开发商拿“地王”违约成本极低

　　退地只付少量保证金，改容积率谋暴利

　　早报讯 近期，“地王”现象在北京、广州、上海、杭州等城市不断上演，土地价格被不断刷新。

　　据昨日出版的《人民日报》报道，但凡地王一出，周边的开发商或多或少会借着地王造势，或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应，几乎在所有城市都有先例。

　　“这是一个被放大的"地王"现象。仅用少量保证金拍下这块地，就能在市场上掀起那么大的风浪，多少有些讽刺味道。”中国土地勘察规划院地价所所长赵松说。

　　在上半年疯狂的楼市中，不少开发商甚至“变相高价捂盘”，“抱团”等待新地王。

　　开发商不惧“悔地”

　　某大型房地产开发商曾在2007年9月11日拍下广东一块24万多平方米的地，成交价为15.9亿元，成为“地王”。今年8月，这块地没有任何动工的迹象。

　　出让后的“地王”未能如约开工，广州不是惟一。从全国的情况看，这两年产生的“地王”，大多尚未动工开发，有的连地价款都未缴清，仍旧一派田园风光，而且这些未动工的地块各有“合法”的原因。

　　记者调查发现，土地出让合同管理不规范，开发商“悔地”成本不高是导致“地王”不能如期开工的原因之一。有些地方对“地王”网开一面，违规操作，在合同中约定了极少的定金，有的甚至没有约定定金，这意味着开发商的违约成本极低。

　　记者曾查阅某“地王”的出让合同，发现这个出让价达16亿元的地块本应按合同金额的10%-20%征收定金，至少应缴纳1.6亿元定金，但事实上，该地块的定金仅几百万元。如此宽松的合同约定，开发商拿地时只付少量的竞买保证金，就能轻松成为“地王”；市场行情看涨时，就动工开发，行情不好时，即使违约了，不能动工开发，把地退给政府的代价也只是很少的保证金。

　　在一些城市，一些地块之所以违反土地出让合同约定日期仍未动工，原因是开发商申请建设用地规划许可过程中，土地用途被规划局调整为绿地。这意味着，这些地块由于政府部门的原因造成违约，政府部门要赔偿开发商的损失。

　　“调整规划，是一件很严肃的事，然而，这种情况在一些城市屡屡发生，一旦开发商无力开发，只要把规划用途调整为绿地或其他公益用地，就不会亏本，这在一些城市成了房地产业的公开秘密。”严金明说。

　　容积率可以随意调整？

　　“"天价地"可能会形成风险，这个风险本应由企业自己承担。可有的开发商拿地前就打着修改规划、调整容积率的主意，意图降低风险。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明说，假设开发商买了1万平方米的地，规划时容积率是2，他可以建造2万平方米，如果将容积率提高到2.5，以售价每平方米1万元计算，无形中销售额可增加5000万元。

　　“某种意义上对规划指标的改变就是社会资源的再分配。政府相关部门应加大土地用途的监督力度，严格执行事先确定的规划指标，防止私下调整规划的投机或出手炒地的行为。”严金明说。

　　现实生活中，擅自改变容积率，图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象，从公开披露的资料看，对公开出让后的住宅用地，个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。