抑制房地产泡沫迫在眉睫

　　抑制房地产泡沫迫在眉睫

　　■专栏苏培科

　　近期，银监会明确要求商业银行收紧房贷，督促国内银行对房地产开发商实施密切监控。不难看出，银监会已经开始关注房价泡沫的风险，担心泡沫破裂会将中国的银行体系拖入深渊。

　　自今年“信贷井喷”以来，银监会的很多逆周期操作（在经济预期逐渐向好的情况下动态提高资本充足率；在人们普遍预期房价上涨的情况下收紧房贷等）都值得圈点，具有一定的前瞻性和忧患意识。但是，仅让银监会从信贷着手来抑制和防范风险显然是不够的，尤其在目前通胀预期强烈和流动性预期泛滥的情况下，人们对利率的变化会产生麻痹；另外，还有很多学者（其中一位市场人士曾在中国股市唱多8000点，目前又开始转向唱多楼市）和官员（某位官员高呼中国房地产牛市还会持续20年）盲目唱多房地产，导致很多人预期房价继续上涨，盲目追涨，使得房价节节攀升，通胀预期提前兑现。这与中央提出的通胀预期管理严重相悖。

　　统计显示，今年1—9月份，全国商品房销售面积58371万平方米、商品住宅销售面积53673万平方米、商品房销售额27532亿元及商品住宅销售额24267亿元，与中国房地产增长最为火暴的2007年同期相比，分别高出了123％、124％、147％和151％。另外一项数据显示，自亚洲金融危机以来，国内房价上涨已经超过10年，一线城市的中心区房价上涨已经超过10倍，三线城市房价上涨也超过3倍，而我国房价收入比远高于国际水准，如北京核心区域的房价收入比已经达到了22倍，远高于国际公认的4—6倍。随着房价的飙升，相信这一数据还会进一步扩大。

　　或许有人会说，中国的城市化进程还没有完成，这个国际公认的标准不靠谱。但是我们知道，社会财富的增长如果远低于房价的增长，那么真实的需求来自何方？显然，畸形的高房价是不正常的。另外，如果房价太高，而收入又没有同步提高，那么购房者的其他消费行为必然会受到抑制。比如，高房价肯定会使“未买房而欲买房”的人群选择“更多地储蓄”，而压缩其他消费；高房价也肯定会使“已按揭买房”的人群省吃俭用还房贷，其消费行为也自然会被长期抑制；另外，有些刚毕业就买房的“啃老族”，还搭进了父母、亲戚的养老钱，这样不但影响了他们自身的消费，还影响到了整个家庭、家族的消费。

　　有人举例说，上一轮中国股市暴跌蒸发了老百姓近10万亿财富。股民损失的只是过去积累的财富，一旦楼市失控则不但会蒸发老百姓过去的财富，而且还会蒸发掉人们未来数十年的预期收入，会将中国的内需引擎彻底击垮。这绝对不是危言耸听，因为国内很多中低产收入者大都是倾全家之力和按揭买房，而且还贷周期都在20—30年。一旦房价出现像日本在1990年和香港在亚洲金融危机时的暴跌景况，很多“房奴”会沦为“负资产”一族。

　　从9月、10月M1连续两个月大于M2的状况，以及存款“长期转活期”的变化来看，货币流转速度在加快，货币乘数效应在进一步放大，流动性泛滥和通胀将会接踵而来，资产价格泡沫会进一步推升。如果在高房价的基础上继续吹泡泡，而宏观调控部门继续坐视不管，则泡沫破裂的风险也将为时不远。

　　当务之急，宏观调控部门首先应该通过“组合拳”的方式来抑制房价泡沫的进一步推升。如果仅实施单一的措施，不但抑制不了畸形的房价，反而会延长泡沫期，加剧人们的上涨预期。因此，笔者建议尽快启动征收物业税试点，抑制投机性购房，利用税收方式来提高“囤地”、“捂盘”者的成本。在房地产卖方市场的情形下，简单地提高征收开发环节税，只会推高房价和增加购房者的成本。

　　其次，应该严格限制境外机构和人士到中国购房。否则，一旦外资“剪羊毛”后抽走，会对中国经济及房地产业造成严重打击。况且，住房作为百姓的基本生活用品，从某种程度上来说具有公共用品的性质，而非投资品和投机品。

　　第三，政府应该加大保障性住房、廉租房的供给，以平抑市场中的地产商“捂盘”、“抬价”行为，平抑市场的预期。

　　第四，应该收紧二套房贷，这样不但会抑制投资性需求和防范信贷风险，也会给央行尴尬的货币政策减压。

　　第五，行业主管部门及国资部门应该督促其辖内的单位、企业发展主营业务，尤其要监督其对国家和公众财富的使用，防止其盲目介入房地产领域。有人研究各国的房地产泡沫破裂前夕的现象发现，每一次房地产泡沫破灭前，最后的接盘者都是上市公司、保险公司、银行和国有企业等公众资产公司。分析今年以来中国的“地王”现象可以发现，拿地的往往都是国有大企业和上市公司，甚至连海尔、海信这类家电企业也大举介入房地产，希望监管当局对此予以高度警惕。