房地产优惠政策退出的迷局

　　从目前房地产市场的繁荣来看，2008年10月财政部、建设部等部委出台的降低房地产交易的相关税费的政策以及2008年底国务院常务会议《关于促进房地产健康发展》的各项举措已经超额达到了政策目标。各地二手房市场异常火爆，以北京为例，前十个月二手房住宅成交量突破20万套，据此推算，2009年全年将肯定超过2006-2008年3年的二手房成交总和。而根据国家统计局10日公布的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，而1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%。在这种情况下，原先预定执行期截止于2009年12月31日的各种优惠政策是否截止，成为各界热议的话题。

　　的确，对于当下的房地产市场和未来的政策，向左走，还是向右走，不同的利益主体对此的期待显然不同。开发商和地方政府期待政策的延续，以便维持市场的繁荣态势；民众期待政府通过回收优惠政策打压房价，以便市场的理性回归。而一些地方政府已经先于中央表态，将继续维持之前的优惠政策，在这种复杂的博弈局面下，政策何去何从，的确考量中央政策的政策智慧。

　　就房地产市场的运行态势看，笔者当然支持政府通过政策的调控，提前挤压资产泡沫，释放银行系统的金融风险，同时促使房地产市场理性回归。然而，如果考察中国房地产市场改革政策的轨迹，通过政策促使房价回归从来都未能达到民众的期待，甚至始于2005年的调控政策，呈现出越调控越疯涨的尴尬态势，特别是在房地产市场利益博弈复杂的情况下，打压房地产市场的公共政策从来都很难尽如人意。因此，对于房地产政策未来的走向，恐怕以民众打压房价的期待来衡量，并不是一个很好的政策选择。

　　而且，如果考察今年3月份开始回暖的房地产市场就会发现，在2008年10月和年底优惠政策出台之后，市场并没有对政策给予正面的回应，房地产市场真正止跌回稳，完全是货币政策发力的结果，在货币供应量超常规暴增的情况下，房地产在流动性充足的鼓舞下走出了一个与实体经济复苏完全背离的行情。大量的货币供应通过各种渠道流入了房地产市场，加之各地土地政策执法不严，二套房贷政策形同虚设，银行在审核贷款的时候基本不设防，这样一条龙的政策呼应下，房地产不但提前复苏，而且达到了历史的鼎盛期，而这背后的推手，并非2008年出台的直接针对房地产的优惠政策。

　　而且，如果从房地产优惠政策的出发点看，无论是降低二手房税费等交易成本，还是对改善型住房信贷政策，都是站在促进房地产消费的角度而言的，这样的政策，如果严格认定并加以执行，受益的应该是普通的民众，今年二手房交易市场的火爆表现已经证明，对于这样的优惠政策，笔者认为不但不应该取消，而且应该进一步完善，形成常规化、制度化的政策体系。中国房地产交易成本的整体水平下降的空间仍然很大，这样的政策对于疯涨的房价本身没有多大的支撑作用。而关键是要严格区分政策界限，不要让一些高档住宅甚至豪宅搭乘普通住宅的便车，分享普通民众的政策福利。从今年的政策执行来看，本来属于普通住宅享受的税费优惠政策基本沦为大家都共享的政策盛宴，导致政策本身的异化。

　　对于房地产信贷政策，必须澄清一个事实，无论是2008年10月财政部等几大部委的救市政策，还是2008年底国务院常务会议，对于二套房贷都从来没有放松过，对于信贷利率的优惠也仅限于此。但是在今年整个房地产市场变局中，各地为了挽救房地产市场的颓势，基本放开了二套房贷政策的限制，各地重现零首付等给未来的银行埋下重大隐患的饮鸩止渴的玩火之举，对于银行监管机构和商业银行而言，严格执行二套房贷政策，收紧对房地产投资的审批，已经成为势在必行之举。

　　笔者认为，房地产市场目前又处在一个十字路口，超常规的繁荣已经让房地产积累了巨大的泡沫和风险。但试图依靠终止优惠政策为房地产降温，恐怕仍然是一厢情愿。诺斯说得好：制度并不一定是,甚至经常不是按照社会效率来设计的，相反，它们是为了服务于那些具有创造新规则谈判能力的利益集团而创造的。就中国的房地产市场而言，我们无法逃避这么一个结论，政府在其中扮演着一个重要的利益角色。在利益博弈复杂的情况下，单纯依靠政策的取舍并不能左右房地产市场的走势。笔者并不支持房地产市场回到以前的政策随意的状态，房地产市场的症结不在于有无优惠政策，而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模式，以及能否真正在保障性住房建设的回归上。前不久，全国人大执法组的调研报告显示，全国保障性住房完成不到三分之一，而各地“地王”却此起彼伏，这种强烈的反差说明了政府职能的严重错位和缺位。不在土地执法上严刑峻法，不在官员福利分房问题上令行禁止，不在保障性住房建设上动真格，不彻底摆脱各地土地财政的生存模式，不管优惠政策是否继续，都无法根治中国房地产市场的乱象，房价难以真正的合理回归。