房贷“涡轮增压” 开发商杠杆率之忧

　　房地产开发投资日益升温。

　　“今年开发商圈地圈钱，几近疯狂。”11月11日，安徽省一家股份制银行人士告诉本报记者。据他介绍，合肥市此前拍出的一宗地块，出让金排到了当时的全国第四；另外，近期当地还出现了每亩超过千万的天价地，这在房价不高的合肥，实属稀罕事。

　　地产投资飙升还有数据为证。11月11日，国家统计局公布10月份宏观经济数据，其中一项数据引发关注，即1-10月份，房地产开发投资累计完成28440亿元，增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点，创下年内新高。

　　而下半年房地产投资更是“火箭发射”。7-10月份完成的投资规模已接近上半年6个月的水平，成为固定资产投资中的黑马。

　　相映成趣的是，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中国内贷款9119亿元，增长53.0%；其他资金方面的个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。两者合计贡献了34.7%的资金来源。

　　巨量资金注入地产市场，圈钱圈地就成为开发商最好的“消化”方式。

　　多位银行业内人士称，近期监管层再度警示开发贷款的风险，并要求商业银行关注开发商的杠杆率。而一些商业银行人士对明年的开发贷增长情况，依然持乐观态度，但表示会进一步向优势开发商集中。

　　投资增速直线拉升

　　根据本报记者的统计，今年7-10月份4个月的房地产开发投资累计完成额，已接近上半年14505亿元的水平。

　　今年1-2月份，房地产开发完成投资2398亿元，增长1.0%。3至6月份的房地产开发投资增量，分别为2482亿元、2410亿元、2875亿元和4340亿元，增速分别为4.1%、4.9%、6.8%和9.9%。进入今年7月份，房地产开发投资增速首次突破10%，达到11.6%，此后进一步加快。

　　“进入第二季度，尤其是第三季度以来，房地产投资的步伐快了很多，在固定资产投资中，房地产投资像是一匹黑马冒出来了，这样的表现估计会一直持续到明年。”此前，一家大行研究人士直言。

　　与此同时，开发商拿地情况好转。今年1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2.4072亿平方米。

　　开发投资规模加大，供应量增加，但不意味着房价会下行。

　　“明年的房价走势，可能会呈惯性小幅上涨的态势。”11月11日，一家大行对公业务人士称，因为土地价格不断上涨，开发成本上升，开发商为保持固定的利润额，只能提高房价。

　　实际上，“有些开发商圈到钱、拿到地，并非为了增加有效供应量，而是为了囤地，所以，市场上的房源还是有些紧张，库存量的消耗比较厉害，所以价格上涨，明年这种情况是否缓解，还存在不确定性。”一家股份制银行信贷审批人士直言。

　　四大样本

　　在这场投资的竞赛中，跑在最前面的是上市房地产企业“四大金刚”——万科、保利、招商、金地。从2008年四季报的惨淡到2009年三季报的亮丽，短短一年间业绩冰火两重天的背后，圈钱、圈地运动若隐若现。

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　　其中，保利地产和金地集团行动最为迅捷。截至2009年9月末，保利地产共在广州、佛山、上海等11个城市拿下16个项目，总占地面积142.99万平方米。金地集团更是三季度单季新增土地储备132.5万平米。

　　行动略晚的万科前三季度共计在11个城市拿下15个项目，计容积率总建筑面积约411.1万平方米。那么，满足地产商圈地胃口的资金从哪里来？

　　2009年信贷投放高潮中，房地产行业是受益者之一。央行表示，今年前三季度主要金融机构（包括国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行和城市商业银行）本外币中长期贷款投向房地产业4812亿元，占全部产业新增中长期贷款的比重为11.4%。

　　11月10日，搜房网公布的《2009中国房企融资调查》报告显示，截至11月6日，全国61家房企融资总额约为4000亿元人民币，其中银行授信额度约为2400亿元人民币；银行信贷贡献率高达60%。

　　直接融资方面。截至2009年11月9日，已发行的51只公司债中，18只的发行人为房地产开发商，158.8亿元的发行量也占到566亿元新发行总量的28%。

　　同时，2009年随着资本市场趋暖，上市融资、配股集资或定向增发成为众多地产商的选择，而去香港上市已成为内地房地产商解决资金需求的重要来源。以“四大金刚”为例，2009中国房企融资排行榜上，万科、金地、保利、招商分别以612亿、440.97亿、104.8亿、50亿，位列1、3、10、15名。

　　广发银行北京分行一位人士说，“动辄50亿的IPO或定向增发，放在2008年下半年是不可想象”。

　　其中，万科612亿融资主要来源于500亿元银行贷款和112亿A股增发，其中建a>设银行对其500亿元授信额度，成为今年房地产企业获得授信额度的第一大单；排名第三的金地集团，除获得工行300亿授信额度外，还获得平安信托100亿项目投资，另外，定向增发41亿及获得上海国际信托5亿股权融资。

　　不过，即便如此，随着地产商新开工项目和土地储备增加，地产商资金缺口依旧很大。

　　两极分化

　　进入9月份，逐渐降温的房地产市场呈现出“价滞量跌”的局面，同时，取消房地产优惠政策的市场传闻愈演愈烈，再度引发人们对房地产开发贷的关注。

　　根据交通银行金融研究中心提供的数据显示，从已披露半年报的上市银行数据来看，房地产行业的信贷投放在信贷中占据近三成的比重。

　　民生银行房地产项目融资部人士介绍，尽管目前有关收紧房贷政策的传闻甚多，但多数银行并没有对开发贷采取收紧策略；目前土地储备项目增加比较快，各家银行对好的项目竞争依然激烈。

　　一家大型上市银行省分行人士称，虽然目前总行明年的房地产信贷计划尚未下发，但估计会维持今年的基调，对优质客户、优质项目进行适度支持。

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　　 另一方面，开发商纷纷展开囤地竞赛的背后，政府土地供应有增无减，土地储备贷款仍然是银行眼中的香饽饽。

　　某股份制银行人士说，“上半年房市火爆很大程度上是政府推动的，目前尽管明年货币政策和房地产调控政策不确定性很大，商业银行仍然对土地储备贷款很放心”。他所在的银行，今年二三季度在北京市朝阳、顺义、海淀等区就拿下多个土地储备贷款项目，其中一块贷款总额高达20多亿。

　　不过，各家银行策略有松有紧略有不同。某股份制银行对公业务方面人士表示，上半年该行整体房贷略有上升，但增加的主要是个人按揭贷款，开发贷占贷款余额总量比重不升反降；由年初的7%下降至9月末的4%。

　　上述人士表示，银行目前更加看重地产企业的规模，愿意跟那些资金实力雄厚、项目优良的大型房企合作；未来，随着开发商“贫富不均”两极分化趋势加剧，绝大多数比例的开发贷将投向大企业。

　　前述中部地方银行人士称，该行首先将支持上市房企，其次为本区域内的龙头企业，再次是非本区域的龙头企业；核心是抓大放小，资金实力不强的中小开发商，将遭到冷遇。

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