广州“缺货”万科加速“储粮”

　　杨恋

　　对于2009年发力实施 “3+X”战略的万科来说，“3”中的珠三角无疑是其布局全国的重要棋子。

　　然而，越来越激烈的“地王战”，使得奉行理性拿地、“不拿地王”的万科在广州土地拍卖现场一次一次“失手”。结果是，万科正面临后方重地“粮草”不足、急需并购补充项目的尴尬。

　　加速并购

　　11月18日，万科广州负责人对本报表示，万科已通过股权收购方式，获取花都银湖湾项目的住宅用地土地使用权及地上在建工程所有权益。该项目建筑面积约12万平方米，项目一期已建111套独栋别墅和60套叠加别墅，将纳入万科产品体系统一管理，目前万科工作人员已经进驻。

　　这不是万科并购“补血”的第一次，记者近日获悉，“国美系”新恒基地产在广州唯一的项目天河御品也将转手万科，该项目也已达到现楼发售状态。

　　万科接手新恒基天河御品极具眼球效应，然而收购动作一直相当低调，“项目正在谈，目前还处于保密阶段。”万科广州负责人表示。

　　相比于万科的谨慎，新恒基地产广州副总经理黄征宇接受记者采访时称：“项目收购谈判已经差不多。”记者亦在项目现场发现，新恒基临时搭建起来的售楼部已经关闭，空无一人，施工现场的一位工人告诉记者：“万科的售楼部在建了，12月2日就开放样板房。”

　　天河御品是“国美系”强势进入广州的唯一项目，2003年拿地时价格仅为1.47亿元，楼面地价1182元/平方米，新恒基今年7月曾打算以毛坯8000元/平方米的价格开盘，其利润可想而知。

　　“万科在广州市场拿不到地，只能通过并购来补充项目。”一位接近万科的知情人士透露，在收购之后即便是卖8000元/平方米也有得赚，更何况“该盘将以13000元/平方米的精装修面市”。

　　记者了解到，目前万科广州在售产品主要来自万科柏悦湾和金域蓝湾，万科城和万科金色城品只剩下少量余货，万科中报显示，2007年开工的5个广州项目竣工日期最迟定在今年9月，明年可售的仅有万科柏悦湾一个。而2008年万科在广州并无新增项目，2009年新增3项目之一柏悦湾早已开发大半，万科直接面临无货可售的局面。

　　如果这两次收购行动完成，万科才终解“缺货”困境。

　　储粮“新”招

　　通过并购来扩大业务，依然是万科近年惯用的策略。公开资料显示，2007年万科所获取的新增规划面积中，有41%是通过收购公司或者合作方式取得，2008年这一比例上升到84.5%。

　　王石曾在2009年业绩会上表示，万科考虑并购有两种情况，一是通过并购进入之前没有开展业务的地区，二是缺乏某个产品线，是考虑自己重新开发还是通过并购来取得。

　　而万科在广州的两次收购动作，似乎更直接地指向“粮草”本身。

　　“广州对于万科来说，是个不容易进入的市场。”国海证券房地产分析师赵铎说。早在2001年就筹备进军广州的万科，在很长一段时间里都无法拿到市区项目，至今也仍然是一个追赶者的角色。

　　在赵铎看来，广州市场成熟大腕云集，竞争激烈，按照万科目前的拿地标准，一线城市需要尽量避免招拍挂，通过项目公司或者收购的方式获得土地，再凭借自己的资金和运作能力去经营项目。

　　令万科尴尬的是，从2008年起到2009年10月，万科所获新项目62个，广州3个，就算在大本营深圳，也只是2008年增加2个，2009年颗粒无收。

　　而季报显示，2007、2008、2009年前三季度，万科在珠三角区域结算面积占比分别为 38.86%、30.94%、27.6%，呈逐年下降趋势。

　　意识到“缺粮”的万科如此加速在广州收购动作，似乎不难理解。

　　土地困局

　　谈及万科的窘境，赵铎认为另一原因在于这几年广州市政府“推地力度并不大”。

　　根据《2006—2010年广州住房建设规划》土地出让量为：2007年5.01平方公里（广州十区后来调整为4.3平方公里）、2008年4.63平方公里、2009年3.84平方公里。

　　而据中原地产的统计，2007年广州十区土地出让面积为3.2平方公里，2008年2.6平方公里，2009年前三季度出让2.46平方公里。土地供应量缩减可见一斑。

　　除此之外，“国”字背景的地产企业的高歌猛进也抬高了土地市场的门槛。截至2009年第三季度，广州十区共成交住宅用地21宗，“国”字背景的越秀城建独中5宗，面积占到总数的近30%。

　　万科今年在广州多次参与招拍挂，大多空手而回。在最近一次长达5个小时的土地拍卖中，碧桂园、雅居乐、保利等竞相争夺，万科连举牌都未参与，只在场外旁听，很显然，目前土地市场的“溢价潜规则”并不适合万科。

　　老大万科尚且如此，其他弱势开发商处境更为艰难。“现在不是地王就拿不到地。”广州某中型房企老板坦言，“只能通过招拍挂以外的方式来想办法。”

　　除此之外，“今年多块土地定向出让、外围大规模地块整体出让、市中心供给少等造成的失衡局面并不能满足市场需求。”地产专家韩世同分析。

　　在此背景下，本来已经主要在二三线城市拿地、倾向于“高性价比”土地的万科，要巩固广州市场，只能无奈选择并购项目来曲线拿地。

　　更加让万科觉得遗憾的是，2008年市场调整导致减少开工量，而市场回暖的提前到来使得短期内的新增供应量跟不上市场销售，可售资源的不足导致第三季度销售同比增长落后。但是天河御品12.4万平方米是几乎已经建好的现楼，银湖湾项目5.5万平方米也处于建完预售状态，直接缓解了这一困局。