港府拍卖豪宅套现1.72亿港元 对楼市影响有限

　　最近，香港豪宅市场紧紧抓住了市场的眼球。11月12日，香港特区政府产业署委托中原测量师行，以私人拍卖方式出售10项豪宅物业，最后成功拍出其中8项物业，套现1.72亿港元。

　　这十项豪宅物业都是香港特区政府以前提供给公务员的宿舍，分布于香港岛的跑马地、薄扶林以及北角等传统豪宅地段，其单位建筑面积从1721平方英尺到2330平方英尺不等，开拍价总值约1.8亿港元。

　　11月12日的拍卖会人头攒动，不过现场反应却不及此前同类拍卖会那么热烈，最近银行收紧豪宅按揭，多少影响了“豪宅客”们的交投情绪。

　　实际上，特区政府产业署在今年8月已经推出10项豪宅拍卖，全部售罄，套现1.8亿港元，而此后出售香港前任华人探长韩森曾使用过的4项物业，也套现了1.1亿港元。

　　中原地产研究部联席董事黄良升告诉本报记者，特区政府拥有的这些物业，是因为几十年前特区政府拥有大量海外雇员，所以购买了一些私人住宅作为宿舍。而香港回归之后，海外雇员数量减少，这些宿舍就腾空出来。特区政府产业署每年都会不定期把部分宿舍推向市场拍卖，而在拍卖之前会用作出租。

　　对于政府拍卖豪宅的“动机”，有参与拍卖的人士认为，政府应该是在近期豪宅市场“过火”的情况下，主动抛盘平抑价格，“最近豪宅价格过高，应该与供应短缺有关”，该人士表示。但黄良升不认同该说法，他认为香港政府要把这些豪宅推向市场，是早有的决定，政府每年都会不定期进行拍卖，不会临时看到楼价过高就临时决定拍卖。

　　仲量联行国际董事兼住宅部主管曾焕平对本报记者表示，特区政府不定期拍卖豪宅，但量不大，对于香港豪宅市场的价格和成交量都不会有什么影响。

　　10处豪宅两处“流拍”

　　11月12日拍出的第一项豪宅项目，面积约1721平方英尺，市场估值约1800万港元。该豪宅最终以1610万港元的价格成交，比开拍价1450万港元高出约11％。买家李先生是一位医生，他对本报记者表示，购买该住宅的目的是自住，打算在银行做七成按揭。

　　“1610万港元的价格比我预想的要贵了一些，我本来估计1500万港元左右就可以成交。”李先生说。

　　在十项拍卖的物业中，市场估价最高的是一处位于24楼、面积2028平方英尺的豪宅，开拍前市场估值约3240万港元，经过三位竞拍人24次的喊价，最终以3020万港元的价格成交，比开拍价2600万港元高出了约16％，是当日成交价最高的一处豪宅。

　　而与8月份那次拍卖的情况不同，此次十项豪宅中，有两项物业由于竞拍人的出价低于底价，最终流拍，这包括了面积1707平方英尺、市场估值约2060万港元的一处物业，以及面积2317平方英尺，市场估值约1800万港元的物业。

　　“特区政府推出市场的豪宅大部分楼龄偏老，户型偏大，实用率比较高。在大约七八年前，市场上大型豪宅的价格偏低，因为当时经济不太景气，买家倾向于购买面积小一点的豪宅。而最近香港开始流行户型偏大的豪宅，可能也受到内地住宅面积偏大的影响，所以特区政府推出的这些豪宅比较受欢迎。”黄良升告诉本报记者。

　　2000万港元以上豪宅占比不超3%

　　今年以来，受到市场资金充裕以及银行利率低企等因素的刺激，香港楼市反弹，豪宅以及中小型住宅的价格分别从去年的低位回升32%以及22%。

　　根据特区政府公开的数据，今年首10个月，香港价值1000万港元以上的豪宅(包括一手及二手)买卖合约登记录得5541宗，总值1122.5亿港元，较2008年全年的4509宗及1018.7亿港元，分别上升22.9%及10.2%。

　　仲量联行在11月12日表示，调查数据显示，虽然香港过去几个月豪宅的价格大幅上升，不过每单位的成交价在2000万港元以上的交易，只占香港整体住宅成交的2％－3％，不会拉高香港的整体住宅价格。

　　经络按揭的首席经济分析师刘圆圆表示，特区政府出台的收紧楼宇按揭的政策，对于豪宅的影响尤其显著，估计今年第四季再出现天价豪宅的成交机会比较小。

　　曾焕平表示，香港的楼市目前仍然很健康，因为两个衡量楼市发展的指标都处于正常水平。一是香港的楼宇转售比率(即未完成交易前转售占住宅总成交量的比例)仅为2%，显示炒楼的风气并不严重。相比之下，1996-1997年楼市高峰期，该比例为15%-20%。二是香港的供楼负担比率(即供楼支出占家庭入息收入的比例)，特区政府统计的数据约为40%，仲量联行进行的调查得到的数据是38％，远远低于1997年超过90％，以及2004-2005年45%的水平，因此香港目前的整体楼价仍处于合理水平。