17年净利润不抵地王价

　　17年净利润不抵地王价

　　“房价太高”的喊声四起，四处托人买房的人却一抓一大把；股市动荡，但地产企业频频上市连造首富；租售比这个国际上通用的投资原则，却在北京楼市彻底被忽略，没有人投资房产的时候会想起；临近年关，新一轮抢购潮又开始出现……2009年的楼市在让人荡气回肠的同时，又彻底失去方向，说不好现状，看不懂未来，看得到的是热热闹闹的一个个场景中，一些看似悖谬的怪现象正在上演。在政策、市场都存在太多的不确定因素前，艰难地去空谈未来，不如冷静地看清眼下的现状，这样，也许来得更实际一些。

　　昨天北京没有拍地，“地王”却再次成为关注度最高的问题。起因是北京新“双料”地王制造者——大龙地产，被爆17年净利润加起来不抵50.5亿元地价款。

　　“大龙地产17年的利润加起来都不到50亿？真的假的？”昨天，无数个北京购房人和业内人士在相互质询。11月20日，大龙地产经过190轮的激烈竞价后，以50.5亿元——高出起拍价36.4亿元的高价拿下北京市顺义区天竺22号地。破3万多元/平方米的楼面价和50.5亿元的总价创下了北京土地出让史上新高，该地块也因此晋升北京“新双料”地王，大龙地产以“黑马”的雄姿和神秘进入公众视野。

　　A股市场的公开资料似乎对上述议论给出了答案。北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（简称“大龙地产”600159）的年报资料显示，2009年预计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元，3785万元和2360万元。按其业绩最好的2009年预计净利润计算，该公司确实需要17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。

　　■谁在制造“疯狂的地王”

　　今年“地王”出现的速度、数量和规模一直是社会关注的热点问题。

　　“从2009年和2007年都是谁在抢‘地王’就能看出端倪。2007年，那些准备上市或者上市准备新一轮增发融资的房企，为了资本市场上被看好，拼命抢地——因为现行的资本市场评估价值体系中，土地储备是重要的融资指标；而2009年，是因为信贷激增而手上钱特别多的央企和上市公司是拿钱抢地。”北京嘉恒置业董事长李磊强调。

　　他分析，2007年那轮“抢地潮”多是准备上市的地产公司，或者是已经上市但计划增发的上市房企，“最典型的是恒大地产，彼时，该公司正着手第一次IPO；而2009年，“国字头”，尤其是“中字头”的国企和上市公司是主角。如在广渠路15号地竞争中笑到最后的方兴地产，是国资委直属的国有重要骨干企业中化集团的子公司，而经过46轮角逐最终以19.6亿元拿下北京朝阳区奥运村乡地块的成都中泽置业，则是中国电子产业开发公司下属子公司，后者为中国电子信息产业集团的全资子公司。

　　■圈地成烧钱首选？

　　综合各方分析，原因不外以下几点：

　　首先，是钱多。2009年4万亿元的“救市资金”加上宽松的信贷政策，加上楼市的回暖，让国企尤其是央企和上市地产公司手上资金丰裕。多位不愿意透露姓名的业内人士表示，国企之所以敢于天价拿地，最重要的原因在于其资金实力的雄厚——由于信贷资金流入导致的流动性充裕，让这些国资企业在资金腾挪上就有了更大的空间。一家银行的资深信贷负责人透露，在这一轮银行信贷大潮中，大部分资金都流向了国字号企业，“它们符合政策导向，银行放贷风险较小”。以方兴地产为例，据其2008年年报显示，截至2008年年底，方兴地产手持现金63亿元。今年2月，通过大股东配股融资27亿元，3月配股16.3亿元。加之今年获得的245亿元的高额授信，方兴地产在竞争广渠路15号地之时，资金可谓相当充足。

　　其次，通胀预期下资金躲避贬值。数位国有地产企业的高管透露一些内幕：“对国企的负责人而言，最重要的还要考虑规避通胀风险，资金的安全性，土地、房产成了他们的首选，资金就这样流向被视为最安全的房地产行业。”

　　第三，资本市场评价体系的不合理和国土部闲置土地政策的执行不力。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，因为土地储备在资本市场是一个重要的评估指标，因此，房地产公司要上市就必须“拼命拿地”，上市后要再融资也需要“拼命拿地”，再加上眼下国土部对闲置土地的处置政策“形同虚设”，很多上市公司就无顾忌地“拼命拿地”，“对上市公司而言，土地就变成了资本运作的工具，土地价格的高低，就不是要重点考虑的问题了。”潘石屹说。

　　■谁将为一个个“地王”买单

　　“通常经济危机的结果是必然有通胀出现，大量的流动资金从实体经济流出来，寻找保值增值空间，最后只有在股市和楼市上寻找投入点。”经济学家李开发如是说。他认为：“地王潮是经济内在问题的外部表现，如果从单一房地产市场来看房地产市场，这是错误的。在他看来，这些现象说明中国的实体经济可能存在问题，为寻求利润，实体经济企业开始进入房地产的投资与投机市场。”

　　多位不愿意透露姓名的人士表示对2009年新“地王”的担忧：2007年的抢地潮最后带来了楼市调整，2008年房价下跌，一些房地产上市公司也因业绩下滑、资金链出现问题而不得不降价卖房，个别公司最后甚至不得不主动退地。2009年的抢地潮，目前看，将来为此背负后果的有可能只是国家和消费者。他们认为，首先，今年的购房人将支付更多的购房成本——伴随一个个地王的出现，周边房价的“见风涨”已经是事实。数据显示，广渠门10号地和广渠路15号两块“地王诞生”后，附近的新楼盘首成国际售价已经由1.4万元/平方米涨到了眼下的2.15万元/平方米，周边的二手房也在一个月之间上调了1000到2000元/平方米。第二，央企的介入可能让房价更加坚挺。万通董事局主席冯仑认为，如果市场不好，民营地产公司会以市场成本价或比成本价还低的价格卖掉，消费者可以期待经济不好时买点便宜的房子。如果是央企拿地，即使市场不好，央企也不会降到成本以下、承担国有资产流失的责任。

　　几位业内人士强调，信贷资金涌入楼市，中国楼市虽然复苏了，但实体经济并没有得到实质性的改变，而国资背景的企业进军虚拟投资市场，在减缓实体经济复苏的速度的同时，也给实体经济的复苏增添了更高的成本。