华润置地有望“染蓝” 物业布局平衡有术

　　今年至今，以上海为代表的许多地方豪宅热卖，量价齐升，大部分开发商自然抓紧时机高点出货，不乏转租为售者，但也有例外。

　　10月31日，华润置地(01109.HK)旗下名为外滩九里的项目开盘当天，85套房源被400多组客户一抢而空。但华润置地（上海）董事总经理谢骥向本报记者透露，尽管该豪宅项目的热销将为公司带来业绩上的强大推力，不过从长远考虑，该项目的20％房源将留做酒店式公寓长期租赁。

　　该项目开盘前一天，华润置地与星狮地产新加坡旗下辉盛国际管理有限公司就外滩辉盛坊国际公寓正式签约。华润置地有限公司董事局主席王印表示，开发服务式公寓是华润置地“住宅开发+持有物业+增值服务”模式的全新实践。

　　这样的“逆市而为”得到了资本市场的认可。野村证券最新估计，香港恒生指数公司将于11月13日进行恒指成分股季度检讨，华润置地有机会“染蓝”（晋升为港股蓝筹股）。

　　华润平衡术

　　面对旗下豪宅上市热销，与部分加价出货、高点套现的开发商、外资基金相比，华润置地选择了相对更为理性的长期平衡策略。

　　“这可以算作是华润置地首次将住宅类物业保留改造成长期持有经营性物业，具体的模式选择了与国际顶级酒店管理公司合作，打造酒店式服务公寓。”谢骥说。

　　外滩九里项目位于黄浦江畔，属于今年上海热销豪宅的集中区域，位置优越。据了解，开盘当日，来自北京、上海、温州、河南、山西以及台湾、港澳等地众多买家将首批房源消化殆尽。

　　对此，王印向记者坦言，上海的高端物业租赁市场孕育着巨大的需求，尤其是外滩区域长期以来仅有星级酒店而缺少服务式公寓。正是基于对市场的判断，华润置地首次进入服务式公寓领域的开发。

　　华润的做法令一些人费解的原因在于，现在的上海豪宅市场很大程度上处于高位，很多开发商顺势而为的做法是高点套现，转租为售也就不足为奇。不售反租显是“逆市而为”。

　　“住宅量价齐升，确实对服务业尤其是酒店业的投资回报率会形成冲击，加上租赁价格的涨幅难以跟上销售价格，租赁回报率会有所下调。”辉盛国际行政总裁曹炳森告诉本报记者，但是，住宅市场是个短期投资模式，酒店业是一个中长期的投资回报。

　　这一长期思维，与华润置地不断提高经营性物业比例的战略吻合。“企业可以通过住宅的开发带来近期增长动力，而通过收租物业的资本增值带来长期回报。”王印告诉记者。

　　2008年华润置地出租业务租金收入接近10亿港币，占公司全年营业收入的11%，预计2009年这一比例还将扩大。谢骥透露，公司希望今后持有物业能够占整体业绩四成比例。现在约为近三成。

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　　 资本追捧：晋升蓝筹

　　曹炳森表示，考虑到未来融资平衡的角度，在物业配比层面，应该有从短期、中期至长期的战略市场分布，注重长远的开发商应该保留足够物业用以酒店或服务式公寓等模式长期持有。

　　截至9月15日，华润置地共新增土地储备323.38万平米，总土储达2532万平米。王印称下半年将积极买入土地。

　　10月23日，华润置地以挂牌方式4亿元获取辽宁省鞍山市中心两宗土地，首次进军该市。至此，2009年以来，华润置地新进入城市达到五个，此前分别是常州、南京、南通、鞍山，城市布局由原来的19个扩展到24个共48个项目。今年以来，华润置地新增土地项目13个，新增土地储备计容建面379万平米。谢骥透露，公司首先看中的是利润率，其次才是规模及市场占有率等方面。

　　对于华润将有望“染蓝”，有分析师指出，相对其他香港上市的内地地产公司，华润置地相对宽裕的资金状况，为其加分不少。

　　10月30日华润置地公告称，获银行提供27.5亿港元定期贷款，为期5年。加上来自母公司华润集团的大力支持，通过多次资产注入，公司获得了大量优质且成本较低的土地储备。

　　与资本市场受到青睐配合的是，华润置地已经进一步提高了全年的业绩目标，据最新的信息显示，全年销售业绩将有望突破200亿元。

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