杭州房产价格的未来走势

　　人们常常在各种场合提出这样的问题：“杭州房产价格未来是升是降？什么时候会升？什么时候会降？”

　　关于这个问题，人们争论得往往是异常激烈。

　　无房派希望房价会降，而有房派总是希望房价会升。

　　尤其在全国许多地方出现了房价高而销量低的有价无市状况时，无房派更是持币观望，期望下一次便是房价回落的时机。

　　而记者认为杭州房价回落的可能性极小。一是因为杭州城市的宜居性以及住房需求性的关系。省内外许多人选择在异地购房养老或者创业，杭州是其中一个热门选择目的地。在需求量大的情况下，你不买别人买，你嫌贵别人可以承受，你没钱别人有钱，在这种市场需求面前，杭州房产不会受到冷落，房价自然很难低下去。虽然很多人不愿意接受这样的事实。

　　另外是春节之后杭州房产供求关系非常紧张的局面至今也没有得到实质性的改善，也使房产价格居高不下。2008年因为受金融海啸的影响，许多开发商都不敢大面积开工建房，致使2009年房产资源相对不足。在春夏房产销售回暖后，房产公司才加紧开工。房地产市场发生了由“量价齐升”到“量缺价涨”的变化。在杭州房产资源的稀缺与需求高涨的前提下，使得杭城楼市整体价格，逐渐上升而不是回落。

　　还有，是近期拍出的土地价格的上涨，也预示着房价会随之上涨。一些受到土地价格影响较大的热点区域如滨江版块、城东版快等楼盘上涨均较为明显。

　　有什么办法能够抑制杭州房价的上扬呢？

　　有关专家也是各抒己见，莫衷一是。

　　“国家对于房价肯定要控制，所以从金融政策的角度来看，放贷利率上升，这也会导致房价下降。”杭州裕兴房地产公司总经理郑瑛认为，目前房价过快上涨已引起中央多部委和地方政府的警惕，为预防楼市潜藏的风险，增加房源供应、收紧二套房贷，逐渐成为应对之策。

　　有人认为，房地产行政主管部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理。

　　而对于杭州房产质量来说呢？记者认为，杭州大部分房产的质量都相当高，特别是绿城、滨江集团开发的许多楼盘。但是，杭州房产开发中，还存在许多唯利是图的房产公司，他们不是顾及业主入住后是否舒适，而是为了利益最大化偷工减料，拼命增加容积率，无论是小区规划、房屋布局、户型设计、建材选用、色彩搭配等各个方面都不顾入住者的感受，停留在低水平状态，有的简直就是在谋财害命。这类公司，要么原来是房产外行，要么是在利益最大化驱使下，不惜用最差的材料，最低廉的成本，营造着许多建筑垃圾。在他们看来，只要是房子就卖得出去，在人们普遍一房难求的状况下，哪怕他们设计的冬冷夏热、楼层低矮、户型憋屈、颜色难看的房子，也推到市场上卖高价。在杭州这样的城市出现这类住房，实在是不应该。

　　另外就是杭州市的总体规划问题。西湖边房子要求低矮以满足视线与申遗等问题。但一直以来近西湖不能建高楼，使得杭州市中心区域处处楼盘低矮，也浪费了不少土地资源，增加了交通成本（更多人要到远郊去居住）。有些小区现在重新拆掉改建高楼，对旧业主的补偿又提高了改建成本。杭州城市总体规划思路的定位非常关键。把主城区规划好了，就可以最大限度地多造合适的房子，解决市民的居住问题。

　　记者认为，要真正降价，让广大市民买得起房，住得起房，住得上好房子，还是要在发展商品房的同时，彻底解决商品房市场“高烧”与保障房建设之乏力的不协调问题。合理提供比例合适的经济适用房和廉租房是解决住房问题的一个关键。

　　国内外经验表明，一个健康的房地产市场不是靠投机拉动的。住房虽具有资本属性，但它更是人民大众安身立命之本。一个文明的社会必须为公民最为基本的住房需求提供“免于匮乏的自由”。在这方面，发达国家已探索出一条金融政策路径：将保障性住房设计成一个能够大规模吸纳流动性，并提供稳定回报的中长期投资品。这个思路必须进入决策者的视野。

　　的确，应该看到，立法和机构保障，也影响了廉租住房保障体系建设。目前我国住房保障体系建设只有规范性文件，从住房保障制度的保障标准、对象的遴选与退出机制，到资金拨取和使用、房屋建设、供给等工作，地方在很多方面实行的是土办法。希望国家以立法的形式，正式、详细地将住房保障体系建设资金列入财政预算，对保障对象的遴选与退出机制、项目建设管理、廉租房管理机构等问题作出明确规定，使地方在工作中有法可依。

　　应该完善房地产业长期制度建设：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市场波动的风险；完善调控市场的经济手段；完善房地产金融制度，控制房地产投资风险和建立成熟理性的房价定价机制等。

　　在完善调控市场的经济手段方面，要改进房地产业的税收管理。目前，与房地产业有关的税收，比如土地增值税、二手房转让个税等，都延续计划经济时代的做法，在实践中，经常遭遇执行不下去的情况。

　　完善房地产金融制度，须从房地产投资金融创新做起。近年来，炒房等投机行为屡屡导致房价过快、非理性的上涨，关键在于房地产投资缺少必要的投资金融品种。投资者把买房作为实物储蓄，而房地产交易与股市不一样，成本大，周期长，一旦难以脱手，就会造成供给越多，空置率越高的现象。

　　《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》在2007年就已经提出了，这项工作的现状，近日全国人大常委会的报告这样描述—今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，落实困难。截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。但是，一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。

　　廉租房无论是集中建设，还是在商品楼盘中配建，目前都存在一些不足。杭州的廉租房怎么建？青岛的经验似乎值得借鉴。

　　据介绍，目前青岛市纳入廉租住房保障范围的居民有9300户。根据规划，2008－2010年，青岛市计划通过配建、购买、改造三个渠道，每年新增廉租住房3000套，其中配建套比例占90%以上。

　　与政府在偏远地区划拨土地、集中建设保障性住房的模式相比，在商品楼盘中配建廉租房属市场化运作，不仅居住和上学、就医等环境相对较好，生活成本低，还能避免低收入家庭聚居和被边缘化的问题。

　　同时，将配建一定套数的保障性住房作为开发商品楼盘的条件，既保证了建设规模，又解决了建设资金问题。

　　大商品楼盘配建，小商品楼盘以出钱代建，收取的资金则用于住房保障体系建设。此外，为便于调度、管理，2010年起青岛市还计划由国有企业、市直企业建设廉租房等保障性住房，以更好地利用行政手段，加快建设进度，确保建设质量。

　　国际公认香港、新加坡解决居住问题的办法也值得我们借鉴，结合杭州本地特点，相信杭州各界一定会找到一条杭州“居者有其屋”的最好出路。 ■