东莞厂房租赁经济模式突围

　　东莞金牛皮革集团总经理刘志军这样描述东莞集体厂房出租情况的变化：“2006年我到东莞办厂，在道窖租厂房。当时基本上是厂房还没盖起来，已经有厂家下定金。为了租到一间厂房，我派人在基建工地守了一个半月，‘打败’5个竞争对手，才成功把厂房租下来。当时，工厂老板开玩笑称，在东莞租厂房比考公务员还难。”然而现在的情况是，东莞厂房的租金从原先的12元（每平方米，下同）降到6元，也很难租出去。

　　东莞村镇集体厂房租赁经济的危局可见一斑。很多专家认为，这对于东莞来说，是危机，但也是机遇，如果借此成功“腾龙换鸟”，东莞经济将获得重生。现实的情况是，笼子腾出来了，却很难换来鸟，更不要说是凤凰。

　　在人们有些绝望的时候，厚街镇寮厦村的鸿运商贸城乍现一丝曙光。“退二进三”、“改造三旧”、“改变增长扩大内需”等热门词汇都可以在“鸿运模式”上使用。它把村里原先的6间厂房改造成商贸城，村里厂房的租金也达到了9元多。加上广东省委书记汪洋的到访、各地媒体的跟踪报道，“鸿运模式”一夜蹿红，搭上了政府鼓励转型升级的“政策快车”。

　　但是，“鸿运模式”并不受到所有人的赞美。有些行业人士认为，鸿运的出现导致了厚街原有鞋材专业市场格局的变化，引起了恶性竞争。因为“水就那么一碗，只是流到哪里的问题。”尽管它为村集体经济的转型开拓了新的思路，但由于各种各样的原因，很多村无法复制鸿运的转型模式。

　　如果说鸿运的出现只是个别村的一个案例，那么，什么才能拯救正趋衰落的东莞村镇集体厂房租赁经济呢？

　　“鸿运模式”能救东莞厂房经济危局？

　　村镇集体厂房租赁经济之痛

　　在东莞各街镇，厂房招租的巨幅广告随处可见。自2007年底，东莞开始有大批的工厂由于接不到订单而倒闭撤离。原先非常抢手的厂房一下子难寻租户。租金也从原先的11元、12元降为6元多。

　　短短两年多，买方和卖方的关系就完成了180度的大转变。如今，为了把厂房租出去，村干部们想破了脑袋，磨破了嘴皮，四处参展招商，却收效甚微。

　　大量厂房的空置对村镇经济的打击是巨大的。记者从厚街镇某村获得的《2009年前三季度工作汇报》显示，至2009年9月，全村工业总产值13856.22万元，比去年同期的19904.53万元减少6048.31万元，同比减少30.39％。

　　厂租减少直接导致的结果是村民分红和节日慰问金的减少。东莞市某村书记老刘（化名）说：“除了村民分红慰问金的减少，村委收入的减少也让村干部头疼起来，用于治安、公共卫生、基础设施建设的资金捉襟见肘。”

　　老刘说，为了稳住租户，村干部亲自四处走访工厂，通过降低租金、提高服务等方式，千方百计留下现有的企业。但如果企业笃定想走，是留不住的。

　　很多村民把这种困难归罪于金融危机，因为它跨过了令人神经敏感的2008年，后遗症延至今日。有些村民还侥幸认为，只要金融危机过去，经济就会好转，分红也会增加。

　　原因显然不是那么简单。从学者到政府官员，几乎无不认为，东莞各村组两级经济长期以来严重依赖厂租和铺租；而且厂房布局零散，经济发展模式单一，吸引的大多是做出口贸易的加工生产企业，这些企业处于价值链条的低端，抗风险差。这是东莞厂房租赁模式本身存在的弊端。

　　欲引“金凤凰”而不达

　　金融危机加速了部分企业的洗牌。企业撤离了，空置的厂房怎么办？必须盘活！如何盘活？几乎所有人都一致认为，不能再重复走以往无规划松散招租的老路，必须产业结构调整，必须转型升级。村干部们在新一轮的厂房招租中，开始有意识地与高科技环保企业洽谈。有些村镇还喊出了“宁要一只金凤凰、莫要一百只病小鸟”的口号。可见，村镇干部们对产业转型升级的愿望十分迫切。

　　但是要引“金凤凰”，必须有梧桐树。以目前东莞村镇集体厂房的情况，要引来“金凤凰”，并不容易。刘书记在接受记者采访时连说了好几个“不容易”。

　　首先，“不容易”的是厂房结构。东莞的厂房从建造之日，普遍都是针对传统加工产业而设计的。所以村委好不容易把高科技企业拉来看厂房，可人家一看厂房结构布局不符合要求，摇了摇头走了。

　　其次，“不容易”的是产业氛围。一个企业要在某地落地，除了考虑厂租、厂房布局，还需要考虑周围的产业链条是否完善。但是，村里的企业多是传统加工产业，显然没有高科技企业发展的产业氛围。

　　第三个“不容易”是村集体土地历史遗留的问题。1990年代初，珠三角各地的村小组集资建厂房，厂房租赁火爆得一塌糊涂，在哪里建个厂房都能赚个盆满钵满。因此，很多村没有在厂房一开始建的时候就规划产业布局，现在转型起来困难重重。刘书记感慨道：“要是早15年做规划就好了。”由于地方实行村民小组自治的形式，所以，在普通农民的心目中，最基本的基层集体是村民小组，而非村委会。改革开放后，生产队变成了村民小组，采用村民小组自治的组织形式，土地所有权一直在村民小组手里。“村委想用土地都需要向村民小组要，并且协商分配所得收益，一般情况下，村委和村民小组按‘四六’或‘三七’分成。村民小组拿大头。”现在，厂房都建起来了，村委会想重新规划统筹更是难上加难。

　　第四个“不容易”是来自村民的舆论压力。在村里的空地上、公园里、敬老中心等村民聚集的场所，都有人提出非议：“为什么非要招高科技环保型企业，像以前那样租出去不是挺好的吗？”因为厂房租不出去，对村民最直接的影响是分红和慰问金减少了。村民的普遍想法是“现在这种经济环境，能把厂房租出去就很幸运了，还挑什么高科技企业？”

　　老刘书记感慨地说：“经济发展不好，什么压力都来了。”

　　为此，村里想出种种办法。村里组成招商引资小组，主动走出去招商，充分发动外出干部的积极性，有时还靠村里的企业“介绍”相关的企业进驻。

　　还有一种比较实际的办法就是把厂房以大化小分租。即把大厂分为两个部分或几个部分出租给小型的企业。不过，这只是解决厂房空置的“缓兵之计”。因为一旦把厂房以大化小，企业员工的活动范围、水电费分摊、管理费等问题便随之而来。因此，“以大化小”难以从根本上解决厂房空置的问题。

　　曙光：厚街寮厦村北环路之变

　　从寮厦村的牌坊走进去，就是北环路，路长约四五百米。北环路两旁，伫立着两排崭新的民房。临街的房间全是商铺，初来乍到者会以为这是多年形成的皮革鞋材专业街。但实际上，一年多以前，这条街却是一条食街。街边乱扔的饭盒、纸巾、筷子等食街“特色”也不见了踪影，街上干净得像刚刚打扫过的。

　　干净是必须的！因为从2008年下半年开始，这里时常接待各级领导和各地的媒体。

　　8月12日，倾盆大雨。

　　广东省委书记汪洋轻车简从来到厚街。这是汪洋第五次到厚街调研。厚街寮厦村书记方贺成是此次调研中唯一向汪洋作汇报的村干部。

　　令方贺成得意的，是寮厦村通过整合旧厂、旧村资源，盘活4.2万平方米的“二次用地”，鞋材专业市场从2.6万平方米增加到9万平方米。寮厦村的北环路一带租金在金融危机中不降反升。

　　这些成就，在遭受金融危机打击极为严重的东莞显得颇为耀眼。同时也因为汪洋的到访，寮厦成了各界关注的焦点。商户们有的由于时常接受媒体采访也俨然成了公关高手，侃侃而谈应对自如；有的则由于被采访多了，同样的话讲了太多遍，没什么热情。

　　崛起的鸿运鞋业鞋材广场

　　寮厦村北环路之所以能由食街转成商贸街，其动能源于北环路西路口的鸿运鞋业广场。

　　2007年，一位来自潮汕陆丰的商人卓志雄在寮厦村北环西路口建起了鸿运鞋材商贸城（鸿运一期），主要经营皮革、鞋材及辅料，同时还配套商务写字楼。

　　与鸿运一期隔着北环路相望的，是一个厂房聚集的工业园区。那里曾经有6间厂房，全是生产五金、陶瓷、鞋材等的劳动密集型企业。

　　半年多后，有个别企业由于各种原因撤离了。面对腾出的厂房，村干部们有两个选择：一是继续招工厂进驻，这在2007年还不是件费劲的事；二是改变原先出租厂房的方式，发展商贸业。

　　寮厦村书记方贺成表示，原先的五金、陶瓷、鞋材等企业，污染噪音大，而且其位置交通方便，继续用来做工厂显得有点浪费。用来发展商贸业却显得得天独厚。

　　村干部们认为，鞋材皮料是厚街三大产业之一，寮厦村以及专业鞋材市场也形成了气候，加上鸿运鞋材一期经营势头不错，“做生不如做熟”，继续做“鞋”的文章或许能折腾出一番新景象。

　　事实上，早在2006年，东莞市委、市政府提出了“双转型”战略。在此背景下，加上有了鸿运一期商贸城运作的经验，寮厦村的村干部们决定先从鸿运对面的6间旧厂房开始，改造转型。

　　村干部的努力

　　不过，原有的厂家愿意迁走吗？如何说服他们迁离呢？这个问题一度困扰着方贺成等村里的干部们。

　　为了腾出厂房进行产业转型升级，村干部们开始到各企业里去跟企业老板讲明情况，讲明村新的发展思路，明确告诉他们，政府在号召转型升级，村里面也有转型升级的需要，现在要向第三产业发展。

　　事情并没有那么简单，特别是那些租约没到期的企业，说服他们搬迁并不是件容易的事。

　　要挪窝总得找到新窝才能挪。于是，村干部们一边说服企业，一边着手帮企业到其他村里面联系，找合适的厂房。把企业的“新窝”联系好了，企业也终于答应迁走。

　　通过协调，原先的6家企业当中，有2家把厂转到了其他村，另一家企业迁到惠州，还有3家企业本身已经结业。于是，一下子便腾出了6万多平方米厂房。

　　与此同时，村干部主动找鸿运鞋业广场的董事长卓志雄洽谈第二次合作。有了第一次合作的基础，加上卓志雄对村里面的发展思路颇为认同，双方“一拍即合”。于是，寮厦村成功地把厂房以9元多的价格租给了鸿运鞋业鞋材广场，远高于厂房的市场租赁价格，而且在9元多的基础上，每5年租金涨10％。

　　对此，中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任、东莞特约研究员林江的评价甚高：“这已经是个非常不错的价格。”

　　2008年5月，经东莞市城建部门检测后，由卓志雄及其香港雄心集团投资9600万元，按照专业市场模式建起了鸿运鞋业市场第二期。现在，鸿运二期前面的工地正在紧张的施工当中，不久的将来，这片空地上将会矗立起7栋新的大楼，成为鸿运三期。

　　剑指内销市场

　　鸿运鞋业鞋材广场与东莞其他鞋业鞋材专业市场相比，最大的特色是有成品鞋的展示区。

　　在鸿运一期鞋厂通过展示自家生产成品鞋，可批发、可承接生产订单、亦可做零售。这种做法的意义在于，为希望做内销的厂家，搭建一个平台。

　　由于扩大内需被一致认为是抵御金融危机的重要法宝，鸿运搭建的这个内销平台，也备受各界厚爱。

　　金牛皮革集团刘志军就是通过成功地出口转内销，使生意在金融危急中仍然红红火火。

　　1999年，刘志军还是湖南省某学校的一名教师，月薪700元。那一年，他到东莞打工，几经辗转，到了纬达皮鞋厂工作。那时候，纬达是亚洲第一大的牛皮二层供应商，只做外销。皮革供货对象是阿迪达斯、耐克等世界著名品牌的工厂。2002年最高峰的时候，纬达每月的产能达到28万~37万平方米。

　　2003年，皮革市场竞争加剧。纬达的老板却固守原有的经营模式，坚持只做外销。而刘志军感觉到国内市场消费高档皮鞋的需求在逐渐旺盛。在经营理念出现分歧后，刘志军下海单干。在金融危机中，很多只做外销的台资和港资加工厂倒闭，而很多做内销的企业还发展得不错。刘志军说：“金融危机对于企业来说是一次洗牌，强者愈强，弱者愈弱。”

　　如今，刘志军的金牛皮革集团每月的产能已经达到100万平方米，而老东家纬达的产能却萎缩了将近1/10，每个月达2.7万~3.7万平方米。“美国每人平均每年消费的鞋子是7.3双，而中国只有2.6双。随着人们生活水平的提高，对高档皮鞋的需求也旺盛起来了。”他还告诉了一个令记者很意外的事实：“现在的高档皮，外国人消费不起，反而是中国市场对高档皮的需求与日俱增。比如胎牛皮（最好的皮革之一），外国可以接受的价格范围在每平方米301元，而国内可以接受的价格范围是每平方米344元。”