迪士尼周边土地难获巨额增值

　　⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华

　　继本月初上海市政府宣布迪士尼乐园项目获中央核准后，国家发改委本周一又公告披露，上海迪士尼乐园项目的建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。虽然与此前媒体披露的6100多亩（逾400公顷）的上海迪士尼乐园项目征地规模相比，发改委核准的项目占地面积大为缩水，被戏称作“全球最小的迪士尼”，但基于迪士尼概念已在川沙土地市场形成刺激作用，眼下市场对迪士尼周边土地的预期并未降低。不过，记者也调查了解到，对一些在迪士尼辐射范围内拥有土地的公司来说，此前“叫嚣”的土地价值未必就能得到巨额兑现。

　　对于关注迪士尼所带来的房地产财富效应的人来说，川沙土地受到开发商疯狂争夺的情形依然历历在目。就在本月4日上海正式宣布迪士尼项目获国家核准的消息后，当天2幅迪士尼概念的川沙土地就在几十家开发商的追捧下分别以264%和427%的高溢价率成交，折合楼板价分别超过了每平方米14000元和16000元。

　　而在业内看来，那一天的土地出让更为5年来少有土地供应的川沙确立了新的“风向标”。即便发改委的公告显示上海迪士尼乐园比预想中的“迷你”许多，辐射效应由此可能打折扣，但知情人士告诉记者，此次核准披露的仅指迪士尼主题公园核心区，外围还将建设大量配套项目，加上川沙本身还在不断完善区域规划，上海的建设用地供应又一向偏紧，因此预期土地价值不会受到明显影响。

　　不过，随着迪士尼消息的逐步公开，市场反应也渐趋冷静。对于已经在川沙拥有土地的企业来说，土地升值不假，但从中又能受益几何呢？在业内看来，像界龙实业、中路股份等在川沙拥有土地的上市公司，此前股价已经在迪士尼概念的市场炒作中涨幅明显，现在迪士尼终于落地并且川沙土地又飙出高价，土地资产增值的预期自然而然地产生。但是上述企业所拥有的均为外围的工业用地，无论是选择自行开发还是转让获利，收益空间总没有住宅或商业开发来得大，而土地要想“变性”的话，更是公认的高难度动作。

　　还有一种预期是，虽然眼下不在征地范围内，但相关公司所拥有的迪斯尼辐射范围的土地可能今后也会被政府收回，因为如果要进行工业开发可能影响迪士尼周边布局和环境。从实地来看，大部分企业“领地”也还是杂草丛生、没有进行开发。但是官方的土地补偿标准往往是很难让企业土地实现爆发式增值。有资料显示，目前浦东川沙地段的土地补偿费是每平方米43.5元，并且建设用地和农地是一个价钱，即便加上房屋动迁补偿、安置费等，恐怕所得有限，不会像外界想像的那么夸张。 (来源：上海证券报)