任志强：重点城市频出“地王”只是媒体热议表象

　　“房地产调整比预期来得快，去得也快。”按照绿城中国总裁寿柏年的说法，“2009年的中国房地产企业很幸运。”可以说，在去年下半年至今的此轮房地产V型震荡中，绿城的命运起伏颇具代表性。

　　2008年底，整个房地产行业处于寒冬谷底，过往以“舍得以高价拿地”闻名的绿城资金链几近断裂，濒临清盘的边缘。千钧一发之际，政策紧急出手。随着包括降低首付比例、下调利率、减免税费等一系列刺激消费的政策措施出台，今年以来，楼市销售显著回暖。“天量信贷”如久旱甘霖，让不少处于类似绿城境地的房地产企业安然脱险，甚至起死回生。

　　如果说，遏制楼市价格俯冲是政策制定者的初衷，那么，今年年中“地王”现象频出，是否政策猛药所带来的“副作用”，也值得认真思量。

　　两只手推动国企当“地王”

　　一些国有企业出于资金保值和分享新一轮房地产上涨收益的考虑，涉足土地市场。在实际的操作中，部分企业将自有资金用于资本投资，而将信贷资金用于维持生产，这个现象值得多加思量。

　　2009年二季度以来，全国各地争抢“地王”的大戏频频上演。销售市场回暖和信贷放松的合力作用，催生了开发商拿地的热情。

　　而在一季度，虽然政策刺激楼市出现了“小阳春”，但彼时，开发商多在观望，土地交易市场依然低迷。

　　“地王”大戏的真正上演，是由一家名不见经传的地产新玩家揭幕的。6月底，在北京广渠路15号地的竞拍现场，中化集团下属的香港上市的方兴地产以40.6亿元天价，创造了北京新的单价“地王”记录，楼面地价高达1.6万元/平方米。此后，各地“地王”争夺战不断升温。

　　在深圳，招商华侨城投资公司以5.3亿总价拍得深圳宝安尖岗山一块居住用地，楼面价达1.89万元/平方米，刷新纪录成为深圳新“地王”。上海的争夺更为激烈。7月份，金地集团以总价30.48亿元取得青浦赵巷10号地块，但这个“上海地王”纪录很快被刷新。中国海外发展随后在上海长风两幅地块的拍卖中一举夺魁，以总价70.06亿元、平均楼面地价2.24万元/平方米，刷新今年“上海地王”总价纪录，更成为今年的“中国地王”。

　　尽管土地市场此种争夺似曾相识，但历史应不会简单地重演。与上一轮房地产泡沫期相比，此时的竞争已“物是人非”。国有企业成为地王之战的主角，是一个新的看点。

　　克而瑞中国研究中心提供的报告显示，上半年各月成交总价排行前十的地块中，六成的高价地块由具备国资背景企业获得。而在下半年，保利、招商、中海、中冶等国资背景的企业在南京、深圳、上海等地，接二连三地将“地王”总价或单价推向更高点。

　　与此相对应的是，更多的传统房地产民企以及上市公司却普遍谨慎。

　　房地产龙头企业万科明确表示，在购地方面将避免拼“地王”。总裁郁亮说，万科目前完全可以发挥战略纵深优势，避免与人“血拼”。SOHO中国董事长潘石屹更提醒业界，不要好了伤疤忘了痛，记吃不记打。

　　房地产行业人士普遍认为，信贷及货币政策的双宽松为国有企业提供了充足的流动性，由于实体经济回暖的基础尚未夯实，一些国有企业出于资金保值和分享新一轮房地产上涨收益的考虑，涉足土地市场。

　　而在投资界人士看来，虽然监管部门对信贷资金进入房地产市场有严格的监管规定，但在实际的操作中，多数企业往往将自有资金用于资本投资，而将信贷资金用于维持生产，信贷资金实际上变相进入了股市、楼市。

　　市场存在的巨额利润，政策上的操作空间，这两只“手”成为推动国企或者国企背景的资本竞相参与房地产逐鹿。

　　一位业内人士还认为，与2007年“地王”潮背景类似的是，2009年频生新“地王”的另一个原因，是房地产开发商上市潮重启。

　　会不会再次“烫手”？

　　2007年上半年，伴随着宏观经济“偏热”甚至“过热”运行以及人民币持续升值预期，房地产开发商集体陷入疯狂，催生了一个个“地王”。随后，很多大型开发商要么被高价的“地王”套牢，要么运用不同手段减轻“地王”带来的资金压力。而更多的中小开发商，则只能以不惜损失定金的代价坚决退地。

　　京、沪、深等中心城市“地王”频出，不仅仅是土地市场回暖的重要标志；“地王”对于其周边区域楼价的拉动，或许也将显著改变市场的预期。

　　有专家认为，今年虽然出现了很多“地王”，但是平均房价并没有超过前一个高位，而且仅在资金面的支撑下，房价创新高的可能性不是很大。

　　回顾历史，往往能反思当前，并展望将来。2007年上半年，伴随着宏观经济“偏热”甚至“过热”运行以及人民币持续升值预期，股市、楼市携手走高。在普遍的良好预期下，房地产开发商集体陷入疯狂，从资本市场融资或者大举举债争夺土地资源，从而催生了一个个“地王”。

　　不过，在内有调控政策降温、外受国际金融危机冲击的双重作用下，房地产市场随即迎来“拐点”，土地市场也同步滑向“冰点”的深渊。业内一般将2007年8月国务院出台24号文（即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》），视为上一轮房地产宏观调控的标志性事件。这轮调控政策的手段，是通过提高二次购房首付比例及贷款利率，从而极大地抑制了购房需求。

　　此后，随着美国次贷危机引发全球金融风暴，国内通货膨胀急剧恶化，宏观经济形势急转直下，众多投资和投机资本从广州、深圳等市场撤离。

　　在这个火与冰的交替过程中，苏宁环球的感触可能跟浙江绿城同样深刻。2007年8月，苏宁环球以44.04亿元获得上海南京路163号地块，楼面价格高达66930元/平方米，成为那时候中国的“单价地王”。不过，楼市和土地市场很快转向，各界预期日益悲观。随后，苏宁环球以政府修建地铁工程，需更改该项目规划为由，与上海黄浦区房地局解除了土地出让合同，黄浦区政府同意将其已经缴纳的土地出让金全额退还。

　　然而，并不是所有的开发商都如苏宁环球般幸运。很多大型开发商要么被高价的“地王”套牢，要么运用不同手段减轻“地王”带来的资金压力。而更多的中小开发商，则只能以不惜损失定金的代价坚决退地。

　　政策悬念：如何找到新平衡？

　　围绕房地产政策走向，学界和房地产界存在争议，需要中央政府慎重抉择，把握新的平衡。一种认识是，当前房地产市场已泡沫积聚，应提前防范其对宏观经济的冲击；另一种认识是，每一轮经济从低迷走向回升时，房地产行业总会有好的表现，不能认为新一轮“地王”出现等于房地产市场有大的问题。

　　正如北京市华远集团总裁任志强指出的，最近重点城市中频出的“地王”现象只是“媒体热议”的表象。事实上，我们的确需要透过“地王”重出江湖的现象，对当前的房地产市场现状及其政策做一个梳理。任志强还认为，“地王”频出的背后，实质是地方财政与民企博弈的一种游戏。

　　事实上，全球金融危机以来，大概没有一个政策的出台，能像房地产扶持政策一样对提振宏观经济起到“立竿见影”的效果；如今，可能也不会有一个经济政策的“止续”命运能像现在的楼市优惠政策一样，如此强烈地牵动着市场的神经。

　　申银万国首席分析师李慧勇对此明确表示，去年末提出的一系列房地产优惠政策属于短期应急政策。目前来看，房地产行业在特殊时期的保增长任务已经完成，这些优惠措施在年底到期后可以结束。根据现在的经济发展状况，明年也没有必要在房地产开发环节再推出新的刺激方案。

　　各界对房地产行业现状和走向的判断不尽相同。与一些民间或学院派观察人士惊呼“房地产泡沫重现”不同，部分带有官方背景的专家学者要乐观得多。

　　财政部财政科学研究所所长贾康就明确表示，目前判断出现了资产价格泡沫为时过早。他认为，每一轮经济从低迷走向回升时，房地产行业总会有好的表现，新一轮“地王”也会随之出现，并不能据此认为房地产市场有什么大的问题。

　　而以长期跟踪研究房地产市场的社科院研究员易宪容为代表的其他学者则坚持认为，当前国内房地产市场仍然是泡沫积聚，甚至超过了此前的高峰期即2007年前后。他们还认为，未雨绸缪总是要胜过亡羊补牢，应该提前防范泡沫的破裂对宏观经济的冲击。

　　而随着“地价推高房价”争论的出现，土地市场也逐渐为更多的普通购房者所关注，“地王”的诞生更是频频登上媒体头条。事实上，土地市场一直被纳入房地产行业调控体系，而地方政府的“土地财政”就成为绕不过的坎儿。

　　“频频出现的"地王"，令地方政府的钱袋子鼓了起来，这是他们所乐见的。”这是北京大学房地产研究所所长陈国强对于“地王”频现的观点。正如地产大佬任志强指出的，地方城市的发展过分依赖土地经营，是“地王”不断催生的实质原因。

　　事实上，土地出让金被称为地方政府的“第二财政”。国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入60％。不过，一线城市中土地出让金占财政收入比例正逐年减少，二三线城市对土地的依赖则依旧不减。

　　与此同时，开发商的囤积土地行为将受到严查，从国家到地方的土地以及金融政策，均明令禁止囤地行为。据媒体报道，目前有高达五成左右的开发商购置土地尚未入市，国土资源部将在今年下半年将重点清查“囤而未建现象”。 (来源：证券日报)