来源：齐鲁周刊
近来，国内一线城市地价太高情况下，许多地产商将目光投向济南。深圳华强、北大资源、恒大地产等一线地产商，纷纷入驻济南，并将“拿地”当作其站稳脚跟的第一步。
据了解，济南目前招拍挂土地项目中，解放阁—舜井街片区最为引人注目。这块频频易主的“钻石”地带，会不会成为济南“新地王”？又能带来怎样的城市效应？近日，《齐鲁周刊》记者就此对相关部门和人士进行了采访。□本刊记者 王欣芳人文环境与地理位置造就“房价王”
也许只有像张守彝这样的老住户才能体味到，解放阁—舜井街这片绝佳的商业开发地，是济南多少年来“不能说的秘密”。
这里是济南古城的东南隅，是城隍庙和迎祥宫所在地。解放前，其南侧和东侧均为城墙，内外分别是城墙根街和护城河。中部的舜井街为古城南门正对的重要街道，人群熙攘。十年前，济南市曾决心对这一块区域进行改造和升级，据了解，当时还成立了解放阁片区工程指挥部，并对规划进行了公示。然而，这一带的住户等来的却是多年的沉寂。
据悉，为对这一块区域进行改造和升级，２００４年历下区先后聘请清华大学粟德祥、吴良镛教授等国内外知名规划设计专家，会同济南市规划设计研究院对这一区域进行了规划设计，希望借鉴上海豫园新天地、南京夫子庙等文化商业区改造的成功经验，把片区改造成具有吸引力的特色功能区。住在金家大院旁边的张守彝老先生，几乎每天“都能看到专家学者的考察，测量”。他甚至开始把家当进行了规整，希望搬家的时候不要太仓促。但张守彝“没有等到新房子的到来”，倒是泉城路被改造成了“金街”，周围租房者越来越多，房价也不断上涨。
其实，张守彝并不知道，自从２００５年开始招商之后，很多大型地产企业都曾关注过这一片区。２００７年３月，香港中升集团曾宣布斥资１０亿元人民币开发该地块，但随后此项计划宣告搁浅。２００８年５月，在济南香港经贸合作项目推介会上，香港华润集团和相关各方签署协议，拟投资３．１４亿美元开发解放阁片区，但最后没有拿到该地块。就在张守彝已经不再为各种消息患得患失的２００８年底，他却被告知，要在规定的时间内搬离相守三代的老宅。
据了解，上海世茂股份有限公司已经在济南投资设立济南世茂置业有限公司，负责解放阁—舜井街片区开发项目的运作。该公司注册资金为５．２亿元，目前已完成工商注册和税务登记，法人则是上海世茂股份有限公司总裁许薇薇女士。
“片区规划的过程其实也是政府选优的过程，”省城房产评论员姚海波称，各个房企的核心竞争力不同，而能够把一个项目做到极致的公司也不多，“整合当地资源，规划城中商业项目本来就是上海世茂的优势”。
山东经济学院房地产研究所所长郭松海教授对《齐鲁周刊》记者称，全运会给济南商业地产带来机遇，以往一些著名奢侈品牌不肯进入济南，因为找不到与其身份相匹配的商业区，如今万达、恒隆等一线地产商正在济南全力打造大型综合商业地产项目，“泉城路商圈以及万达广场—大观园一线，将成为济南的区域金融商务中心。”因此，这样的态势，势必拉动解放阁—舜井街片区的房价走高，特别是这一带的商业地产，很可能会成为济南的“房价王”。
上海世茂瞄准解放阁片区，计划总投资４０亿
日前，济南市国土资源局发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，解放阁—舜井街片区成为最受关注的地块之一。仅保证金一项就高达５亿元，而前一届“地王”铁职学院的出让总价也不过６．５７亿元。
据了解，解放阁—舜井街片区是济南老城中的最后一块宝地，东临泉城广场，南有黑虎泉群，西侧则是由香港恒隆地产斥巨资开发的恒隆广场项目，待这些项目完工之后，将形成一个商业集群，各种经营业态相辅相成，成为济南的商务中心区。因地理位置特殊，２００８年春节后解放阁—舜井街片区拆迁启动时，房屋拆迁补偿基准价就达每平方米６０１０元，创下了当时省城棚改片区拆迁补偿最高价。
值得注意的是，此公告在地块特殊事项说明中，对解放阁—舜井街片区做了特殊规定，称“该地块出让前先行征集土地竞买人资格，待土地熟化具备条件时再行组织出让，届时不再受理新的竞买申请”。同时，在其规划要求中史无前例地用５００字的篇幅，限定了在规划过程中应该注意到的“泉群保护、老建筑修复以及城区氛围”等条目。
据业内人士分析，对一般企业来说，这些条件几近苛刻。正因如此，近日《齐鲁周刊》记者从济南市土地储备交易中心获悉，在土地竞买人资格征集期结束后，实力雄厚的上海世茂成为解放阁—舜井街片区地块出让唯一竞买者。据悉，该公司计划投资４０亿元，把这一片区打造成金融聚集区。
“这一片区是‘天生丽质难自弃’，其地理位置和周边环境，决定了就是天生的地王坯子。”省城地产评论员姚海波对《齐鲁周刊》记者称，就单价来讲，之后恐怕没有哪块地的价格能高过它。”
还有哪些地王“潜力股”？
早在２００７年９月，上海世茂就与济南泺口街道办事处签订了泺口片区开发意向书，计划投资３００亿元建设济南北部新城城市综合体项目。当时，上海世茂董事长许荣茂称“将在济南打造一种旅游经济，这种经济投入大、回报慢，在北方城市中还比较少，但看好了济南的发展前景”。
“泺口项目谈判两年多，由于工程量大，投资成本高，回报期长等因素，一直没有规划好并启动该项目。”一位长期跟踪世茂济南项目的业内人士告诉《齐鲁周刊》记者，“地王总是产生在主城区。”目前济南城区的土地资源已非常稀缺，除解放阁—舜井街片区等居民区外，某些外迁的高校旧址也许能够成就急于找地的开发商。
“土地价格第一看地段，第二还是看地段，地段好必然卖出好价钱，高校所处的地段大都优越，且所占地块净化开发相对容易，不存在复杂的拆迁，种种利好使得开发商非常偏爱高校旧址。”济南房产评论人赵鲁梁如是说。
目前，位于舜耕路的山东城建学院迁往城外，其老校区将被拍卖用作商品房开发。据该院负责人介绍，地块还没正式挂牌，已有５家以上全国排名前十的地产商先后与学校接触，包括人所共知的中建、绿城。据姚海波介绍，这片地若能打造成高端住宅，配合沿街商服，将是济南又一地王“潜力股”。
记者汇总济南市国土部门公开披露的招拍挂信息发现，近期济南市国土资源局挂牌了多块市中心小块商服用地，业内人士认为，“这些地块的地王潜力不容小觑。中石化先后两次拿到‘济南地王’，选择的都是此类地块。”
对一线地产商蜂拥济南，清华大学国情研究中心管清友博士对背后存在的风险表示担忧：“济南已出现‘面粉贵过面包’苗头，”地王并非一定能成为未来的“楼王”。一线地产商在济南频繁制造地王，必然带动房价大增，这种过快增长对房地产市场不利。
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济南商业地产将现新“牛市”投资者纷至沓来
１０月２９日，位于大明湖畔的明湖湾·开元广场开始公开认购，在认购优惠的７天里，首批推出的６０套写字间被抢购一空。据介绍，大明湖新景区龙头的绝佳位置和集美食城、珠宝城为一体的尖端配套成为该项目市场开门红的关键因素。
无独有偶，离开元广场不远的省府前街红尚坊、泰府广场项目还没开盘，就为许多投资客所看好，每天都有不少准客户纷至沓来。据介绍，除了本地投资者，还有一些外地乃至北京、上海的投资客大老远赶过来，这个项目本来准备销售的商铺就不多，在热情高涨的投资者面前更显得奇货可居。
泉城路商圈投资热潮只是省城楼市商业地产投资高涨的一个案例，其他商圈商业地产投资同样红火，像位于泺口商圈的缤纷五洲商城即将售罄，明年初将开业；位于英雄山—省体商圈的鲁商广场商铺和写字间的销售也持续火爆。
商业地产开发投资持续升温
与商铺和写字间销售的火爆走势相似，商业地产的开发投资也持续升温。像在泉城路商圈，除了明湖湾·开元广场、泰府广场等，恒隆广场、天业国际也正在开发建设，贵和天地广场和解放阁商业项目即将面世，尤其是解放阁项目，按照上海世茂与历下区政府签订的意向协议，将投资约４０亿元人民币把解放阁区域打造成济南乃至山东省金融聚集区、精品商业及特色服务区、古建筑保护区。
中国房地产企业第二大企业集团绿地集团也将在济南市中心开发建设３００米以上超高层建筑。位于西部的银座中心项目已开工建设，该项目规划总建筑面积５０余万平米，将按照国际先进大型购物中心进行设计，包含１２万平米购物中心、大型商业街区、２栋１５０米超高甲级写字楼、２栋独栋办公楼、２栋商务公寓及四星级酒店、地下车位等多种物业形态。
济南商业地产项目遍地开花，充分说明开发商对济南商业地产市场的投资信心。一个最新出炉的投资潜力城市排名佐证了这一点。１１月１日，“２００９中国特色魅力城市二百强高峰论坛”在北京举行。论坛公布的“共和国六十年中国最具投资潜力城市”名单中，共４５个城市榜上有名，济南列第２５位，这一排名包括了香港、台北等城市。
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