地产股估值转向

　　由于宏观政策上仍具有不确定性，近来，地产股的涨幅明显落后于其他行业股票。根据招商证券的统计，近一个月来，地产股的平均涨幅仅为13.37%，在各个行业中仅排名44位。随着大盘的节节攀升，机构对地产股的估值方式也在渐渐地发生着变化。

　　“此前盛行在地产界的NAV估值方法只是给出了一个地产公司的估值底限，现在随着整个市场的好转，作为相对估值方法之一的PE法发挥的空间越来越大了。”中银国际分析师赵扬表示。

　　所谓NAV（Net Assets Value）估值法即净资产价值法，是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后的价值。

　　中金公司在最近的一份研究报告中给出了13家A股地产上市公司的每股NAV，而根据记者的计算，这13家公司截至11月23日的收盘价格较每股NAV的平均溢价为30.30%，溢价最高的三家公司中华企业（600675.SH）、陆家嘴(600663.SH)和亿城股份(000616.SZ)分别高达63.24%、61.24%和51.89%。

　　不过，即便没有市场的好转，机构也在逐渐摆脱以往对于NAV估值的盲目推崇。“现在的基金在对地产公司估值时，考虑的因素越来越多了，包括公司的财务状况、团队的管理能力和公司的品牌等等，NAV估值仅仅是一个参考。”北京某基金经理称。

　　NAV能够反映公司账面值中难以反映的在建项目、土地储备、持有型资产的价值，以弥补传统PE法的缺陷。

　　尤其是2003年以来，招拍挂制度实施后，地价的上升更引起了投资人对地产公司土地储备的关注，NAV由此确立了地产公司主流估值方法的地位。

　　不过，这种情况在目前开始发生了变化。

　　一是NAV估值方式本身的缺陷。

　　“NAV估值看似科学，但是其中包含了很多主观因素，包括房价的预测和确定，折现率的确定等等，每个人的标准都不一样，得出来的结果也就大不相同。”信达证券分析师张冬峰称。

　　另一方面，2008年这一波全球经济危机也使很多地产公司对土地储备的看法发生了改变。

　　“如果说2007年地产公司是土地储备为王的话，2008年就是现金为王，那个时候的地产公司都是拼命借钱，而现在，虽然仍然频繁出现地王现象，但是，总体感觉地产公司已经恢复到了一个相对理性的状态，在土地储备与现金之间谋求一个平衡。” 浙商证券分析师戴方认为。

　　而且，针对地产公司的囤地现象，国家的政策也是越收越紧。

　　在土地闲置两年无偿收回的政策之后，今年9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。

　　不过，对于该政策，张冬峰却认为对地产公司的估值不会有太大影响。“多数地产公司还是有能力控制自己的开发节奏和结构的。”戴方认为。

　　“对于估值方式，不同的机构、不同的研究员会有不同的方式和倾向，最好的办法还是各种估值方式的综合考虑。”联合证券分析师鱼晋华认为。