公积金参建经适房：专家的隐忧

　　作为国内著名的住房保障领域专家，身兼上海房产经济学会住房保障委员会秘书长、上海市公积金中心副研究员的丛诚最近都很忙，尤其是10月16日国务院办公厅转发住房和城乡建设部等七部门联合制订的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）前后，在北京参与了相关工作。

　　“公积金试点建房贷款，关键在于健全保障房机制，各地公积金管理中心应学会说"不"。”从北京回来，一直担忧贷款闸门打开后公积金资金安全问题的丛诚，坦言其心中的担忧。

　　并非杞人忧天。据全国人大常委会近期披露的一份权威报告显示，中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至8月底仅完成投资的394．9亿元，完成率为23．6％。

　　这一背景，令公积金试点建房贷款从一开始便担负了过重的任务。以目前住房保障体系的完善程度，一旦出现房源消化问题，建房资金的安全性很难获得充分保障。例如，从武汉到广州以及昆明等许多城市，都出现了经济适用房滞销的情况，而公积金用于保障住房建设贷款，一旦遇到这种情况，贷款资金的安全性是个大问题。

　　安全性隐忧

　　据上述全国人大常委会的报告披露，今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29．4％；地方配套1183亿元，占70．6％，落实困难。截至8月底，保障性住房建设完成投资394．9亿元，完成率为23．6％。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。

　　这正是《实施意见》最终出台的一个重要原因，目标直指解决全国庞大保障性住房建设任务的资金问题。

　　而从公积金本身资金闲置问题出发，也是为了打开一条资金渠道。

　　“住房公积金不仅发放个人购房贷款，也可发放建房贷款，以实现住房公积金这一政策性金融工具两条腿走路的住房融资功能，可最大效率使用住房公积金这一专项住房资金支持住房产业的供求资金循环。”丛诚坦言，过去10年有关公积金只能发放个人购房贷款而不得发放建房贷款的限制，是导致住房公积金资金大额闲置的主要原因。

　　在一定意义上，只要公积金建造经济适用房项目贷款管理得当，发放建房项目贷款的多寡，将可成为目前以城市为单位封闭运作体系下调节公积金资金使用率的一个重要阀门。但实际情况看，上述“双赢”的逻辑或许还只是停留在政策设计的美好层面。

　　“银行为什么对贷款对象的硬性指标坚持不放，甚至"抓大放小"，主要就是担心钱收不回来，收益是其次的，首先要保证能收回来。”某国有银行授信部负责人向本报记者表示。而公积金由于放贷对象的特殊性和小众化，一旦出现问题，影响将成倍放大。

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　　 令人不安的是，直接关系建设贷款回收的保障房消化难题，在许多城市屡见不鲜。

　　深圳市有官方统计数据显示，2008年度深圳市保障性住房出售中，合格申请人共有2648名，可供出售房源2209套，其中有1821名合格申请人进行了认购，余下388套经济适用房无人认购，成为该市建设经济适用房以来第一次出现卖不出去的现象。昆明市今年也出现了近3000套经济适用房滞销遭弃购的情况。

　　以往各地公积金使用过程中存在问题从未间断过。2006年，45个城市的住房公积金，专项审计调查查出的违规资金高达200亿元以上。

　　在建房和购房贷款两扇大门一同打开时，作为公积金使用“把关者”的各地公积金管理中心，需要的是进一步提高风险把控能力。

　　公积金中心应学会说“不”

　　本报记者从多个地方公积金中心相关人士处获悉，所谓公积金资金闲置的情况，并非全部，有些地方公积金中心已经出现“入不敷出”的情况，再面对资金需求更大的建房贷款时，更需要坚持资金安全和运转安全的基本立场。

　　今年1—9月，南京市归集住房公积金50.69亿元，同比增长16.64％，但同期已发放公积金贷款97.80亿元，同比增长224.49％，倒挂47亿多元。每月资金缺口10亿元左右，住房公积金个贷率（贷款余额／归集余额）已达96.16％，并以每周1个百分点的速度递增。

　　中国社科院经济所研究员汪利娜曾向本报记者表示，随着楼市成交过热，现在国内许多房地产发达地区的公积金个贷率已经非常高，资金使用呈现“满负荷”的情况。

　　对于这样的地区，如果再加增建房贷款，一旦把握不当，要面对的可能就是提兑危机、贷款困难，从而引发社会稳定问题。

　　“各地公积金管理中心应该学会说"不"。”丛诚坦言，试点城市的住房公积金管理中心，在试点实施过程中，要学会对那些品质差的保障性住房建设项目说“不”，千万不能因为某个项目列入了当地市政府的保障性住房建设计划，就“一路绿灯”，否则，日后当项目烂尾导致公积金贷款坏账时，将悔之晚矣。

　　丛诚指出，尽管《实施意见》规定试点城市人民政府对试点风险负总责，但如果全部寄望于地方政府收购保障性住房项目是不太现实的。“消除公积金建房贷款资金安全隐忧，除了公积金中心本身运作上把关外，最根本还在于进一步完善住房保障体制。”