迪士尼的客源，因为上海迪士尼将重点吸引华东地区游客，而香港迪士尼的主要客源则来自华南地区。
香港旅发局主席田北俊也表示，上海兴建迪士尼乐园对香港影响不大，目前访港的近3000万名旅客中，160万名内地客会去香港迪士尼乐园，当中约80万人来自广东。他预计5年后内地居民的消费能力更高，加上香港适合家庭旅游，内地游客会继续到访香港迪士尼。
香港中文大学财务系副教授苏伟文则表示，上海落实兴建迪士尼乐园，对香港迪士尼的竞争力难免造成影响。不过，他认为如果香港与上海能做到有效分流客源，香港迪士尼仍有经营空间。
他指出，美国东、西部各有一个迪士尼乐园，但一个主要吸纳国际客源，一个主攻本土旅客，各具特色。他认为，香港迪士尼应改变主要吸引国内客的策略，改为吸纳东南亚旅客，不要与上海争内地客源。
扩建园区吸引游客
香港迪士尼开业以来，经营上并没有太多起色，盈利能力也不足。为此，香港特区政府和公司本身也都正在积极考虑经营策略和谋求扩张吸引游客。
刘吴惠兰就表示，香港迪士尼年底将动工扩建，未来两三年内兴建新的园区。据了解，香港迪士尼拟扩建的三个新主题园区完工后，将新增超过30个设施，全乐园设施总数增加差不多一半至100个以上。届时，乐园面积将扩大约23%。迪士尼公司已承诺，该三个新园区在启用后五年内不会在全球其他迪士尼主题公园内出现。
有业内人士也认为，现在困扰香港迪士尼经营的问题，不在其门票，也不在管理水平，缺乏的是配套和规模，随着扩建之后新的配套措施和特色主题上马，将会提高竞争力。
十年等待终成行
如果仅仅是一座主题公园，上海迪士尼项目恐怕不需要等十年。
一位不愿透露姓名的分析人士介绍，上海迪士尼项目之所以经过了长达十年的讨论，可能与迪士尼在中国庞大的媒体计划有关。迪士尼在中国的野心并不只是一个主题公园，而是以后进军中国电影、电视、网络、图书等广阔媒体领域。
迪士尼乐园官员曾表示，尽管中国人通过为数不多进入中国的电影和电视了解了米老鼠和迪士尼品牌，但他们对迪士尼乐园中讲述的童话故事和众多角色并不熟悉。
为了能更广泛地深入中国受众，在上海迪士尼乐园计划中，美国迪士尼公司(Walt Disney)和上海市政府的合作中可能包括一份重要的媒体协议。这份协议允许美国迪士尼公司与当地企业组建合资公司，通过这家合资公司，迪士尼可以放手制作电影、电视和网站内容，推广其品牌、故事和卡通角色，以增加该公司和上海市政府联合拥有的这家主题乐园的访问量。该合资公司将由上海市政府控股，上海市可能有权任命总经理和其他高管。上海市政府牵头入股该合资公司的当地企业，可能包括了部分大型开发商，他们将以浦东国际机场附近的土地换取股份。
可见，上述协议可以使美国迪士尼公司避开中国对电影进口配额的限制，也不会受到夏日和假期限制措施的冲击，同时不会受限于电视审查制度。可见该合约将为迪士尼带来远远超越美国同行的巨大优势。
因此，为了能与上海市政府达成最广泛进入中国媒体市场的协议，迪士尼就在上海浦东建设一座大型主题乐园和酒店综合建筑一事，与中国方面进行了时断时续、前后历经逾10年的谈判。
承载上海经济转型梦想
迪士尼乐园承载着上海经济转型的梦想。
11月1日，上海市市长韩正指出，要通过实施六个方面的措施来加快上海经济结构战略性调整。第一大措施就是大力发展服务业。韩正随后承认，本周上海迪士尼项目就会对外公布。
今年5月11日，上海市市委书记俞正声表示，为了推进上海两个中心建设，促进上海产业结构调整，近期上海市政府将推出包括推进重大旅游项目落户在内的六项重大改革举措。
今年1月9日，美国迪士尼公司总部发表声明称，迪士尼与上海市政府已正式签署上海主题公园的框架协议，共同向中国政府提交一份合资在上海兴建一座主题公园的计划。该项目预计耗资244.8亿元（合36亿美元），一期占地约1.5平方公里，最早将于2014年对游客开放。消息人士称，国家有关部门同时下达了有关该项目的财务结构和基础设施的指导意见。上海将与美国迪士尼公司组建合资公司。上海和浦东的大型国有企业将代表中方出资。但仍需最终确定的细节包括合资公司的股权结构、中方合伙人、主题公园的具体规划、动拆迁工作等。
有券商分析报告指出，从即将可能启动的上海迪士尼项目的具体落户地址看，该项目最终落户在浦东川沙镇的黄楼区域依然是大概率事件。事实上，从交通地理位置看，鉴于川沙距离浦东国际机场非常近，且不远处有上海通往浙江宁波的杭州湾大桥；轨道交通方面，目前已有磁悬浮列车从地铁2号轨道线自浦东龙阳路站直通浦东国际机场，且未来地铁2号轨道线将延伸通往浦东国际机场，这意味着川沙镇拥有先天的交通与地理位置优势。这为上海迪士尼乐园拥有足够的客源创造了条件。上海毗邻数个主要城市，例如南京、苏州、杭州。上海本地人口约1,900万，车程3小时内的周边人口达数千万。
但上海迪士尼项目面临的问题也不容回避。例如，2005年开业的香港迪士尼遭遇一系列经营问题，游客访问量始终没有达到预计量。上海迪士尼是否会面临同样的问题？上海耗费巨资建立迪士尼乐园，是在做“贴牌生产”：主要资金由中方投入，外方只投入品牌和部分现金，并向中国收取特许费和管理费。在这种模式下，美国迪士尼公司基本上不承担市场风险和投资风险，中方将承担几乎全部的风险。而且引入“迪士尼文化”，与我国目前大力倡导的自主创新振兴民族产业是不相符的。
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