央企再成二三线城市地价推手 新利润or新泡沫?

　　央企“抢地王”现象再现。这一次，央企不再驻足北京、上海等一线城市，而是转战二三线城市，高价夺得当地地王或单幅大面积地块；而这一波抢地的主角，也不再是那些陌生的面孔，而是业内熟悉的中海、保利、中信、招商、华润等央企地产商。

　　8月24日，国土资源部发布关于“土地批后监管”的“禁令”，严查囤地，但紧接着，重庆、大连、青岛、杭州和南京都不断传来新地王的消息，“禁令”似乎不能消减“抢地”的热情。

　　今年土地市场的热度，甚至超过了房屋销售市场。对于企业来说，当土地也变成了一种投资品时，逐利是其首要目标。央企转战二三线城市囤地的行为，反映了其对城市化进程的乐观预期，期待土地红利持续增加其利润。而这是否造成新的地价和房价泡沫，成为当下争论的焦点。

　　央企转战二三线城市“圈地”

　　继5月份至年中中国电子、中化方兴领衔推高一线城市地价之后，央企在二三线城市再次发起“圈地运动”。

　　10月29日，中海地产与九龙仓联合以总价41亿元夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块。此价格刷新了今年6月保利地产在重庆拍下鸿恩寺地块的38.1亿元的记录，成为重庆今年的新总价地王。

　　11月2日上午，中信地产以36亿元的总价拿下津南区八里台镇天嘉湖北侧一块挂牌出让的土地，该地块也是2009年天津土地市场地块面积和总地价的双料“地王”。地块面积约为248万平方米，总价36亿元。

　　央企拿地的大手笔远超2007年。保利地产仅9、10短短两个月的时间里，就在土地储备上投入近200亿元。

　　华润置地也不示弱。据记者不完全统计，从今年4月到10月中旬，华润置地在全国囤地12幅，足迹遍布合肥、福州、南京等地，加上向母公司华润集团购入的五个地产项目，华润置地的土地储备共增加236万平方米。

　　进入9月份后，上半年在土地市场颗粒无收的招商地产也开始在全国攻城略地。9月17日，招商地产携手香港九龙仓，以6.41亿元总价成功竞得天津河东新区一地块。

　　 “抢地”央企均有大资金支持

　　作为中国建筑A股上市打包资产的中海地产，上市后融资400余亿，资金充裕。进入9月份，中海地产开始大举拿地。

　　7月25日，招商地产的定向增发方案亮相，公司大股东也如业界猜测拟向上市公司注入优质地产项目，随后招商地产即启动了土地攻势。

　　招商地产董事总经理林少斌坦言，“从今年初开始，公司就一直计划拿地。但我们屡战屡败。”主要原因还在于上半年土地价格升得太快。而招商现在拿地则倾向于二三线城市，和其他企业合作进行。

　　而华润、中信等央企地产商，在今年也获得了多家银行大笔授信。“现在买地资金成本很低。”一央企地产商表示，目前市场的流动性过强，投资品的价格增长过快，土地已经逐渐成为投资品。

　　民生银行近日发布的《地产金融蓝皮书》认为，央企和国资今年涌入房地产市场有三大因素：首先，融资能力强，融资成本低；其次，央企主业很多产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大地产比重；再次，央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的利润弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大地产份额。

　　由此，民生银行认为，“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象，更是现行经济体制和政策的必然产物。

　　城市化预期下的“囤地”

　　事实上，央企囤地并非从今年才开始。

　　国土部日前发布了一组令人震惊的数据：从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米的已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化。

　　这其中有一部分土地归在央企名下。据央视《经济半小时》报道，华润置地等多家香港上市公司，涉嫌在内地大举囤地或逾期不发展。本报记者今年年初的统计显示，华润置地年初在京土地储备量位居地产商之首，达到190万平米。

　　据易居克而瑞机构发布的2009年三季度房企销售情况报告，截至9月底，中国前十大房企的平均土地储备面积高达3000万平方米。其中包括保利、中海等央企。

　　对此某品牌开发商表示，在大盘开发理念下，“一块体量100万平方米的土地，开发商一定会分周期开发，不可能同时开工。”以中海为例，“过去它都拿70万到80万平方米的地块，但开发需要几年的周期，如果把这种情况统计进去，一定有很多地块都属于批而未用，”这就造成“囤地”，而这种情况更多见于二三线城市。

　　潘石屹认为，房地产商囤积土地，是根据目前土地政策预测未来，把宝压在土地供应不足，奇货可居的假设上；国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松指出，在中国城市化进程中，目前对地产商利润贡献最大的，主要还是来自于购买土地然后有一个开发周期，土地的自然增值带来的利润，即使如万科、远洋等优秀地产商也是如此。这种情况在日本也发生过。

　　中国房产信息集团联席总裁周忻认为，央企大举拿地是出于对中国城市化的预期，为什么都在拿地，要看房地产市场的脉络和连贯性，如果把买地做成5到10年的投资，长期看好的话，现在拿地也不奇怪。

　　 中信

　　11月2日上午，在天津举行的一场土地拍卖会上，中信集团以底价36亿元拿下了天津津南区八里台镇天嘉湖一块纯住宅地块，该地块面积为248万平米，创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。该地块规划建筑面积251万平米，按照土地最终摘牌价36亿元计算,该地块楼面地价约为1434元/平方米。

　　中海

　　10月30日，在长春举行的土地拍卖会上，中海地产以14.64亿元的高价拿下位于东湖大路附近的“长铃”地块，该地块折合楼面价为3483元/平米，为长春地王。据悉，该地块为居住用途，预计建成后成本为7000元/平方米，最早会在2011年上市。财大气粗的中海地产近日已经先后竞得了佛山千灯湖地块、重庆江北区江北城组团体育公园地块和沈阳“荷兰村”地块，三块地皮总价均在40亿元左右，共耗巨资一百多亿元。

　　保利

　　10月20日，在南京举行的土地拍卖会上，保利地产以17.97亿元竞得标号为G52的栖霞区马群大庄6号地块，折合楼面价为6956元/平米，再次刷新其之前创造的地王纪录。10月30日，保利地产在佛山以13亿人民币竞得前富力被退地块之一的佛山东平新城佛(挂)2009-003地块，折合楼面地价达2461.20元/平方米。

　　华润置地

　　华润置地九月中旬透露，将会斥资100亿用于增加土地储备，但是还没有明确的收购目标。同时其董事长王印表示，下半年将会积极买地。其实从今年4月至10月中旬，华润置地在全国囤地12幅，足迹遍布合肥、福州及南京等地。

　　招商地产

　　9月17日，携手香港九龙仓以6.41亿元总价、5333元/平米楼面价成功竞得天津河东新区一地块。

　　- 争议

　　新利润来源还是新泡沫？

　　巴曙松认为，“中国房地产行业正在进入利润结构调整期”，第一由原来主要依靠土地增值收入作为利润贡献，转向为消费者提供增值服务，提供好的产品，细分的产品；第二是行业的调整，从原来的低准入门槛，转向因为地价推动下高资金管理的要求，会推高中国的房地产行业的行业集中度；第三，房地产的区域增长结构在调整，一线城市因为高地价、高房价增长动力在减弱，二三线城市成为房地产增长的主要区域。

　　对开发企业来说，二三线城市将成为其新的利润增长来源。“我们现在很看好重庆、南京、成都、太原等二线城市，” 保利、华润、中信等公司人士表示。

　　但巴曙松同时警示，楼市存在泡沫风险。也有业内人士认为，部分开发商目前在二三线城市所拿地块地价过高，泡沫隐现；二三线城市土地已成为一种单纯的投资品，这其中隐含风险。上海房地产专业人士蔡为民表示，应警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互涨的现象，上市房企利用“地王”题材炒高股价、融资获利，既进一步抬高了房价和地价，也把银行、股市甚至地方政府一同拉进场内，某种程度上说，“土地资本化”比“商品房资本化”更具风险，一旦房价和地价掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市循环互推的过程就会中断，楼市泡沫一旦破裂，开发商、股民、银行甚至地方政府都可能被套牢。

　　 - 记者观察

　　当土地成为投资品 风险难免

　　2004年之后，由于货币投放量的不断增加，房地产作为投资品的属性凸显，同时土地实行招拍挂，资金实力强大的地产商尤其是部分央企，在城市化预期下，将囤地作为未来房屋升值和利润来源的手段，这样，土地也成为了一种投资品。

　　囤地的第一轮首先是一线城市，而在今年一线城市房价已达历史高位的情况下，房企又将目光转向他们认为具有潜力的二三线城市。

　　正如《中国房地产金融蓝皮书》所指出的，国企将土地变成了一种囤积的资源，而大举高价拿地囤积，令未来的风险累积。

　　相对于土地的自然升值，房屋的建造、营销等成本的增加微乎其微。因此，市场今天遇到的所有房价问题的根源在土地，房价只是土地供应出现问题的表现形式。

　　土地和地价是决定房价最根本的因素，土地管理制度最终决定着中国房地产业的未来。这已成为诸多业内人士包括许多经济学家的共识。

　　综合各种建言，国家应采取积极调控政策，加大多层次房屋土地供应，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供应，以抑制地价、房价；同时，应该尽快开征物业税，以解决炒房、投机性购房等问题，避免房价再大起大落。

　　最后，政府应早日制定出合理的土地管理办法，这也包括把管房子和管土地的部门结合起来，而不是各自为政。