商用物业投资独撑楼市 数百亿资金再掀“炒风”

　　11月3日，在SOHO中国（0410.HK）的SOHO东海广场租户签约仪式上，潘石屹一脸轻松。因为上海写字楼市场已现全面复苏苗头。

　　上海统计局获得的最新数据显示，前三季度，上海商品住宅投资直到9月才止住前8个月累计投资下降的态势，同期微增1.2%，但上海房地产开发投资同比增长6.1％，最主要的动力就来自于办公楼和商业物业投资均超过20％的大幅上涨。

　　销售层面，本报记者近期在多个商用项目的销售现场看到的是人山人海、摇号抢房，许多项目出现开盘抢购一空的情况。权威代理机构先后出具报告指出，商用物业已筑底回升，“炒风”渐兴。

　　楼市真正的推力

　　住宅市场的波动一直以来存在一种被人为放大的效应，而住宅以外的物业市场往往容易被忽视。今年以来，以上海为代表的全国大部分地区楼市，风生水起，但回归到数据说话的统计结果可以发现，真正对整个房地产市场起到拉升作用的，并非住宅，而是商用物业。

　　上海的情况就颇具代表性。本报记者最新从官方获得统计数据显示，从不同房屋类型看，前三季度，上海市商品住宅投资626.12亿元，仅比去年同期增长1.2%。而办公楼投资为154.76亿元，增长21.7%；商业营业用房投资151.05亿元，增长22%。

　　显然，住宅投资止住下跌，是稳定整个开发市场的基础，但实现房地产开发投资增长的最大拉动力，其实来自办公和商业物业投资的大幅度上升。

　　截至11月4日记者发稿，上海官方网站数据显示，全市办公楼销售面积达到161.45万平方米，共16211套。

　　记者查阅历年数据发现，2008年上海办公楼销售面积为172.29万平方米，今年前三季度的销售业绩已基本实现去年一年的销售量；商业营业用房2008年销售面积为77.51万平方米，今年上海前三季度此类物业的成交量已经是去年全年的约2.5倍。

　　商用物业在整个楼市中扮演的领军角色，潘石屹看得十分清楚。在上海上来就巨资拿下被业内公认是“最难啃骨头”的上海烂尾楼王，老潘没有对写字楼市场后市的把握，不敢如此冒然。

　　“在客源方面，SOHO以往在北京的项目，包括山西商人等客源比例较高，但到了上海，会尾随而来的客户不会太多，但东海广场并不愁，上海市场本地的强劲需求和来自江浙资本的巨大消化能力，我们很有信心。”潘石屹直言。

　　他还表示，未来在上海的投资有望逐渐成为公司最大比例的部分。目前公司账上现金超过80亿元，同时还有100多亿的贷款额度，在合适的时机，相关投资步骤将不断推进，上海是重点。“大虹桥区域是公司目前关注的重点，已经与相关方面进行了较为深入的接触。”

　　据本报掌握的情况，和老潘持同样观点的，还有规模庞大的民间投资者，目标直指上海的商用物业，这些来自本地富裕阶层、江浙民间资本、部分外资的购买力，纷纷出手，在住宅市场量价齐滞的时候，商用物业市场升温很快。

　　
     商用物业市场炒风重聚

　　上海近期开盘的商用物业项目，包括分割出售的产权式写字楼、商铺等，都出现了摇号抢购的情况。上海杨浦区某项目，100余套70－126㎡紧凑型办公房源一经推出便迅速消化完毕，同样的情况在闸北、浦东等上海其他区域也屡见不鲜。

　　“这些物业的买家，上海本地、江浙等地的民间投资者占据了很大部分。其中一部分投资者在上海炒楼多年，最近开始纷纷高点套现手头的住宅物业，转而对上海的商用物业兴趣浓厚。”中原地产的分析师告诉本报记者，“他们具有浓厚的抄底心态，认为现在是底部。”

　　仲量联行最新研究报告指出，可用资金充裕使得许多国内企业具备了购买办公空间的能力，这一现象在浦东尤为明显。同时，有业主将整栋拥有的办公楼入市销售给自用客户。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼指出，“随着办公楼市场越来越多的空间被自用客户购买，以及浦东地区新近竣工物业整体入驻率的上升，办公楼业主对市场也更具信心。商铺市场第三季度保持平稳，市中心区域无新项目竣工，可租用面积有限。”上海商铺市场经过两个季度的租金微幅下调后，第三季度，市中心优质商铺首层平均租金环比上升2.0%。

　　几大知名代理行纷纷看好商业物业的触底反弹。不过，随着越来越多投资资本流入商用物业市场，尤其是曾经的住宅市场炒房资金过多活动于该市场，商用物业也成为资本炒作的工具，风险和泡沫也将随之产生。