沪上银行房贷进入观望阶段 出乎意料的量价齐升

　　“由于房价快速上涨，银行的房贷迅速增加，上海几家大型国有银行目前都在接受审计署检查。”某投资公司负责人告诉记者。

　　目前银行早已完成全年贷款指标，因此收紧了房贷，也减少了给中介的回佣。至于明年的房贷政策如何，完全取决于货币政策的宽松与否。“我们现在都在等总行的指标。”某大型国有银行上海分行的信贷员说。

　　出乎意料的“量价齐升”

　　据某房产信息公司介绍，由于受金融危机影响，2008年上海房产交易量比2007年减少了30％-50％。很多研究机构原先预计上海房地产将经历三至四年的调整期，但受惠于央行的宽松货币政策以及地方政府的刺激政策，上海今年前9个月的房产交易量已经超过了2007年全年的交易总量。

　　无论是开发商、银行、中介还是投资者，都认为今年的房地产市场“很意外”。而这种出乎意料的“量价齐升”，也引起了有关监管部门的担忧：银行的资金是否大量违规进入了楼市？银行是否过多承担了上海房地产市场的风险？数据显示，仅第三季度上海中资银行人民币个人住房贷款就增加了423亿元，较上半年多增161.3亿元，同比多增396.1亿元。

　　针对上述问题，审计署启动了对上海几大国有银行信贷资金的审计。审查内容主要集中在两个方面：银行资金是否大量违规进入楼市，从而推高了上海的房价；银行的房贷投向是否符合中央政策，即大量进入了豪宅市场而非支持中低收入者的自住型需求。“主要是对五大国有银行上海分行的审计。因为在上海房地产市场，这几大国有银行占据了85％以上的市场份额。”某投资公司负责人告诉记者。

　　但银行界人士都认为，类似的审查并不会从根本上增强银行的风险意识。“无论是房地产业还是银行业都在经历高速发展期，各家银行关心的都是如何快速发展，即便有问题，也是用发展来解决发展中的问题。对房贷业务，只要房地产业快速发展，只要房价不大幅下跌，那就没有风险。再加上我们只经历过房地产市场的单边上涨，实际操作中甚至不知道房贷的风险在哪里，更别提防范风险了。”某银行信贷部负责人认为。

　　房贷政策取决于货币政策

　　“现在大家的心态和去年这个时候完全不同。那时候大家对下一年的房地产市场都很悲观，现在则乐观得多。”某银行信贷员说。据介绍，上海已经有几家银行不再对首套房的贷款利率打七折，而是提高到了八折以上，第二套房的首付已经提高到六成，利率也提高到基准利率的1.1倍。

　　该人士分析，明年银行能否维持低首付、低利率的优惠政策，关键要看宽松的货币政策能否维持。假定做个指数，把2007年底从紧的货币政策定为0，2009年初宽松的货币政策定为100，如果明年的货币政策能达到70或80，那么优惠政策仍有望延续。“优惠政策延续至明年上半年的可能性很大。”他认为。

　　上海在去年下半年相继出台了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》（共14条）等多项刺激楼市的优惠政策，包括二手房营业税由5.55%改为免征，交易契税由1.5%降至1%等，力度之大前所未有。分析人士认为，随着优惠政策到期，明年的楼市价格将面临考验。

　　但市场上乐观的气氛显然仍占上风。“现在国有企业都在囤地，再加上明年上海开世博会，所以上海的房价不会跌。”某房产中介认为。“从设计公司处了解到，他们现在设计稿的业务增长量仍非常大，所以房产公司后续仍有大量楼盘推出，是不会让房价跌下来的。”某投资公司负责人反映。