欧美物业抛售潮起 中国买家持币踯躅

　　金融危机让国际巨擘纷纷打点家底，卖掉能卖掉的资产，这几乎已经成为惯例。然而在汇丰先后卖出伦敦与纽约的总部时，中国买家与之擦肩而过。

　　11月13日，韩国国民年金公团将花费8亿英镑收购汇丰控股位于伦敦金融区金丝雀码头的总部大楼；十天之前，汇丰控股以3.3亿美元将位于纽约第五大道452号的纽约总部大楼出售给以色列投资控股公司IDBGroup。

　　“中国买家也有机会买下汇丰纽约总部大楼。此前我们给中国一些民间企业家发出购买邀请，定价在2.9亿美元。”某投资公司董事总经理李利告诉记者。该公司是一家从事中美地产双向投资的机构，与其合作的美国地产投资基金管理公司有一百多年历史。

　　“谨慎”的中国买家

　　与想象中中国买家财大气粗、一掷千金的收购豪举截然相反的是，在价格上的纠结、物业情况的不断调查和对风险的反复衡量之中，中国买家一而再的错过了获得“买下汇丰总部”这样看起来风光的头衔。

　　李利向记者透露，今年初一位江浙老板看中一幢位于纽约曼哈顿中心区的商业大楼，卖家起先开价6200万-6800万美元作为售楼价格谈判区间，经过他们协商，最终同意如果国内企业家7天内答应成交，将价格调低至6000万美元，但这位江浙老板只肯报价5200万美元，最高也不过5500万美元，最后售楼方断然回绝了这笔交易。

　　“美国企业方开出的7天内6000万美元价格成交要求，已是他们最后的底线，而不会再做价格让步。”李利分析说。她的观点得到前述房地产投资基金合伙人的证实，在欧美某些商业不动产销售过程里，卖家往往会设定一个底线价格，一旦买家要求低于这个底线价格成交，卖家即使缺钱也宁愿选择放弃这笔交易。

　　“相当多民间企业家（主要是江浙企业老板）都喜欢在对方开出的最低价格基础上再打8-9折，美国出售方会觉得对方很没诚意。”李利说。

　　但在某些有意收购商业不动产的民间企业家眼里，“砍价”只是他们自我规避投资风险的一种有效方式。“一来我们根本不了解欧美国家商业不动产的升值情况，仅靠一些书面资料很难相信；二来欧美经济依旧不大好，谁能保证我的买入价是谷底，而不是下降过程里的半山腰呢？最后就是我们对境外商业不动产项目尽职调查不够放心，毕竟是别人替我们做的，其中出售方与中间机构有没有一些利益输送，谁都不知道。所以把价格压得越低点，我们所承担的某些风险就更小。”一位此前参与竞购某欧洲大城市中心城区商业大楼的江浙民间企业老总说。

　　他坦言，他有几个企业朋友很早就通过海外亲友关系，在海外收购过商业不动产，却铩羽而归，一是对商业楼盘周边经济环境不熟悉，买来的商业大楼不但出租率低，几年都不见增值；二是尽职调查不够细，一些原来的债务纠纷让他们现在都很难卖出套现，相关资产被当地法院冻结着。

　　1 “因为先行者曾经有过不成功的投资经历，现在我们就特别谨慎了。”前述企业家总结说。

　　海外觊觎中国资本

　　但不容忽视的一个事实是，中国在金融危机中独善其身，已经成为欧美卖价盯上的资产接盘者。

　　“最近我就接到一份邀请,收购纽约曼哈顿地区一座商业大楼，但我没有回复。”一位年销售额在10亿元左右的电子信息领域企业老总无意间告诉记者，“也有几个同行业的老总收到过类似的收购邀请，应该是我们在一个论坛上和这些人换过名片。”

　　最终他们选择遵循着巴菲特的一句投资格言：“不买自己不了解的投资品种。”

　　同时，在各式论坛会议与高端理财沙龙上，有着某些海外背景、运作民间资本收购境外商业不动产的投资咨询公司开始增多。一位曾接触过多位有意淘金海外商业不动产的某投资咨询公司副总指出，“这是他们最能够接触潜在中国买家的机会，其次是通过朋友介绍。他们对中国买家的选择标准很清晰，一是有意拓展海外市场的国内大型公司希望购买境外商业不动产，强化自身品牌效应，毕竟海外客户看到中国公司能买下欧美大城市主城区的商业大楼，会感觉这是家很有实力的公司，更愿意进行业务合作；二是某些境内投资机构冲着抄底心态去收购投资一些境外商业不动产。”

　　该人士正协助国内一家航空公司、咨询公司与一家PE股权投资机构协商在海外购买商业不动产，尽职调查方面已接进尾声，已开始价格谈判阶段。“通常国内买家比较能够接受的境外整栋商业大楼价格在3000-5000万美元，最好还有银行杠杆融资做辅助，降低他们自身的投资风险。”

　　如果有些国内企业家担心直接购买单栋境外商业不动产的风险偏高，某些投资机构便开始通过金融创新吸引国内资本。

　　记者在采访中发现，一种类似REITS的境外商业不动产投资基金已踏足国内高端理财市场，由某跨国投资机构在境外设立一只规模在5亿美元的海外商业不动产投资基金，其中国内募集3亿美元（约20亿人民币），专门收购投资美国质地不错的服务型公寓、商业大楼等商业不动产，通过收取租金或楼盘增值套现获利。

　　据记者拿到的其基金合同文本发现，该基金存续期6+2年，预期内部收益率至少达到20%，基本每季度都提供相应利润分红。

　　欧美游戏规则

　　然而，其中的风险也不容忽略。

　　据熟悉收购境外商业不动产流程的人士透露，在西方国家收购商业地产是一项复杂过程,涉及到筛选项目,价值评估和金融分析,商业不动产财务账目核查,市场调查,合同条款谈判,房产地块结构、建筑质量核查,土地环境隐患调查,银行贷款申请或延续现存贷款等各种环节，最快收购过程也要1个月，一旦发现问题就可能需要2-6个月。

　　2少数急于求成的中间机构甚至会和国内买家透露一个“小秘密”——只要收购这栋境外商业大楼，原先持有人还会长期返租这栋楼，不但投资风险小，但租金回报率却挺高。

　　“但现在这种诱惑不大起作用了。很多国内买家都会很仔细地调查原先物业出售方的经营情况，短期之内有没有破产清算风险，有没有相关财力在售楼后返租回来。他们更多相信公司的品牌响不响亮，而不是一些公司的资料介绍。”前述专业人士表示。

　　他还向记者透露美国商业不动产收购投资的一些游戏规则：在美国，真正质地不错的商业不动产，很少是通过经纪公司公开出售，而是通过一些专业房产投资机构协商操作，既顾及自身颜面，操作隐蔽性强；上述专业机构还会具备一定能力协助买家向银行寻求杠杆收购，降低买家自有资金比重，减化交易难度；最后是上述机构出示的尽职调查报告比较全面可信，不大会存在“投资陷阱”。