中信地产百亿授信遭拒 房地产企业融资趋紧

　　2009年11月，中国房地产市场的高温仍旧如火如荼，但此刻的中信地产却从中感到一丝凉意。

　　“特别出乎意料。”中信地产内部人士在电话中表达了自己的意外。

　　他意外的是，一笔原以为板上钉钉的100亿元授信大单被否决。11月初，针对中信地产100亿元融资授信申请，这家总部设立在上海的股份制商业银行，已将不予批准的通知下发到该行北京某支行。

　　对于依赖银行融资的房地产企业来说，这次授信被否决为它们敲响了一记警钟。警钟背后，对它们放贷一路绿灯的规则正在被改写。

　　大鳄融资受挫

　　无论从哪个角度来看，中信地产都是值得银行争抢的好客户。首先，中信地产背靠中信集团，先天资源充足；其次，中信地产土地储备超过2000万平方米，总资产约500亿元；再次，中信地产业绩表现良好，今年年中该公司高层表示，中信地产销售额有望超过百亿。最后，中信地产还正在谋划上市融资。此外，中信地产和上述银行在以往的合作中，长期信用良好。

　　但最终，该银行还是对这笔诱人的授信业务说“不”。

　　此次被拒的100亿元融资授信采取“统贷统还模式”，即以总公司作为授信对象，再由总公司对资金统一调度分配给下属子公司。与通常把项目作为授信主体的优势是，“统贷统还”既节约成本，又提高资金的使用效率。

　　“集团客户的盘子越大，财务、人事关系就越复杂,贷款如果流入集团内部, 基本就失控了。”银行内部人士这样解释授信被否的原因。

　　该人士透露，资金可能出现与申请用途不相对应的情况，银行难以监控实际使用情况和流向。

　　2007年12月，中信集团将旗下的地产业务进行重组，成立了中信房地产股份有限公司。整合后的中信地产是把3个大盘子并为一个。中信华南集团、中信深圳集团、中信房地产开发有限公司一直被外界认为是同业竞争关系，且实力悬殊。中信华南不仅在广州屡有斩获，而且相继在周边的佛山等地大举“造城”，以高尔夫、旅游地产带动房地产开发。中信房地产虽然在北京也有大量土地储备，但目前可圈可点的只有中信城一个项目。

　　“弱势的中信房地产和强势的中信华南使银行缺少放贷的勇气，100亿元授信如果批准，资金究竟拨给哪家拨给哪个项目不得而知，银行监管失控风险也就加大。”银行内部人士表示。

　　另外，记者调查得知，该授信银行把“中信旅游地产”作为内部资料特别进行了研究，中信地产内部人士猜测，100亿元授信被否与中信密集投资旅游地产或许有千丝万缕的联系。

　　“旅游地产过于密集的投资也被银行视为风险，因为地块偏僻，回报周期长。”银行内部人士透露。该人士表示，全球金融危机下，银行对旅游地产的热情远没有住宅和商业地产那么高。

　　此外，该人士认为，中信地产内部集团管控尚未成熟，是授信失败的主因之一。

　　自年初以来，包括保利、远洋在内的多家地产公司都在暗地里调整企业的集团架构，确定管理架构是地产公司从区域化向全国化公司扩张中的必需。像万科、保利、金地、中海等都采用了三级管控的模式。

　　“(中信地产)集团管控模式还有待完善，银行的习惯是不打没把握的仗，风险小就是最大的把握。”银行内部人士坦言，集团管控成熟后统贷统还模式才更容易通过审批。

　　中信地产也正在修补这一短板。为中信地产提供管控调整的咨询机构相关人士透露，中信地产正在调整集团管控机制，确立了“集团公司——区域公司——项目公司”的三级架构模式。

　　该人士认为，有中信集团做靠山，统贷统还模式未尝不可。在完善集团管控后，银行也应该完善贷后监管机制，争取这样的大客户，避免客户的流失。

　　融资失败之后

　　扩张中的中信地产一直有巨大的融资需求。

　　2009年，中信地产加大内部资源整合力度，实施战略调整。有媒体透露，中信地产先后暂停了成都中信光达和四川绵阳项目，缓建了天津保山西道等21个项目，同时加快北京中信城、深圳红树湾、东莞香樟林、深圳湾上六座等项目的建设和销售。

　　与此同时，中信地产仍旧积极参与拿地。在广州，中信地产以21亿元鲸吞荔港南湾21万平方米土地，而后以36亿元拍下天津津南区八里台镇天嘉湖一块248万平方米的纯住宅地块，该地块创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。

　　中信地产的官网介绍，其目前与各级政府签署的土地一级开发协议面积已超过3036万平方米，而二级开发业务年开复工面积也已超过600万平方米，土地储备约2000万平方米，成为中国房地产行业的领军企业之一。

　　中信地产一直以“跻身行业综合实力前三名”为目标，对业务进行大举扩张。但作为百亿军团中一家尚未上市的房地产企业，中信地产融资渠道有限，只能依靠间接融资来支撑业务运作。

　　今年上半年，坊间传闻，中信地产已获得国内五大知名银行300亿元的授信。9月15日，中信地产海南公司又获得中国农业银行海南分行的60亿元授信。

　　此时，上市融资尚无进展，原有银行的巨额授信又被否决，中信地产面临后续资金压力已是不争的事实。可资佐证的是，9月底，中信地产拟将其100%控股的北京富恒房地产开发有限公司的全部股权和100279.73万元债权，以130829.73万元的挂牌价格寻找买家，其中股权挂牌价格为30550万元。

　　“转让意愿十分迫切。”中信内部人士透露。

　　而百亿融资被否决后，中信地产的当务之急是寻找新的银行融资。

　　一位熟悉银行业的人士猜测，中信地产下一站很可能寻求中国农业银行的授信，“农行正在谋求上市，对放贷的冲动更高，其他银行更显保守”。此猜测并没有得到中国农业银行的官方回应。

　　房地产商融资趋紧

　　在房地产投资升温之际，银行对开发贷风险的重视提升到空前的高度：放贷闸门外，VIP客户、集团客户不再持有永久的通行证。

　　“尽管有放贷任务和放贷冲动，但银行绝对是更加理性更加谨慎，对大企业也照亮红牌。”银行内部人士表示。

　　根据央行统计，今年前三季度主要金融机构(包括国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行和城市商业银行)本外币中长期贷款投向房地产业4812亿元，占全部产业新增中长期贷款的比重为11.4%。

　　搜房网公布的《2009中国房企融资调查》报告显示，截至11月6日，全国61家房企融资总额约为4000亿元人民币，其中银行授信额度约为2400亿元人民币，银行信贷贡献率高达60%。

　　房地产贷款的激增，使银监会屡屡亮出黄牌警告。“房地产贷款占比高，意味着必须要关注经济周期问题，因为一旦经济向下走，银行就会存在信用风险，资产质量就容易出问题。”11月9日，上海银监局局长阎庆民这样评价房地产贷款增加过快的问题。

　　银行显然也认识到其中的风险，并且在修正自己的行为。上述银行内部人士介绍，随着大开发商整合的加剧，关联交易、资本投资、股权变更等异常动态都会纳入放贷考察体系。“给大型房地产商一路绿灯的规则正逐渐被改写。”他说。