2007年次贷危机爆发至今，已经过去两年多时间，目前美国房地产业呈现出双重面孔：一面是相对乐观的居民住房市场，另一面是愁云未散的商业地产领域以及政府救助机构。
美国住房市场
呈现复苏迹象
今年下半年，美国居民住房市场复苏的迹象较为明显。许多房地产专家认为，尽管存在地区差异，但从全国整体来看，居民住房市场已经摆脱低谷，正处于缓慢回升阶段。美国全国房地产经纪人协会的最新数据显示，今年9月美国旧房销售增长9．4％，按年率计算达557万套，为2007年7月销售573万套以来的最高水平。
美国商务部18日公布的数据显示，今年10月美国新房开工量环比大幅下跌10．6％，经季节调整按年率计算为52．9万套，为今年4月以来的最低水平。但商务部官员里贝卡·布兰克说，抵押贷款利率仍然很低，商业银行信贷并未收紧，首次购房者的税收优惠政策延期也会使未来几个月的住房销售回升。
美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云13日表示，预计美国居民住房价格2010年将回升4％。10月美国住房市场止赎率环比下降3％，为连续第三个月下降。
美国财政部今年3月推出住房救助法案，内容包括对两大房贷机构房地美和房利美的救助以及政府对住房贷款担保的调整，其中面向首次购房者的8000美元税收优惠计划深受欢迎。劳伦斯·云估计，这一计划今年带动了35万至40万个购房者买房。
商业地产日子不好过
相对于全国房地产经纪人协会的乐观预计，一些房地产专家认为住房市场的警报并未解除。这主要体现在商业地产以及被救助的房贷机构，甚至美国联邦住房管理局。
穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已经下跌41％。投资公司ＩＮＧＣｌａｒｉｏｎＰａｒｔｎｅｒｓ的分析认为，从目前到2012年，有价值1．4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年所贷，而当时正是有毒资产问题最严重的时期。美国房地产研究公司首席执行官肯尼思·里格斯说，商业地产市场在2020年之前都不会完全恢复。
受政府救助的房贷机构依然面临严峻形势。房地美和房利美上周警告说，它们面临新的亏损，可能需要政府继续救助。自去年两机构被政府接管以来，迄今已经接受了1120亿美元的救助款。房利美日前宣布，第三季度亏损198亿美元，希望政府再援助150亿美元。
政府机构仍面临困境
而向两机构提供支持的政府机构美国联邦住房管理局自身也面临困境。该机构12日宣布，其准备金率降至0．53％。这一比例远低于国会要求的2％的下限。房地产泡沫破裂后，私人投资者纷纷逃离住房抵押贷款市场，美国政府和国会要求联邦住房管理局介入托市。联邦住房管理局2009年的抵押贷款担保量是2007年的四倍，其中有近18％的贷款已经违约30天或更长时间。
《华盛顿邮报》16日评论说，联邦住房管理局和房地美、房利美一样，都是美国政府的一个巨大的政治赌注，即通过救助居民住房市场来带动整个房地产市场复苏。但是，目前看来，政府在这场赌博中并未成功。房地美和房利美的亏损仍在继续，联邦住房管理局也面临危局。更大的问题在于，联邦补贴使得整体住房市场严重依赖于单一家庭住房。目前奥巴马政府正在考虑改革房地美和房利美，打算在明年上半年推出美国住房金融系统的新计划。
来源：深圳新闻网-深圳商报
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