来源：中国经济时报
编者按：
中国经济今年实现“保八”、走上复苏之路已无悬念，但基础还不稳固，消费市场、民间投资没有真正被启动，而这一点被各界寄予厚望，政府对房地产市场维持的宽松政策，包括对家电、汽车下乡的强力推动，都是希冀以启动消费和民间投资扩大内需，但有专家认为效果并不显著，如果能“放开盘活”农村宅基地市场将极大拉动消费和投资，同时有政策面的消息传出：２０１０年可能有农村集体建设用地改革政策出台。
其实，农村宅基地“放开盘活”在一些城乡统筹改革试点地区已经先行先试了，在一些城市的郊区也有了实践案例。中国经济时报记者近日在北京市绿化隔离地区城乡一体化的试点村北坞村调查，也了解到当地农民房屋宅基地“腾退”的一些实际情况，希望通过采访报道客观反映宅基地“腾退”以及权益分配的过程以及存在的困惑，为下一步农村集体建设用地改革提供一种角度的思考和借鉴，也通过对农村问题专家的采访及其观点的报道为农村集体建设用地的重新整理和盘活，为建立农民分享土地级差收益的机制建言献策。
■宅基地盘活问题调查（一）■见习记者 欧阳艳琴
今年，北坞村和大望京村先后成为北京市绿化隔离地区城乡一体化的试点村，计划让村民“腾退”旧房和原有宅基地，搬进新楼，宅基地旧址绿化，或匹配产业用地。
１１月中旬，大望京村已经基本绿化，北坞村尚有２０多户村民没有离开村庄。１０月２０日，北坞村开始被强拆。
“大望京‘农转居’全部都落实了，唰唰唰地一下子就拆掉了。”１１月１９日，北坞村上属的玉泉行政村村委会办公室主任姜国云在接受中国经济时报记者采访时说。
但据了解，北坞村２０多户村民依然没走，主要是“他们的要求超过了村里给出的标准”，“瓦片经济”受损、市里“农转居”等社会保障制度没落实，给村民留下了疑虑。
宅基地腾退补偿与权益分配
在村民张志生（注化名）提供的《北坞村试点工作宣传册》中，本报记者看到一张北坞规划简图，其中显示：北坞村旧址约２／３的部分将被绿化，剩余西南角约１０公顷（合１０万平方米）的用地则将被用于修建酒店，酒店建筑面积约７万平方米；介于北坞和中坞等三个自然村之间、邻近北坞嘉园的地方，将配套２万平方米的外来人口公寓。
作为北京市政府确定的第一道绿化隔离地区，北坞村目前已有３７６５亩土地被绿化。绿化的部分，２００８年北京市出台的《关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见》（１７号文件），适当提高了补偿标准。
据介绍，此次北坞村试点中，北京市给予的产业用地相对较多，可以安置村民就业，并且有意让村民参股村集体产业。此外，北坞嘉园等房产开发由村集体自主成立的颐泉房地产开发有限公司承担，全部收益归村集体，同时，北坞嘉园参照经济适用房办法管理，可以上市交易。
但张志生疑虑的是收益最后能否落到普通村民的身上。
村民们指着《北坞村腾退改造方案》介绍，该方案仅确认了原宅基地面积１∶１置换安置楼房建筑面积等补偿标准，并没有将参股集体经济和参与集体分红写入正式文件中。在《北坞村腾退补偿安置协议书》上，确认的补偿事项也仅包括宅基地置换面积，地上物补偿，搬家、装修、停产停业综合等补助，以及提前搬家、支持工程建设等奖励，并没有确认其他权益。
腾退补偿安置协议书由村集体临时成立的颐泉房地产开发有限公司代表甲方（腾退人）签署。“没有任何保障。”张志生等村民的感觉是，这样一个开发资质为“暂定”的房地产开发公司，协议书也没有注明由相关政府职能部门监制，甚至可能不具备法律效应。
北坞试点中宅基地面积的置换，以“院”为单位，而不是以“户”或者“人”为单位。而一位村委会干部告诉记者，北坞一户多院或者多户一院都存在，以院为单位的宅基地，“有的是解放前批的，有的是解放后这几年批的。”她说，拆迁时，有人出示的是多年前的宅基地权属证，也有人出示的是近年的宅基地权属证。
一户多院或者多户一院，都需要先分配宅基地权益，拆迁过程中，兄弟之间官司不少。本报记者采访过程中，确实遇到了类似案例。
此外，她告诉记者，村民参股集体经济的设想在玉泉村实施有困难。“四季青镇是一级财政。”也就是说，玉泉村每年所获利润要上交四季青镇财政，而不能直接用于村内分红。以往玉泉村集体的收入，只能向成为村集体产业职工的村民分配红利，其他村民不能享有。那么，规划中的酒店或者外来人口公寓的收入分配，实际上也很难向北坞村民分配。
“可能还要涉及玉泉行政村的其他自然村，很复杂，还没有确定方案。”她说。
记者了解到，尽管海淀区政府２月份就说针对北坞村民就业安置、养老保险等方面的社会保障方案已在制定之中，但直到目前，具体的方案还没有出台。知情人透露，此方案从上报到制定再到正式出台，可能需要几年时间。
新农村建设推倒重来？
《北坞村腾退补偿安置协议书》中称：甲方因新农村建设需要，需拆除乙方（被腾退人，村民）在北京市海淀区玉泉地区北坞村××号院房屋并腾退乙方使用的宅基地。
“２００６年底，就是现在这个时候，市里才在这里开始了自然村改造。给北坞村修路、下水管，自来水管全是新的，路灯全是安好的，厕所全是新修的，砖是铺到门口的，北京市政亲自搞的。刚改造一年多，又要把村里拆迁腾退。”村民龚新民（注化名）对本报记者说。
据第２９届奥林匹克运动会官方网站消息，２００６年，北坞村曾作为北京市农村环境整治的试点村，投资近３０００万元，用于路面加宽硬化，铺设路灯照明专用线路以及自来水、雨水、污水管线等，建成社区卫生服务站和警务工作站。
玉泉村委会主任郭春利当时向某媒体记者透露，还准备在北坞修建文化娱乐广场、图书室等，并对村内和周边进行绿化美化。直到１１月中旬，本报记者在北坞村还能看到一个二层的垃圾处理厂。
“既然要新农村改造，或者要搬迁，有没有规划？”龚新民说，“为什么这些钱白白地浪费到地下？”
２００８年北京市出台的《关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见》（１７号文件）中，从保障农民住房问题的角度，对“拆迁”和“改造”进行了区分：“对处于急需改造、必须绿化的地区，可比照‘城中村’政策实施拆迁”；“对不在重点地区、不是急需绿化改造的乡村，可以参照新农村建设标准，就地实施改造”。
什么是“急需改造、必须绿化”的地区？
北京市发改委固定资产投资处副处长杨某向本报记者解释说，此类地区一般是在四环路边沿，离城区较近，环境比较差，建设用地项目基本已经带走，剩下的一些实在不好处理的。而就地绿化的条件是，村里的环境“还可以”，区里配套一些资金，稍作改善就可以实现绿化的。
但杨某同时还表示，不同的地方情况差别非常大，实施的主体不一样，解决的方法可能也不一样。
“如果要是绿化，前面盖楼的地方（指北坞嘉园选址），全部树都长那么粗了，全部锯掉。而这边是居民区，你把老百姓拆走，再绿化。这个不合理。”龚新民这样认为。
根据村民们的介绍，记者在北坞村看到，北坞村原有的耕地中，东南角邻近颐和园南湖的一片山地，被挖掘出数亩宽、约２０米深的大坑，用于开采沙子和存放建材，然后填埋垃圾，出租场地。此外，北坞村周围，带状分布着出租屋、厂房等设施。
为什么在现有绿化带上建房，又要将旧村腾出来建绿地？村民表示不解。
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