马红漫：试行农地入市 前置制度当早建立

　　对农村流转土地的总量要有一个宏观控制，这关系到国家粮食生产安全和土地生态安全。其次，要着手筹建针对农地流转的交易中心并成立相应的中介机构。

　　据报道，有地方将推广农村集体建设土地入市，逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式。

　　这一历史性的创举极有可能给国内房地产市场带来颠覆性变革。放开农村集体建设用地向城镇流动闸门，将会全面改善目前城市商品房土地供求失衡局面，对遏制房价飙涨起到釜底抽薪的作用。

　　当前，随着城市化进程的加快，大批人口迅速汇集城镇，导致城镇新建商品房以及土地供给均呈“捉襟见肘”之势。农村集体建设用地入市改革的核心，在于将农村土地整合重组后，以商业流转的形式用作城镇工业用地和商业用地。而留存的农村土地在获得流转权力之后，同样能吸引社会资本投资现代农业，从而提高土地的经营效益。可以说，这一改革将起到“一箭双雕”的积极效果。

　　同样的影响更在于房地产市场。事实上，国内多个省市都在农村土地流转方面做过各种尝试。例如，上海曾在松江等郊县展开农村宅基地置换的多个试点。据测算，2010年上海市区面积预计将达到800平方公里，而上海全市土地面积达到6340.5平方公里。一旦农村土地流转大门打开，则意味着商品房等商业建设用地供求将发生彻底改变。比如，位于城郊的别墅房产，将随着农村集体土地大规模入市而与周边农民房并无二致，这将直接影响商品房的市场定价水平。

　　但农村集体建设用地入市改革还面临着现实困扰。主要症结在于，如何将“农村集体”名义下的土地权属清晰地划分到农民个体。由于“农村集体”这个概念较为抽象，由此导致集体所有土地主体在事实上是虚置的，也是以往产生责权不清、处置无度和权力寻租等各种问题的主要原因。若这一技术性问题得不到解决，则极有可能导致普通农户难以公平地享受土地流转收益，权力主导下的灰色地带将由此滋生。此外，避免开发商“囤地”冲动在农村土地流转过程中继续蔓延，也是十分重要的因素。只有“囤地”现象真正得到有效抑制，才能让农村流转土地切实体现为城市土地增量。否则，这一改革初衷将会被开发商的贪欲所扼杀。

　　所以，在农村集体建设用地入市改革全面推广之前，相关先行制度当尽早建立。首先，当对农村流转土地的总量有一个宏观控制，这关系到国家粮食生产安全和土地生态安全。保护耕地是第一位的，农村土地流转的探讨和尝试，都须在坚持耕地合理红线的前提下进行。其次，着手筹建针对农村建设用地流转的交易中心并成立相应的中介机构。规范的交易环境将有利于促进农村流转土地信息公开化。在专业评定的前提下，将待售地块、成交价格、交易对象等供求信息充分披露，让市场之手代替行政力量主导交易，将有利于规避在集体的名义下土地“灰色”交易等问题。此外，诸如加强对相关行政部门的审计监督、完善农村保障体系建设等一系列配套措施也十分重要。

　　(马红漫，经济学博士)